N° RG 23/01774 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPIX

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

29Z

N° RG 23/01774 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPIX

Minute

AFFAIRE :

[M] [K], [X] [K]

C/

[H] [S], [P] [U]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Céline FOUSSARD-LAFON

Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX

M^e Benoît LAFOURCADE

Maître Hélène JANOUEIX de l’AARPI MONTESQUIEU AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [M] [K]

née le [Date naissance 5] 1973 à [Localité 15], ANGLETERRE

de nationalité Anglaise

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [X] [K]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 12], CHYPRE

de nationalité Anglaise

[Adresse 8]

[Localité 17]

Tous deux représentés par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Benoît LAFOURCADE, de la SAS DELCADE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

N° RG 23/01774 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XPIX

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [S]

né le [Date naissance 7] 1949 à [Localité 19] (ROYAUME UNI)

de nationalité anglaise

[Adresse 16]

[Localité 17]

Représenté par Maître Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

Madame [P] [U]

née le [Date naissance 9] 1964 à [Localité 18] (ECOSSE)

de nationalité anglaise

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par Maître Hélène JANOUEIX de l’AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [S] occupe à titre privatif depuis le 14 avril 2022 une maison située [Adresse 16] à [Localité 17] (33) cadastrée section ZC n° [Cadastre 6], dont il se dit propriétaire indivis avec son ex-épouse Mme [P] [U] à hauteur de 50 % chacun.

M. [X] [K] et son épouse Mme [M] [K], amis du couple [S]-[U] contestent cette présentation de la situation.

Par actes en date des 17 et 20 février 2023 M. [X] [K] et Mme [M] [K] ont assigné M. [H] [S] et Mme [P] [U] divorcée [S] devant la présente juridiction aux fins de voir reconnaître leur qualité de propriétaires indivis à hauteur d'1/4 chacun du bien immobilier situé [Adresse 16] à [Localité 17] et obtenir la condamnation de M. [S] au paiement d’une indemnité au titre de son occupation privative dudit bien depuis le départ des derniers locataires.

Le 20 octobre 2023 le Juge de la Mise en Etat a prononcé la clôture partielle de l’instruction à l’encontre de Mme [P] [U], faute de suite donnée par son conseil aux injonctions de conclure.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024,

et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens M. [X] [K] et Mme [M] [K] demandent au tribunal au visa des articles 526, 815-9, 1303 et suivants, 1583, 1832, 1844-9 et 1871 et suivants du code civil de :

à titre principal :

— juger que M. [X] [K] et Mme [M] [K] sont propriétaires indivis à hauteur d’un quart chacun du bien immobilier sis [Adresse 16] référence cadastrale : 000ZC [Cadastre 6],

— juger que M. [H] [S] jouit dudit bien immobilier sans l’accord des autres indivisaires

— enjoindre à M. [H] [S] de libérer ledit bien de toute occupation de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de non-exécution à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement,

— condamner M. [H] [S] à verser à l’indivision [K]-[K]-[S]-[U] une indemnité d’occupation du bien immobilier de 877,53 euros par mois à compter du 14 avril 2022 jusqu’au jour où le bien immobilier sera libre de toute occupation de son chef tel que constaté par exploit d’huissier de justice,

à titre subsidiaire :

— juger que M. [X] [K], Mme [M] [K], M. [H] [S] et Mme [P] [U] ont constitué une société créée de fait dans le but d’exploiter, gérer et vendre le bien immobilier sis [Adresse 16] référence cadastrale: 000ZC [Cadastre 6],

— juger que cette société créée de fait, a fait l’objet d’une dissolution à la demande de M. [X] [K] et Mme [M] [K],

— juger que M. [H] [S] jouit dudit bien immobilier sans l’accord des autres associés,

— condamner M. [H] [S] à verser à la société créée de fait une indemnité d’occupation du bien immobilier de 877,53 euros par mois à compter du 14 avril 2022 jusqu’à la date du jugement,

— condamner in solidum M. [H] [S] et Mme [P] [U] à restituer la somme de 175.000 euros à M. [X] [K], Mme [M] [K] in solidum

— désigner un expert avec pour mission de :

∘ établir les comptes de liquidation de la société créée de fait conformément aux principes comptables généralement acceptés et déterminer le montant du boni de liquidation, en intégrant notamment le remboursement des apports aux associés d’une part, et l’indemnité d’occupation due par M. [S],

∘ déterminer le montant dû à chaque indivisaire au titre du boni de liquidation, en intégrant un quart dudit boni par indivisaire,

∘ se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,

∘ convoquer les parties et entendre tout sachant.

— juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et en particulier, qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près le tribunal,

— juger que les frais et honoraires de l’expert commis payés par avance soient réglés par les demandeurs, mais que la charge définitive, y compris pour les sommes avancées, soit in fine supportée en totalité par la société créée de fait,

— juger qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés.

