Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/14811 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2KAU

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

[W] [E]

C/

[Y] [F]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [E], demeurant 26 rue des Sept Ponts – appartement 5 – 2ème étage – 59100 ROUBAIX

représenté par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [F], demeurant 19 domaine de la Croix Blanche – 59126 LINSELLES

représenté par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Avril 2026

Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 novembre 2019, M. [Y] [F] a donné à bail à M. [W] [E], un logement situé au 26 rue des sept ponts, appartement 5, à Roubaix pour un loyer mensuel de 400 euros et 35 euros de provision sur charges.

Se plaignant de différents désordres dans son logement, M. [E] a fait assigner M. [F] par acte en date du 10 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix afin d’obtenir la réalisation de travaux sous astreinte et la réparation des préjudices qu’il affirmait avoir subis.

M. [E] a quitté le logement le 11 mars 2025.

Après différents renvois, l’affaire a été radiée le 6 novembre 2025 pour défaut de diligences des parties, puis réinscrite au rôle le 19 décembre 2025.

A l’audience, M. [E] demande au juge de :

condamner M. [F] à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;condamner M. [F] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;condamner M. [F] à lui restituer le dépôt de garantie de 400 euros outre une indemnité de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 10 mai 2025 ;condamner M. [F] à lui payer la somme de 361,99 euros au titre du trop perçu de la caisse d’allocations familiales ;débouter M. [F] de ses demandes ;condamner M. [F] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [F] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [E] explique sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 avoir subi un trouble de jouissance en raison de l’indécence de son logement tenant à la mauvaise isolation des fenêtres, à la défectuosité des radiateurs, à l’absence de sécurité de la porte d’entrée, à la présence de nuisibles, à l’absence de porte coupe-feu, à la défectuosité de la VMC, aux anomalies électriques, aux fuites en toiture et qu’il a fait part de ces difficultés à son bailleur dès le 12 janvier 2022.

Il soutient avoir subi un préjudice moral en raison de l’inertie de celui-ci qui l’a conduit à quitter le logement et a été à l’origine de l’aggravation de son état de santé.

Il demande la restitution de son dépôt de garantie en application de l’article 22 de la même loi.

Il fait valoir que les sommes réclamées par M. [F] au titre des dégradations locatives ne sont pas en lien avec ce qui a été constaté lors de l’état des lieux. Il reconnaît toutefois être redevable de la somme de 16,46 euros au titre du prorata de la taxe d’ordures ménagères et de 96 euros au titre du constat d’état des lieux de sortie.

M. [F] demande au juge de :

débouter M. [E] de ses demandes ;condamner M. [E] à lui payer la somme de 2 958,27 euros au titre du solde des charges locatives et des réparations locatives ;condamner M. [E] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [E] aux dépens.

Il fait valoir que le locataire ne rapporte pas la preuve d’un manquement de sa part à son obligation de délivrance conforme d’un logement décent.

Il explique que le locataire a commis des dégradations, qu’il reste redevable du prorata de la taxe d’ordures ménagères (16,46 euros), de frais de constat d’huissier (96 euros), et qu’il reste lui devoir la somme de 3 607,80 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie (400 euros) et le solde créditeur de loyer (361,99 euros).

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de M. [E] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

Il résulte de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Par ailleurs, suivant l’article 3 de ce décret, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En application de ces textes, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance qu’il subit du fait de la délivrance d’un logement indécent par son bailleur dès lors que celui-ci en a été informé.

En l’espèce, M. [E] ne rapporte pas la preuve d’un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en lien avec un défaut d’isolation des fenêtres qui a contribué au développement de l’humidité et de moisissures, des problèmes de radiateurs qui ont engendré une surconsommation d’électricité, de dysfonctionnements de la VMC ayant entraîné une humidité importante ou des fuites à la toiture qui sont contestés.

En effet, concernant les fenêtres, la fenêtre de la chambre est décrite comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée. Les autres fenêtres ne sont pas décrites et réputées être en bon état. M. [E] s’est plaint de l’isolation de celles-ci dans son courriel du 11 mai 2022 et du retard dans leur changement en raison du refus du propriétaire de signer le devis dans son courriel du 24 mai 2022. L’agence Valeurs sûres, mandataire en charge de la gestion locative, a indiqué que les ouvrants seraient changés pour un « meilleur confort et sécurité » dans son courriel du 25 mai 2022. M. [E] ne rapporte donc aucun élément objectif justifiant ses allégations.

Concernant les radiateurs, l’état des lieux d’entrée décrit les radiateurs du séjour, de la chambre, de la salle de bains comme étant en bon état. M. [E] ne produit aucune pièce relative à des réclamations relatives à la défectuosité de ceux-ci postérieurement à leur changement en 2022 (courriel du 11 mai 2022) ni aucune pièce démontrant la surconsommation d’électricité alléguée.

Concernant les fuites en toiture, M. [E] ne produit aucune pièce relative à leur existence et il ressort du courriel de l’agence Valeurs sûres du 16 novembre 2022 que le bailleur a mandaté une entreprise afin de vérifier l’existence de potentielles fuites.

Concernant la VMC, si l’inspecteur de salubrité constate le 21 septembre 2022 que la VMC ne fonctionne pas uniquement dans la salle de bains, la société NF Elec atteste le 19 septembre 2024 que, si elle n’a pu pénétrer dans les appartements pour vérifier que les bouches d’extraction étaient entretenues, les moteurs fonctionnaient parfaitement.

