TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/07810 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYIQ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 08 Janvier 2026

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [8]

C/

[H] [D]

[N] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [8], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Mme [H] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [N] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Novembre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 décembre 2024, le conciliateur de justice a rédigé un constat de carence au sujet d’un différend relatif à des charges de copropriété entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Harmonie et Mme [H] [D] et M. [N] [U], faute pour ces derniers de s’être présentés.

Par assignation en date du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Harmonie sis [Adresse 6] [Localité 7] (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires), représentée par son syndic Sergic a fait assigner Mme [H] [D] et M. [N] [U] pour les voir, en application des dispositions de la loi du 10 juillet 2365, modifiée par la loi du 13 décembre 2000, et notamment en ses articles 10, 10-1 condamner à lui verser les sommes suivantes :

• 1 078,22 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts à compter du 18 octobre 2024

• 393 euros au titre des frais

• 1000 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

Le syndicat des copropriétaires expose notamment que Mme [H] [D] et M. [N] [U] sont propriétaires des lots 203 et 314 au sein de la copropriété « résidence [8] » sise [Adresse 4], et sont débiteurs de charges de copropriétés malgré plusieurs relances qui leur avaient été adressées et qui ont engendrées des frais.

L’examen de l’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025. Elle a été renvoyée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

A l’audience,

Le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en rapporte à son exploit introductif d’instance et produit un décompte actualisé à la somme totale de 1 591,40 euros.

M. [N] [U] comparaît muni d’un pouvoir de représentation de sa compagne. Il explique ne pas avoir réglé les charges faute de recevoir des réponses à ses questionnements quant à leur répartition.

Il explique être propriétaire d’une maison et se voir imputer des charges de type ascenseur, couloir, nettoyage des parties communes et qu’ainsi il voulait comprendre.

Il réclame que les frais soient diminués car faute de réponse à ses demandes d’explications, les frais se sont multipliés. Il sollicite des délais de paiement.

Le jugement est mis en délibéré au 08 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement :

Il résulte des pièces du dossier que Mme [H] [D] et M. [N] [U] sont propriétaire d’une maison et copropriétaires au sein de l’ensemble sis [Adresse 4],

Ils restent devoir, au titre des charges de copropriété afférentes aux lots 203 et 314, la somme de 1 591,22 euros, suivant décompte en date du 18 juin 2025. De nombreux frais de relance sont intégrés au décompte.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 2365 fixant le statut de la copropriété dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Suivant l’article 10-1 de ladite loi : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales en date des 14 décembre 2023 et 14 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices des années 2022, 2023 et le budget prévisionnel.

Il transmet au soutien de ses prétentions les appels de provision de charges transmis à Mme [H] [D] et M. [N] [U], le décompte des sommes dues arrêtées au 18 juin 2025.

Toutefois, de nombreux frais sont intégrés au décompte sans être justifiés.

Il en est ainsi :

— des relances après mise en demeure : 28 janvier, 28 avril et 28 juillet 2024 (28*3)

— des relances après mise en demeure par LRAR : 28 mars et 28 juin 2024 (39*2)

— de la facture de frais de constitution d’avocat que le syndic s’établit pour lui-même (192)

— de la facture d’avocat (120)

L’ensemble de ces frais dont il n’est pas justifié s’élève à 474 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [H] [D] et M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 117,22 euros au titre des charges de copropriété échues des lots 203 et 314 échéance du 2ème trimestre 2025 incluse.

Sur les demandes reconventionnelles

En suppression de charges générales et spécialesLes dispositions régissant la répartition des charges figurent à l’article 664 du code civil et dans les dispositions des lois du 28 juin 1938 et du 10 juillet 1965 puis de la loi Elan.

L’Ordonnance du 30 octobre interdit de créer des charges spéciales pour l’entretien et la conservation des parties communes générales, mais permet de créer de charges spéciales pour les éléments d’équipement parties communes générales « Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Il en est ainsi des ascenseurs ou du chauffage collectif parties communes générales avec charges spéciales.

L’article 11 de la loi précise : « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires (…). Sauf exceptions légales toute modification votée autrement qu’à l’unanimité peut être annulée par le juge, sous réserve que cette modification ait été contestée dans le délai de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi. Toutefois le vote même non contesté d’une modification des charges aboutissant à une répartition non conforme à la loi peut faire l’objet d’une demande en « nullité » aux termes de l’article 43.

En l’espèce, Mme [H] [D] et M. [N] [U] n’ont engagé aucune démarche de modification conventionnelle des charges de leur copropriété.

Il convient en conséquence de dire qu’ils sont redevables de la totalité des charges votées lors des assemblées générales supra mentionnées.

En délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il est établi que Mme [H] [D] et M. [N] [U] ont à plusieurs reprises sollicités des explications sur la répartition des charges et qu’ils n’ont pas obtenu de réponse.

Il convient en conséquence de dire qu’ils pourront régler les sommes réclamées en 11 mensualités de 100 euros, la dernière devant solder la dette.

Sur les accessoires de la dette :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sollicite que la condamnation au règlement soit assortie des intérêts légaux et de la capitalisation.

« En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise  »

La règle de l’article précité s’applique dès lors que la capitalisation a été sollicitée et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En l’espèce, il convient d’assortir la condamnation au paiement des intérêts légaux dus à compter de la date de l’assignation et d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière jusqu’à complet règlement.

Sur les dépens et frais irrépétibles

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [D] et M. [N] [U], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de mettre à la charge des défendeurs le paiement des frais non compris dans les dépens que le syndicat des copropriétaires a dû exposer pour soutenir la présente instance, et qui seront évalués à 120 euros tels que mentionnés au décompte ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en dernier ressort, par jugement réputé contradictoire,

DECLARE recevable le syndicat des copropriétaires de la résidence Harmonie sise [Adresse 5] à [Localité 7],

CONDAMNE Mme [H] [D] et M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Harmonie sis [Adresse 2], maison n°[Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1 117,22 euros au titre des charges de copropriété afférents aux lots 203 et 314, arrêtées au 18 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025,

ACCORDE aux débiteurs un délai de 12 mois pour se libérer de la dette par mensualités égales payables d’avance le dix de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent Jugement ;

DIT que la dernière mensualité devra apurer la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, et huit jours après une mise en demeure de payer demeurée vaine, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Harmonie sis [Adresse 2], [Adresse 9] à [Localité 7] à [Localité 11] de sa demande en paiement de frais,

CONDAMNE Mme [H] [D] et M. [N] [U] aux dépens,

CONDAMNE Mme [H] [D] et M. [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Harmonie sise [Adresse 2], [Adresse 9] à [Localité 7] la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La présidente