à titre très subsidiaire :

— juger que M. [H] [S] et Mme [P] [U] ont bénéficié d’un enrichissement injustifié au détriment de M. [X] [K] et Mme [M] [K],

— désigner un expert avec pour mission de :

∘ établir le montant de l’enrichissement de M. [H] [S] et Mme [P] [U],

∘ établir le montant de l’appauvrissement des consorts [K],

∘ se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,

∘ se faire assister par tout sapiteur et technicien de son choix pour la réalisation de sa mission,

∘ convoquer les parties et entendre tout sachant,

— juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et en particulier, qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près le tribunal,

— juger que les frais et honoraires de l’expert commis payés par avance soient réglés par les demandeurs, mais que la charge définitive, y compris pour les sommes avancées, soit in fine supportée en totalité par M. [H] [S],

— juger qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés,

— réserver le montant de la condamnation qui sera prononcée à la remise du rapport par l’expert désigné.

en tout état de cause

— débouter M. [H] [S] de toutes ses demandes, prétentions et moyens,

— condamner M. [H] [S] verser la somme de 5000 euros chacun à M. [X] [K] et Mme [M] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [S] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025 auxquelles il convient également de se reporter pour l’exposé de l’argumentaire Mme [P] [U] divorcée [S] entend voir :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée à son encontre le 20 octobre 2023,

à titre principal :

— juger Mme [M] [R] épouse [K] et M. [X] [K] propriétaires chacun pour 1/4 du bien immobilier situé [Adresse 16] cadastré 000ZC [Cadastre 6],

— ordonner l’expulsion de M. [H] [S] et de tous occupants de son chef dudit bien immobilier sous astreinte de 500 euros par jour de non-exécution du jugement,

— condamner M. [H] [S] à verser à l’indivision [K]-[R]-[S]-[U] une indemnité d’occupation d’un montant de 877,53 euros par mois à compter du 14 avril 2022 jusqu’à libération totale du bien,

— condamner M. [H] [S] à verser à Mme [P] [U] la somme de 4000 euros dur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [S] aux entiers dépens.

à titre subsidiaire :

— constater l’existence d’une société créée de fait entre les parties,

— ordonner la liquidation de ladite société,

— désigner un expert afin de déterminer les apports effectués par chacun des 4 coindivisaires et de fixer les restitutions dues par chacun avant de quantifier le boni de liquidation,

— débouter Mme [M] [R] épouse [K] et M. [X] [K] de leurs demandes à l’encontre de Mme [P] [U],

— condamner M. [H] [S] à verser à Mme [P] [U] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [S] aux entiers dépens,

à titre infiniment subsidiaire :

— juger que Mme [P] [U] n’a bénéficié d’aucun enrichissement injustifié de Mme [M] [R] épouse [K] et M. [X] [K] qu’elle reconnait propriétaires chacun de 1/4 du bien immobilier situé [Adresse 16] cadastré 000ZC [Cadastre 6],

— débouter Mme [M] [R] épouse [K] et M. [X] [K] de leurs demandes à l’encontre de Mme [P] [U]

— condamner M. [H] [S] à verser à Mme [P] [U] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [S] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [H] [S] demande au tribunal sur le fondement des articles 2224 et 711 et suivants du code civil de :

avant dire droit :

— donner acte à M. [S] de ce qu’il s’en remet concernant le rabat de l’ordonnance de clôture partielle prononcée à l’encontre de Mme [U],

— dire irrecevables et infondées les époux [K] en leurs demandes,

en conséquence :

— juger qu’il n’existe aucune société créée de fait, les en débouter

— déclarer prescrit en leurs demandes les consorts [K] au titre de l’enrichissement sans cause,

— juger que seuls Mme [U] et M. [S] sont propriétaires pour moitié chacun du bien immobilier situé [Adresse 16],

— rejeter la condamnation sous astreinte de M. [S] à quitter les lieux,

— rejeter toute demande au titre de l’indemnité d’occupation de M. [S],

— juger qu’en tout état de cause, celle-ci ne saurait être supérieure à une somme mensuelle de 614 euros,

— dire irrecevable et infondée Mme [U] en ses demandes et l’en débouter,

— les condamner chacun au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 18 avril 2025.

MOTIVATION

1-SUR LE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE PARTIELLE

Mme [U] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture partielle prononcée à son encontre le 20 octobre 2023 afin que ses conclusions notifiées le 8 janvier 2025 puissent être prises en compte, notamment au vu des demandes subsidiaires formulées par les époux [K] à son encontre postérieurement à l’ordonnance de clôture partielle.

Les demandes nouvelles formulées à l’encontre de Mme [U] par les époux [K] postérieurement à l’ordonnance de clôture partielle prononcée à son encontre le 20 octobre 2023, justifient qu’elle puisse y répondre.

En conséquence, il convient, en application de l’article 803 du code de procédure civile et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture partielle du 20 octobre 2023 au jour des plaidoiries.

2-SUR LA DEMANDE PRINCIPALE EN REVENDICATION DE DROITS DE PROPRIÉTÉ INDIVIS SUR L’IMMEUBLE DE [Localité 17], DE LIBÉRATION DES LIEUX ET D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

A titre principal, les époux [K] revendiquent au visa de l’article 526 du code civil la qualité de propriétaires indivis à hauteur d'1/4 chacun de la maison située [Adresse 16] à [Localité 17]. Invoquant l’occupation privative de ce bien par M. [S] sans leur accord, depuis le 14 avril 2022, les époux [K] sollicitent sur le fondement de l’article 815-9 qu’il lui soit enjoint de libérer ledit bien sous astreinte et de payer une indemnité d’occupation.

A-sur les droits de propriété indivis revendiqués

Les époux [K] exposent que nonobstant les mentions portées sur l’acte authentique de vente du 14 décembre 2007, qui ne désigne que M. [S] et Mme [U] leurs amis, en qualité d’acquéreurs, le bien a été acheté à 4. Ils rappellent que la propriété d’un immeuble se prouve par tous moyens sans hiérarchie entre eux, que l’acte authentique de vente n’est qu’un élément parmi d’autres et n’établit pas une présomption irréfragable de propriété.

Pour justifier des droits de propriété revendiqués sur la maison de [Localité 17] les époux [K] font d’abord valoir qu’ils figuraient initialement en qualité d’acquéreurs sur le compromis de vente. Ensuite qu’ils ont financé l’opération immobilière à hauteur de 50 % soit un versement de 100.000 euros et le remboursement du prêt souscrit par les consorts [S]/[U] à hauteur de 75.000 euros. Ils indiquent ne pouvoir verser au débat les justificatifs bancaires de leurs paiements du fait de leur ancienneté mais considèrent que leurs investissements ressortent suffisamment des échanges de courriels qu’ils versent au débat. Les époux [K] exposent également qu’ils se sont acquittés à hauteur de 50 % des taxes foncières, primes d’assurance habitation, travaux et réparation de l’immeuble de [Localité 17], et ont perçu 50 % des revenus et bénéfices procurés par ce bien ce qui établit leur qualité de propriétaires indivis. Ils ajoutent que Mme [M] [K] a assuré la gestion du bien de [Localité 17] entre 2013 et avril 2022, que les époux [K] sont mentionnés en qualité de bailleurs aux côtés de M. [S] et Mme [U] sur les contrats de location du bien de [Localité 17], que Mme [U] reconnaît leur qualité de propriétaire indivis de ce bien. Les époux [K] expliquent que jusqu’à son divorce d’avec Mme [U], M. [S] n’avait jamais remis en cause les droits de propriété indivis des requérants sur la maison de [Localité 17], les ayant sollicités pour le paiement de leur quote part de taxe foncière, assurance habitation et remboursement du prêt immobilier.

Mme [P] [U] confirme à titre principal que les époux [K] sont bien propriétaires indivis à hauteur d'1/4 chacun de la maison de [Localité 17]. Elle rappelle que cette acquisition s’est faite dans le cadre d’une opération immobilière qu’elle a réalisée avec son amie [M] [K] co-gérante avec elle de l’agence immobilière [Localité 14][1] à laquelle elles ont associé leurs conjoints respectifs. Reprenant les arguments des requérants Mme [U] fait valoir que les époux [K] ont par la signature du compromis de vente manifesté clairement leur volonté d’acquérir l’immeuble de [Localité 17], que pendant plus de 10 ans il se sont comportés comme de propriétaires indivis en s’acquittant au prorata de leurs droits des différentes charges de l’immeuble et qu’il a toujours été convenu que les époux [K] bénéficiaient de droits de propriété sur l’immeuble nonobstant les mentions portées sur l’acte authentique de vente. Elle indique que M. [S] est mal fondé à le contester désormais alors que lors de la liquidation des intérêts matrimoniaux suite au divorce il a admis devant notaire avoir bénéficié d’un prêt des époux [K].

M. [S] conteste les droits de propriété revendiqués par les époux [K] sur l’immeuble de [Localité 17]. Il soutient qu’il est seul propriétaire avec Mme [U] de ce bien à hauteur de 50 % chacun, ainsi qu’établi sans aucune ambiguité par l’acte authentique de vente du 14 décembre 2007. Il fait valoir que dès lors que le titre est suffisamment probant et clair pour déterminer les propriétaires, il n’y a pas lieu de retenir d’autres moyens de preuve en écartant l’acte de vente.

De manière superfétatoire, M. [S] indique que les époux [K] ne rapportent la preuve d’aucun élément contredisant son titre de propriété. Il souligne qu’il n’est nullement justifié des virements de fonds invoqués, ni des travaux que les requérants auraient financés. Il considère non probants les échanges de courriels versés au débat par les époux [K] et soutient que l’acquisition du bien immobilier comme les travaux qui y ont été réalisés ont été financés au moyen d’un prêt qu’il a souscrit avec la seule Mme [U]. Il invoque ensuite la volonté de collusion des consorts [K]-[U] afin de le priver de ses droits depuis sa séparation avec Mme [U]. Il fait état d’échanges de courriels avec celle-ci reconnaissant sa qualité de copropriétaire du bien de [Localité 17] à hauteur de 50 % sans jamais évoquer les consorts [K]. M. [S] expose enfin, que le bien de [Localité 17] était géré par les époux [K] lesquels en étaient rétribués en se voyant octroyer la moitié des loyers perçus.

