TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01748 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2DUZ

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. EUGENOL

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 13 Janvier 2026 prorogé au 27 Janvier 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence [4], située au [Adresse 6]) est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul.

La S.C.I. Eugenol est propriétaire au sein cette copropriété de quatre lots :

— lot n°1 : appartement,

— lot n°53 : cave,

— lots n°206 et n°227 : places de parking extérieur.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré à sa demande le 14 novembre 2025, le [Adresse 8], pris en la personne de son représentant, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, a fait assigner la S.C.I. Eugenol devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, notamment, sa condamnation à lui verser un arriéré au titre des charges de copropriété et des provisions sur charges, outre aux dépens ainsi qu’à lui verser 1 417 euros au titre des frais irrépétibles.

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

Le demandeur, représenté, soutient les prétentions détaillées dans son assignation.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 13 janvier 2026, prorogé délibéré au 27 janvier 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 10-1 de cette loi précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement.

Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 18 septembre 2025, une mise en demeure a été adressée à la SCI Eugenol par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 22 septembre 2025 mentionnant :

— le délai de trente jours et la conséquence d’un non-règlement du montant réclamé dans le délai imparti,

— la demande de règlement de 1 528,92 euros à titre de provisions pour la période du 1er janvier 2025 au 18 septembre 2025,

—  88,61 euros au titre des cotisations échues du fonds de travaux,

—  2 898,90 euros au titre des provisions non encore échues, notamment celles du fonds de travaux,

—  1 612,08 euros au titre de la régularisation des charges 2023,

—  3 071,17 euros au titre de la régularisation des charges 2024,

—  340,34 euros pour les frais de relance, mises en demeure et de procédure,

—  432 euros pour les frais de transmission de dossier.

Lors des réunions de son assemblée générale des 13 avril 2023, 14 mai 2024 et 24 avril 2025, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

Aucun élément ne met en cause le décompte arrêté par le syndicat de copropriétaires incluant les montants non échus.

En l’espèce, il convient de retenir les montants suivants :

— concernant l’arriéré de charges échues de copropriété arrêté au 29 octobre 2025 : 5 349,69 euros,

— concernant les frais de recouvrement : 380 euros une fois réduit le montant des frais de transmission manifestement excessifs et celui des frais de commissaire de justice dont l’intervention n’est pas juridiquement nécessaire.

— concernant les provisions non encore échues, il convient de retenir le montant de 2 323,23 euros,

Par conséquent, il convient de condamner le défendeur aux sommes telles que précisées au dispositif, mention étant faite que les intérêts pour les sommes non échues devenues exigibles ne pourront courir avant l’expiration du délai de trente jours visé dans le texte précité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

En l’espèce, la répétition des incidents de paiement antérieurs ayant donné lieu à des diligences dédiées menées par le syndic comme la persistance de difficultés dans le règlement des sommes dues par la défenderesse au demandeur établissent l’existence d’une résistance abusive justifiant l’allocation de dommages et intérêt à hauteur de 450 euros en réparation.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge du défendeur de payer au syndicat demandeur la somme de 1 417 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne la S.C.I. Eugenol à payer au [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, 5 349 ,69 euros (cinq mille trois cent quarante-neuf euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré de charges échues arrêté au 29 octobre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2025 ;

Condamne la S.C.I. Eugenol à payer au [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, 2 323,23 euros (deux mille trois cents vingt-trois euros et vingt-trois centimes) au titre des charges non échues devenues exigibles outre intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2025 ;

Condamne la S.C.I. Eugenol à payer au [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, 380 euros (trois cent quatre-vingt euros) au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la S.C.I. Eugenol à payer au [Adresse 9] pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, 450 euros (quatre cent cinquante euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute la S.C.I. Eugenol de sa demande de délai de paiement ;

Condamne la S.C.I. Eugenol à verser au [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Marcq-en-Baroeul, 1 417 euros (mille quatre cent dix-sept euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. Eugenol aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE