Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00116 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E4LJ

Société NOV’HABITAT

C/

[T] [Z]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 février 2024, la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat a donné à bail à Mme [T] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°4442) à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 360,68 euros hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Nov’Habitat a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société Nov’Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que la dette s’élève désormais à 5.739,57 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la locataire a bénéficié de plusieurs effacements de dette, dont le dernier d’une somme de 2.310,38 euros en novembre 2024. Elle précise en outre que le règlement des loyers n’est pas repris, le dernier paiement d’un montant de 600 euros ayant été réalisé en novembre 2025.

Il convient de se référer à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Mme [Z] comparaît en personne. Elle reconnait la dette dans son principe et son montant. Elle expose avoir contracté une seconde dette à la suite d’un arrêt maladie l’ayant empêché de travailler. Elle précise en outre avoir fait une demande de mutation pour bénéficier d’un logement plus petit afin d’apurer sa dette locative.

Le diagnostic social et financier expose que Mme [Z] a connu des situations d’impayés locatifs récurrentes dans les différents logements qu’elle a occupé en raison d’une mauvaise gestion de son budget. Elle a également bénéficié de trois procédures de rétablissement personnel effaçant systématiquement ses dettes locatives.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action sera donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 29 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2025, pour la somme en principal de 4.020,93 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 août 2025.

En conséquence, Mme [Z] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [Z] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 23 août 2025.

Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Z] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement la société bailleresse produit un décompte arrêté au 19 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse laissant apparaître solde négatif de 5 969,30 euros.

Il convient de retirer le montant représentant celui du commandement de payer délivré en juillet 2025 à savoir la somme de 229,73 euros ainsi que les frais de recouvrement antérieurs à l’effacement de dette intervenu le 14 novembre 2024 puisqu’il apparaît qu’à l’issue, le compte présentait toujours un solde débiteur d’un montant de 497,20 euros. Ces frais s’élèvent à la somme de 382,71 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 5.586,59 euros.

Mme [Z], présente, reconnait le principe et le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la société Nov’Habitat la somme de 5.586,59 euros avec les intérêts au taux légal à compter de 24 novembre 2025 sur la somme de 4 625,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [Z] sera condamnée à payer à la société bailleresse la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe et selon jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat en sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail conclu le 29 février 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2024 entre la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat et Mme [T] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°4442) à [Localité 3] sont réunies à la date du 23 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 5.586,59 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse, la somme de 4625,36 euros portant intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2025 et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026, échéance incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits ;

La Greffière, La Présidente,