Sur ce,

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements

Selon l’article 711 du même code la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

L’article 712 du code civil ajoutant que la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

La preuve de la propriété immobilière incombe à celui qui la revendique.

Il est constant que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et, lorsqu’aucun titre suffisamment clair et probant n’est produit, il appartient au juge de la revendication de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées étant rappelé l’absence de hiérarchie des modes de preuve.

le titre

En l’espèce, l’acte authentique de vente reçu le 14 décembre 2007 par Maître [B] notaire à [Localité 17], porte sans ambiguité transfert par M. et Mme [C] – [W], les vendeurs, de la pleine propriété du bien immobilier situé [Adresse 16] à [Localité 17] cadastré ZC n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (devenu ZC [Cadastre 6]) aux seuls [H] [S] et [P] [U], désignés comme acquéreurs solidaires, au prix principal de 185.000 euros, payé comptant le jour de l’acte, outre le paiement de la somme de 8.325 euros TTC à l’Agence [Localité 14] [13] en charge de la négociation de cette vente.

Les arguments invoqués pour contrebattre la force probante du titre

— le compromis de vente

Certes, les consorts [S]/[U] n’étaient pas parties au compromis de vente qui a été signé par les consorts [Z]/[W] (vendeurs) et les seuls époux [K] en qualité d’acquéreurs le 20 juillet 2007.

Toutefois, il est manifeste que les époux [S]/[U] sont intervenus à l’acte authentique en qualité d’acquéreurs substitués aux époux [K] ainsi que ceux-ci s’en étaient réservés la faculté aux termes de la clause stipulée au compromis.

La clause portant faculté de substitution des acquéreurs telle qu’insérée au compromis de vente du 20 juillet 2007, porte cession de l’engagement d’achat donc de la qualité d’acquéreur à un tiers avec toutes les droits qui en résultent. Elle emporte nécessairement renoncement à se prévaloir de la qualité d’acquéreur au profit de l’acquéreur substitué.

Cette clause prévoyant uniquement, que l’acquéreur, tel que désigné au compromis de vente, reste solidairement tenu avec l’acquéreur substitué, de tous les engagements pris envers le vendeur aux termes du compromis de vente (paiement du prix) sans que le substitué ne puisse en aucun cas se prévaloir de la condition suspensive de l’obtention du prêt définie au compromis qui est personnelle à l’acquéreur et ne peut bénéficier à ce dernier.

Dès lors, si le compromis de vente du 20 juillet 2020 établit incontestablement l’intention initiale des époux [K] d’acquérir et devenir propriétaires du bien de [Localité 17], il ne saurait leur avoir conféré un droit de propriété sur ledit bien dès lors qu’ils ont cédé ces droits aux consorts [S]/[U] en faisant usage de la clause de substitution.

— la participation au financement de l’acquisition immobilière

Les époux [K] admettent leur impossibilité à justifier des virements effectués par eux au titre de leur participation alléguée au financement de l’acquisition du bien immobilier de [Localité 17]. La preuve de cette participation ne pouvant résulter des seules affirmations de Mme [K] dans les courriels qu’elle a adressés à Mme [U] ; nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même.

Au demeurant, M. [S] justifie par les documents bancaires qu’il verse au débat de ce que l’acquisition du bien de [Localité 17] a été financée à l’aide d’un emprunt d’un montant de 250.000 euros souscrit par le couple [U]-[S], ce que confirme Mme [U].

Au titre de la participation des époux [K], Mme [U] fait état dans ses conclusions uniquement d’un apport par les époux [K] d’une somme d’argent importante pour couvrir les frais de remise en état du bien de [Localité 17].

Dans plusieurs courriels adressés à Mme [K] notamment les 22 octobre 2012, 23 mars 2015, 23 mars 2015 et 17 juin 2015, elle fait référence à un investissement de 100.000 euros des époux [K] dans le bien de [Localité 17] dénommé “[Z]” mais également à leur participation au remboursement du prêt avec les époux [K] de sorte que “nous avons tous les deux 100.000 euros dans la propriété”.

Mme [U] affirme par ailleurs dans ses conclusions que les époux [K] sont propriétaires à hauteur d'1/4 chacun du bien de [Localité 17], tout comme M. [S] et elle-même.

