TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/09078 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3BH

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] ,représenté par son Syndic, la société SAFIR IMMO INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de Lille métropole sous le n° 500 948 773

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Gabriel DENECKER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [G] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Perrine BAILLIEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Mai 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Mai 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [O] est propriétaire de trois lots correspondant à un appartement, une cave et un parking au sein de la copropriété résidence [Adresse 1], située [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte d’huissier signifié le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ermitage a assigné Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 octobre 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner Mme [O] à régler la somme principale de 21 075,98 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— débouter Mme [O] de sa demande de délais de paiement ;

— condamner Mme [O] au paiement d’une somme complémentaire de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire ;

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens, en ce compris tous les frais à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Le syndicat des copropriétaires expose les éléments suivants, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

— Mme [O] n’a pas réglé ses charges de copropriété, ce qui a justifié une assignation pour un total de 24 853,01 euros outre 1000 euros de dommages et intérêts et 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

— Entretemps, le solde au 31 décembre 2024 était de 23 527,19 euros et compte tenu des charges courantes (7 224,46 euros en 2025) et des versements effectués par Mme [O] (9 675,67 euros en 2025), le solde au moment des conclusions est de 21 075,98 euros.

— Mme [O] ne saurait réclamer de nouveaux délais de paiement pour des dettes particulièrement anciennes, alors que le bien n’est pas son logement principal mais un investissement immobilier qu’elle aurait pu vendre.

— Elle a obligé la copropriété à régler à sa place les échéances d’un prêt collectif auprès de Domofinance.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 octobre 2025 par voie électronique, Mme [O] demande au tribunal de :

— autoriser Mme [O] à s’acquitter de sa dette envers le syndicat des copropriétaires en 24 mensualités,

— laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir les éléments suivants :

— Lorsqu’elle a acquis le bien litigieux en 2017, les charges étaient d’environ 450 euros par trimestre. Or en 2019, des travaux de ravalement ont été votés et ont commencé en 2021, avant de s’interrompre, laissant cependant en place l’échafaudage avec d’importants frais d’immobilisation.

— La copropriété a dû contracter un prêt et les charges trimestrielles sont passées à 1178,35 euros par trimestre.

— Elle ne conteste pas le principe des sommes dues mais estime que le solde, selon relevé de charges du 13 octobre 2025 et en prenant en compte son virement du même jour, est de 17 796,64 euros.

— Elle sollicite des délais de paiement, ajoutant que pour stabiliser sa situation financière, elle a mis un terme à son activité d’entreprise individuelle pour accepter un CDI à 1833 euros nets par mois en juillet 2025, outre 800 euros de revenus locatifs. Elle fait donc état de 2633 euros de revenus et de charges fixes pour 1356,40 euros (charges de copropriété courantes de 370 euros incluses) outre 350 euros au titre des dépenses alimentaires et de l’essence, et propose d’acquitter le solde de 17 796,64 euros en 24 mensualités de 822,19 euros outre le règlement des charges courantes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 15 octobre 2025. Après débats à l’audience du 4 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

A. Sur la demande au titre des charges et frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative mais les frais réclamés doivent être justifiés. Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire approuvant les comptes de 2020, 2021 et 2022 et votant le budget 2023 et 2024. Si les comptes de ces années ne sont pas approuvés, Mme [O] ne conteste pas le principe ni le montant des différents appels de charges.

Le syndicat des copropriétaires présente une situation comptable de son syndic Safir immo pour un montant de 23 524,19 euros (dont 3524,19 euros de frais et honoraires de procédure) au 4 décembre 2024, et non au 31 décembre 2024, avant d’ajouter les mouvements intervenus au débit et au crédit du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025.

Ce calcul ne permet pas de prendre en compte les mouvements qui ont pu intervenir du 4 au 31 décembre 2024.

Mme [O] verse quant à elle une situation comptable au 13 octobre 2025 aux termes desquelles elle est redevable d’un solde de 18 621,64 euros pour cette date. Contrairement à ce qu’elle affirme, deux de ses virements de 370 euros en date du 5 octobre 2025 ont fait l’objet d’annulations de paiement et n’ont donc pas à être pris en compte.

Par ailleurs, le décompte des frais et honoraires de procédure pour 3 524,19 euros fait état de frais de commandement de payer, de frais d’hypothèques et de factures de l’association « Trait d’union » ou encore de demande de renseignement auprès du fisc ou d’honoraires de la société SAFIR. Toutefois, les frais de recouvrement amiables et les frais relevant des dépens tels que les commandements de payer ne peuvent être intégrés dans ce décompte et le syndicat des copropriétaires reste taisant sur la nécessité des autres frais. Il convient de retenir à ce titre les frais de mise en demeure pour 36 euros.

Il convient donc de condamner Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 621,64 euros au 13 octobre 2025 outre 36 euros soit un total de 18 657,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande du SCOP.

B. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil que le droit de se défendre en justice ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas de fraude ou de mauvaise foi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Mme [O] aurait été de mauvaise foi, alors que cette dernière a détaillé les difficultés financières consécutives à l’augmentation conséquente des charges de copropriété. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Mme [O] justifie du fait qu’elle a accepté un contrat de travail à durée déterminée, qu’elle bénéficie de revenus locatifs et qu’elle a réglé en août et septembre 2025 la somme de 825 euros, outre des règlements de 370 euros en juillet 2025, août, septembre et octobre 2025 , force est de constater que dans l’inventaire de ses charges courantes, elle mentionne les charges de copropriété courante qu’elle évalue à 370 euros mais pas sa quote-part danss le prêt Domofinance à hauteur de 420 euros. Le dernier appel de fonds transmis au tribunal est d’ailleurs de 601,40 euros et non de 370 euros.

De plus, le syndicat des copropriétaires justifie qu’il a dû contracter un prêt et que la copropriété a présenté des difficultés importantes en raison des impayés de différents copropriétaires, au point qu’elle a fait l’objet d’articles de presse locale.

Au regard de ces éléments et malgré les efforts récents de Mme [O], sa proposition d’échéancier n’apparaît pas pertinente.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mme [O] à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en justice, pour un montant fixé à 2000 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Au regard de l’ancienneté de l’affaire et de l’absence de demande de Mme [O], il sera dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 18 621,64 euros au 13 octobre 2025 outre les frais de mise en demeure de 36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Mme [G] [O] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Mme [G] [O] aux dépens,

CONDAMNE Mme [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 25/09078 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3BH

Syndic. de copro. [Adresse 1] ,représenté par son Syndic, la société SAFIR IMMO INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de Lille métropole sous le n° 500 948 773

C/

[G] [O]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.