En revanche, M. [E] a signalé à son bailleur à plusieurs reprises, notamment dans son courriel du 11 mai 2022, que sa porte d’entrée ne fermait pas, ce qui créait une situation d’insécurité dans un contexte d’intrusions nocturnes de tiers en raison de dysfonctionnements de la porte de l’immeuble, ce qui attesté par sa compagne et par son voisin et constaté par l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé le 21 septembre 2022.

Alors que l’agence Valeurs sûres s’engageait à ce que la porte soit changée le 23 mai 2022, les portes palières ne le seront que le 30 mai 2024 suivant facture n°FA21628 de la SAS Delepierre.

Concernant la présence de souris, celle-ci n’est pas contestée pas le bailleur qui a fait procéder à une dessourisation et une dératisation de choc le 10 juin 2022 et à une désinsectisation le 12 août 2022.

Le bailleur n’explique pas en quoi consistait exactement l’intervention de cette société dont la qualité est contestée par M. [E] et, suite au passage de cette société et de manière circonstanciée, M. [E] s’est plaint de la persistance de la présence de souris pénétrant dans son appartement par un trou qui n’a pas été rebouché dans son courriel du 4 août 2022. La présence de souris est établie par les attestations de sa compagne et de son voisin ainsi que par les photographies de son appartement sur lesquelles apparaissent des déjections de rongeurs.

Concernant les anomalies électriques, il ressort du rapport de la société NF Elec du 29 août 2019 la nécessité de faire intervenir un électricien qualifié afin de remédier à différents problèmes (installation de conducteurs de protection, remplacement d’interrupteurs différentiels, suppression de matériel électrique inadapté).

Le bailleur ne justifie pas de reprise de ces anomalies par la production d’une facture NF Elec du 12 août 2019, antérieure à la réalisation de ce rapport, et l’inspecteur de salubrité constatera la présence d’anomalies électriques le 21 septembre 2022.

Il est donc établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

M. [E] a subi un préjudice de jouissance en lien avec le manquement contractuel de son bailleur qu’il conviendra d’indemniser entre le 11 mai 2022, date des premières réclamations de M. [E], et le 11 mars 2025, date de son départ.

Ainsi, M. [F] sera condamné à payer à M. [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Par ailleurs, M. [E] produit de nombreux courriels dans lesquels il demandait la réalisation de travaux avant de quitter les lieux.

Il produit encore un certificat médical du Dr [X] [D] du 7 octobre 2022 attestant d’une anxiété réactionnelle ainsi que du traitement qui lui sera administré.

Il justifie en conséquence avoir subi un préjudice moral qu’il conviendra de réparer à hauteur de 1 500 euros.

Sur la demande de restitution du trop-perçu, du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle au titre des réparations et dégradations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, les cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’obligation de restituer les lieux en bon état doit être appréciée en fonction de la durée de la location, de l’état initial des lieux et des dégradations résultant d’un usage normal du local.

En l’espèce, le bailleur demande à ce que M. [E] soit condamné à lui payer la somme de 2 958,27 euros, somme correspondant à :

16,46 euros à titre d’estimation de la taxe d’ordures ménagères au prorata temporis ;

96 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

3 607,80 euros au titre des dégradations locatives ;

déduction faite du dépôt de garantie de 400 euros et du solde de loyer de 361,99 euros.

Le bailleur produit notamment :

un décompte actualisé des loyers au 24 mars 2025 ;l’état des lieux contradictoire d’entrée des lieux et le constat d’état des lieux de sortie du 10 mars 2025 ;des devis de réparation.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que ne sont pas justifiées des dégradations locatives concernant les portes du placard qui sont sorties des rails dès lors que l’état des lieux mentionnait déjà un fonctionnement difficile des portes coulissantes, une robinetterie de la salle de bains tâchée et usagée par produit agressif, la serrure de la salle de bains, les peintures du logement que M. [E] a occupé pendant plusieurs années.

En revanche, il en ressort que des dégradations par le locataire ont bien été commises concernant la peinture laquée du sèche serviettes de la salle de bains éclatée, la porte arrachée du meuble haut de la cuisine et ensemble usé et sale du meuble bas de la cuisine, un coup en fond de cuve de la baignoire.

Il ressort des devis produits que les coûts des réparations s’élèvent à :

fourniture et pose d’un sèche serviettes : 294,83 euros (devis Fil Bleu n°DF250219400)dépose des meubles de cuisine, fourniture et pose de nouveaux meubles : 830 euros.

Il n’est par ailleurs pas justifié que le coup en fond de cuve de la boignoire justifie son remplacement.

M. [E] est donc tenu de payer à M. [F] la somme de 1 124,83 au titre des dégradations locatives.

Il est encore tenu de lui payer 96 euros au titre de l’état des lieux de sortie et 16,46 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, sommes qu’il reconnaît devoir payer.

Soit la somme de 1 237,29 euros.

De cette somme doivent être déduits le dépôt de garantie et le trop perçu de loyer.

M. [E] sera donc condamné à payer à M. [F] la somme de 475,30 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [F] perd son procès et sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à M. [E] la totalité des sommes qu’il a exposées pour faire valoir ses droits et M. [F] sera condamné à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [W] [E] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [W] [E] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [W] [E] à payer à M. [Y] [F] la somme de 475,30 euros ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [W] [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens ;

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le cadre greffier, Le juge,