Toutefois, le tribunal observe ainsi que souligné par M. [S], que dans le cadre de la procédure de divorce, Mme [U] ne s’est nullement prévalue d’une indivision du bien de [Localité 17] avec les époux [K]. Cette maison a en effet été prise en compte comme un bien dépendant de la communauté des ex-époux [S] appartenant à hauteur de 50 % chacun à Mme [U] et à M. [S] ainsi que cela résulte des courriels adressés par Mme [U] à M. [S] relatifs au projet de liquidation des intérêts matrimoniaux et de l’acte liquidatif amiable établi par Maître [L]. Devant ce notaire, Mme [U] a d’ailleurs uniquement fait valoir la participation des époux [K] aux travaux de rénovation de la maison ainsi que cela résulte de son un dire reporté dans le procès-verbal de difficultés établi le 26 octobre 2022 par Maître [L]: “ les travaux de rénovation de l’immeuble de [Localité 17] n’avaient pas été financés par la communauté mais le couple [K] au titre d’un contrat dans le but de la revente et d’un partage égalitaire des profits entre les deux couples.”

Mme [U] ne peut donc soutenir désormais que le bien de [Localité 17] n’était pas la propriété exclusive des époux [S].

En toute hypothèse, le fait que les époux [K] aient pu participer au remboursement du prêt souscrit pour l’achat du bien immobilier (admis par M. [S] devant Maître [L]), comme aux travaux de rénovation dudit bien ne saurait faire preuve des droits de propriété sur ledit immeuble dès lors qu’il est constant que la participation au financement d’un bien ne confère en rien un droit de propriété sur celui-ci. Au surplus, la clause de substitution insérée au compromis de vente obligeait les époux [K] à s’acquitter du prix d’acquisition du bien en cas de défaillance de l’acquéreur substitué.

Par ailleurs, l’investissement financier dans un bien acquis par un tiers en vue d’un profit commun ne confère pas plus à l’investisseur la qualité de propriétaire de celui-ci.

— le comportement en propriétaires

Les époux [K] font également valoir que pendant plus de 10 ans ils se sont comportés et ont été considérés par les consorts [U]-[S] comme propriétaires indivis du bien de [Localité 17], notamment au travers du paiement à hauteur d'1/4 chacun des taxes foncières émises au nom de l’indivision [S]/[U], assurance habitation et travaux, de la gestion de l’immeuble par Mme [K] (de 2013 à avril 2022), et de la qualité de co-bailleurs avec les époux [S]/[U] sur le bail d’habitation consenti à M.[V] le 4 septembre 2010.

Il convient toutefois de rappeler qu’en application des articles 2261 et 2272 du code civil, seule une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant 30 ans, est acquisitive de propriété immobilière en l’absence de juste titre.

Il résulte de ce qui précède que l’ensemble des arguments invoqués par les époux [K] ne constituent pas des présomptions suffisantes pour contredire le caractère probant du titre de propriété invoqué par M. [S] dont les termes sont au surplus dépourvus de toute ambiguité.

Les époux [K] ne rapportant donc pas la preuve de droits de propriété indivis sur le bien immobilier de [Localité 17] seront déboutés de leur action en revendication de propriété.

B-sur la libération des lieux et l’indemnité d’occupation

Les époux [K] exposent que M. [S] occupe le bien indivis où il a établi sa résidence principale depuis le départ du dernier locataire le 14 avril 2022 et ce sans autorisation des coindivisaires et en toute illégalité puisque le congé avait été délivré au locataire pour vente du bien immobilier. Ils sollicitent donc qu’il lui soit enjoint de quitter le bien indivis sous astreinte, outre le paiement d’une indemnité d’occupation au profit de l’indivision d’un montant mensuel de 877, 53 euros et ce jusqu’à libération complète de la maison de [Localité 17].

Pour les mêmes motifs que ceux développés par les requérants Mme [P] [U] entend voir ordonner l’expulsion de M. [S] du bien de [Localité 17] sous astreinte et qu’il soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 877, 53 euros à compter du 14 avril 2022 jusqu’à libération complète de la maison de [Localité 17]. Elle précise que contrairement aux allégations de M. [S] celui-ci était parfaitement informé du congé aux fin de vente délivré au précédant locataire le 7 octobre 2021, qu’il l’a validé et a profité des informations communiquées pour récupérer les clés et investir les lieux sans autorisation, faisant ainsi obstacle à la vente dudit bien.

M. [S] conclut au rejet des demandes des époux [K] à son encontre qu’il considère irrecevables dès lors que les époux [K] ne disposent d’aucun droit sur l’immeuble. Il ajoute que l’indemnité d’occupation due à Mme [U] au titre de l’occupation du bien indivis de [Localité 17], a déjà été fixée par le juge aux affaires familiales par jugement frappé d’appel. M. [S] indique que son occupation de la maison de [Localité 17] ne résulte d’aucune voie de fait ni abus, et fait suite au congé donné au précédent locataire en plein accord avec les parties.

Sur ce,

L’article 815-9 al 2 du code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il est constant par ailleurs que l’abus de jouissance d’un indivisaire peut être sanctionné par son expulsion.

Mais en l’absence d’abus, l’expulsion d’un indivisaire ne peut être ordonnée dès lors que sa qualité de propriétaire indivis, lui confère le droit d’user librement de l’immeuble sans le consentement de ses co-indivisaires.

Les époux [K] étant dépourvus de droits de propriété sur l’immeuble indivis, leurs demandes en cette qualité d’indemnité d’occupation comme tendant à voir enjoint à M. [S] de quitter le bien de [Localité 17] ne saurait prospérer.

Mme [U] propriétaire indivise avec M. [S] de l’immeuble de [Localité 17] n’est pas plus fondée à solliciter de la présente juridiction la condamnation de son ex-époux au paiement d’une indemnité au titre de son occupation du bien de [Localité 17], dès lors qu’il a déjà été statué sur cette demande par jugement du juge aux affaires familiales de Bordeaux du 1er septembre 2023 qui a fixé l’indemnité d’occupation due par M. [S] à l’indivision post communautaire au titre de son occupation privative du bien de [Localité 17] à compter du 14 avril 2022 à la somme de 750 euros par mois ; cette décision ayant été frappée d’appel selon les déclarations non contredites de M. [S], l’instance est pendante devant la Cour d’appel qui est donc saisie du principe et montant de cette indemnité.

Le 7 octobre 2021 Maître [A], commissaire de justice a notifié à M. [V] à la demande des époux [K], de Mme [U] et de M. [S] un congé du bail consenti sur le bien de [Localité 17] prenant effet le 30 août 2022 aux fins de vente du bien loué au prix fixé de 320.000 euros en application de l’article 15 II de la loi.

M. [S] prétend que ce congé a été délivré à son insu.

Outre le fait qu’il n’est pas démontré que M. [S] ait donné son accord à la délivrance de ce congé, il convient de rappeler qu’aux termes de l’état liquidatif dressé par Maître [L] et qui a été homologué par le juge aux affaires familiales le 1er septembre 2023, le bien de [Localité 17] a été attribué en pleine propriété à M [S]. Certes, cette décision n’a pas été assortie de l’exécution provisoire qui est facultative et a été frappée d’appel.

Toutefois, en l’état des décisions rendues il ne peut être reproché à M. [S] un maintien abusif dans le bien indivis, de sorte que la demande d’expulsion ne saurait prospérer.

3- SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE SOCIÉTÉ CRÉÉE DE FAIT

A titre subsidiaire, les époux [K] entendent voir juger qu’avec M. [S] et Mme [U] ils ont constitué une société créée de fait au sens de l’article 1873 du code civil dans le but d’exploiter, gérer et vendre le bien immobilier de [Localité 17]. Ils considèrent en effet réunies les 3 conditions exigées pour la création de ce type de société. Ils font d’abord valoir les apports financiers réalisés par chaque couple pour moitié chacun. Ils invoquent ensuite la participation de chaque couple aux bénéfices (partage des revenus locatifs et de la vente à venir du bien immobilier) et sa contribution aux pertes (taxes foncières, assurance habitation, travaux et réparation). Enfin ils soutiennent qu’il existait entre eux l’affectio societatis ; les deux couples d’amis ayant eu l’intention de participer ensemble et de manière égalitaire au projet d’acquisition et de gestion d’un bien immobilier dans le sud ouest en capitalisant les compétences de Mme [K] et de Mme [U] dans la gestion de biens immobiliers.

Les requérants considèrent dissoute à leur demande cette société du fait du comportement de M. [S] qui a cessé de se comporter comme un associé en remettant en cause l’affectio societatis et en s’accaparant à titre personnel le bien de [Localité 17]. Ils sollicitent donc la condamnation de M. [S] à payer d’une part à la société créée de fait une indemnité mensuelle d’occupation de 877, 53 euros à compter du 14 avril 2022 jusqu’à la date du jugement et d’autre part in solidum avec Mme [U] la somme de 175.000 euros au titre des apports devant leur être remboursés au sens de l’article 1844-9 du code civil. Enfin, ils sollicitent la désignation d’un expert afin de quantifier le boni de liquidation devant être reversé aux associés à leurs frais avancés mais devant in fine être supportés par la société.

Mme [U] ne conteste pas avoir eu la volonté de s’associer dans l’opération immobilière du bien de [Localité 17] avec M. [S] et les époux [K]. Elle invoque la création en 2012 d’une cagnotte financière constituée par les deux couples pour la réalisation de cette opération. Elle considère réunis les éléments constitutifs de cette société de fait et ne s’oppose pas à sa dissolution. Mme [U] entend voir ordonner la liquidation de cette société et s’associe à la demande d’expertise aux fins de déterminer les apports effectués par chacun des 4 coïndivisaires En revanche, elle conclut au débouté de la demande de condamnation à son encontre.

M. [S] conclut au débouté des demandes formulées au titre de la société créée de fait dont il conteste l’existence. Il considère non réunies les conditions exigées par l’article 1832 et suivants du code civil pour retenir l’existence d’une telle société. Il rappelle que la preuve des apports financiers invoqués n’est pas rapportée, contestant les courriels échangés entre Mme [U] et Mme [K] amies et associées à une époque où la séparation des époux [S] était envisagée. A titre superfétatoire il fait valoir que les requérants ne rapportent pas plus la preuve de l’affectio societatis. Il soutient qu’il n’est pas signataire du bail sur lequel les époux [K] se sont présentés comme les co-bailleurs. Il ne conteste pas le fait que Mme [K] ait été chargée de la gestion du bien, de sa mise en location et du suivi intégral de gestion. Il indique qu’il était convenu la rémunération de cette activité par le versement de la moitié des loyers mais qu’eu égard au caractère excessif d’une telle rémunération, celle-ci était compensée par la participation des époux [K] aux charges du bien à hauteur de 50 %. Il conclut également au rejet de la demande d’expertise rappelant qu’il n’existe ni apport, ni élément comptable ni preuve des règlements invoqués par les requérants. M. [S] sollicite également le débouté de la demande d’indemnité d’occupation pour les mêmes motifs que ceux déjà évoqués.

Sur ce,

— sur l’existence de la société créée de fait

La société créée de fait, visée à l’article 1873 du code civil définie comme la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes se sont comportées en fait, comme des associés, sans avoir exprimé la volonté de former une société, est soumise au régime de la société en participation régie par les articles 1871 à 1872-2 du code civil, elle est donc dépourvue de personnalité juridique.

Celui qui invoque l’existence d’une société créée de fait doit justifier de la réunion des 3 conditions de fond propres à la société civil et cumulatives telles que définies à l’article 1832 du code civil à savoir d’une part, la réalisation d’apports par les associés, d’autre part, leur participation aux bénéfices ou aux économies et leur contribution aux pertes et enfin l’existence d’un affectio societatis.

Les consorts [S] -[U] justifient avoir souscrit un emprunt à hauteur de 250.000 euros pour l’acquisition de la maison de [Localité 17] dont ils assurent le remboursement, ce qui n’est pas discuté, du moins à hauteur de 175.000 euros.

Certes ainsi que dit plus haut, les époux [K] sont dans l’incapacité de justifier des virements ou paiements effectués par leur soin de l’apport de 100.000 euros invoqué, et des mensualités d’une partie du prêt souscrit par les consorts [S]-[U]. Toutefois aux termes des échanges de courriels entre Mme [K] et Mme [U] il est fait référence à un investissement de 100.000 euros des époux [K] dans le bien de [Localité 17] dénommé “[Z]” et à leur participation au remboursement du prêt avec les époux [K] ; M. [S] ayant reconnu dans son dire devant notaire la participation des époux [K] au remboursement du prêt sans pour autant pouvoir la chiffrer.

Ces éléments sont suffisants pour établir les apports réalisés tant par les époux [K] que des consorts [S] dans l’opération immobilière relative à la maison de [Localité 17].

Par ailleurs, il ressort des échanges de courriels entre les parties et n’est pas véritablement contesté que le couple [K] et le couple [S]-[U], ont participé a minima, à hauteur de 50 % chacun au paiement des taxes foncières et primes d’assurance habitation de la maison de [Localité 17] et qu’ils se sont partagés les revenus et bénéfices de la mise en location dudit bien, ce qui établit la participation de chacun aux charges, bénéfices et pertes de l’opération.

Les parties s’entendent également à reconnaître que le bien de [Localité 17] a été acquis en vue de sa mise en location dans le cadre d’une opération immobilière initiée et réalisée par l’intermédiaire de la SARL [Localité 14] [1] dont Mme [K] et Mme [U] sont co-gérantes et à laquelle elles ont associé leur conjoint respectif et que la gestion locative a été assurée par la SARL [Localité 14][1].

Il ne peut donc être dénié l’intention des deux couples de collaborer ensemble et sur un pied d’égalité à l’opération immobilière réalisée sur la maison de [Localité 17], étant rappelé le partage par moitié des charges, revenus et pertes aux fins de faire fructifier l’investissement réalisé dans l’intérêt commun ce qui établit l’existence d’un affectio societatis.

L’existence d’une société créée de fait entre les deux couples pour gérer et faire fructifier au bénéfice de tous le bien acquis en 2007 par M. [S] et Mme [U] est donc établie.

— sur la dissolution de la société créée de fait et les demandes subséquentes

Selon l’article 1872-2 du code civil applicable aux sociétés créées de fait, la dissolution d’une telle société peut résulter à tout moment d’une notification adressée par l’un deux à tous les associés, pourvu que cette notification soit de bonne foi, et non faite à contretemps.

En l’espèce, aux termes de leurs conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 10 décembre 2024, les époux [K] ont notifié aux défendeurs la dissolution de la société créée de fait concernant la gestion du bien immobilier de [Localité 17] compte tenu de la remise en cause de l’affectio societatis par celui-ci.

Il ne leur est nullement opposé que cette notification serait faite de mauvaise foi ou à contretemps ce qui rend la dissolution effective.

Au titre des conséquences de la dissolution de la société créée de fait avec les consorts [S]-[U], les époux [K] sollicitent d’abord la condamnation de M. [S] à payer à la société une indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2022 au titre de son occupation, sans autorisation des associés, de la maison de [Localité 17].

Or, il convient de rappeler que la société créée de fait n’ayant pas véritablement d’existence juridique ne dispose d’aucun patrimoine ; chaque associé demeurant propriétaire des biens qu’il met à disposition de la société.

Le bien de [Localité 17] est la propriété de M. [S] et de son ex-épouse Mme [U] à hauteur de 50 % chacun, ainsi que vu plus haut, de sorte que M. [S] ne peut être redevable d’aucune indemnité d’occupation au profit de la société créée de fait au titre de son occupation privative dudit bien.

L’article 1844-9 du code civil dispose que : après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire.

Il est constant qu’il n’y a pas lieu à nomination d’un liquidateur tel que prévu aux articles L 234-18 et L 237-19 du code de commerce suite à la dissolution d’une société créée de fait ; il doit uniquement être établi un compte de liquidation et procédé au partage.

Il n’incombe pas à un expert de se substituer aux parties dans la preuve du montant de leurs apports en société et une mesure d’expertise pour établir le compte de liquidation de la société créée de fait apparaît vaine, en l’espèce, du fait de l’absence de comptabilité et documents bancaires. Ce qui conduit au rejet de l’expertise sollicitée.

Pour autant, il ressort suffisamment des échanges de courriels et dires au notaire en charge de la liquidation des intérêts matrimoniaux des ex-époux [S], que les époux [K] ont apporté des fonds dans le cadre de la société créée de fait avec les consorts [S]-[U] concernant le bien immobilier de [Localité 17] à savoir une somme de 100.000 euros et qu’ils ont participé au remboursement du prêt sans que pour autant ne soient produits des éléments permettant de chiffrer précisément le montant de leurs apports au titre du remboursement du prêt.

Les apports in solidum des époux [K] étant suffisamment établis à hauteur uniquement de la somme de 100.000 euros, Mme [U] et M. [S] en leur qualité d’associés sont tenus in solidum de leur restituer cet apport ; Mme [U] ne peut en effet s’opposer à sa condamnation à ce titre alors qu’elle reconnaît l’existence de cet apport et sa qualité à titre subsidiaire d’associée.

La reconnaissance de l’existence d’une société créée de fait, rend sans objet les demandes très subsidiaires sur le fondement de l’enrichissement injustifié.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] et Mme [U] seules parties condamnées au paiement supporteront la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit en revanche à rejeter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture partielle prononcée le 20 octobre 2023 à l’encontre de Mme [P] [U] au jour des plaidoiries,

DIT que le bien immobilier sis [Adresse 16] cadastré section ZC n° [Cadastre 6] est la propriété exclusive de M. [H] [S] et de Mme [P] [U] à hauteur de 50 % chacun,

DEBOUTE en conséquence, M. [X] [K] et Mme [M] [K] de leur action en revendication de droits de propriété indivis sur ce bien, et de leur demandes subséquentes en qualité de propriétaires indivis, d’indemnité d’occupation et de départ des lieux à l’encontre de M. [H] [S],

DÉCLARE irrecevable, devant la présente juridiction, la demande d’indemnité d’occupation formée par Mme [P] [U] à l’encontre de M. [H] [S] au titre de son occupation du bien indivis sis [Adresse 16],

DEBOUTE Mme [P] [U] de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de M. [H] [S] du bien indivis sis [Adresse 16] cadastré,

CONSTATE l’existence d’une société créée de fait entre M. [X] [K], Mme [M] [K], Mme [P] [U] et M. [H] [S] pour exploiter, gérer et faire fructifier au bénéfice de tous les associés, le bien sis [Adresse 16] propriété de M. [H] [S] et Mme [P] [U],

DEBOUTE M. [X] [K] et Mme [M] [K] de leur demande tendant à voir condamner M. [H] [S] à payer à la société créée de fait une indemnité d’occupation au titre de son occupation du bien [Adresse 16] du 14 avril 2022 jusqu’au présent jugement,

DIT dissoute cette société créée de fait à la demande de M. [X] [K] et Mme [M] [K],

DEBOUTE Mme [P] [U] de sa demande tendant à voir ordonner la liquidation de la société créée de fait avec M. [X] [K], Mme [M] [K] et M. [H] [S],

DEBOUTE M. [X] [K], Mme [M] [K] et Mme [P] [U] de leur demande d’expertise pour l’établissement des comptes de la liquidation et partage de la société créée de fait,

CONDAMNE in solidum M. [H] [S] et Mme [P] [U] à restituer à M. [X] [K] et Mme [M] [K], in solidum, la somme de 100.000 euros au titre de leur apport dans la société créée de fait,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [S] et Mme [P] [U] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT