MINUTE : 25/7

DOSSIER : N° RG 24/00037 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TILL

JUGEMENT DU: 21/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [Localité 15] [Localité 22], dont le siège social est sis [Adresse 13]

représenté par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.C.I. KELOU, dont le siège social est sis [Adresse 7],

représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 27 septembre 2024 et plaidoirie du 10 Décembre 2024,

En présence de Marie-Christine TOURRAINE, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 21] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 22] Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [18].

[Localité 22] Métropole a confié la mise en œuvre du projet à la SPLA EUROPOLIA, par le biais d’une concession d’aménagement.

Toutefois, la maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

Aussi, depuis 2011, [Localité 22] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit Secteur « Cheminots – [Localité 20] » et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit Secteur « [Localité 17] – Maroc – [Localité 16] – Chabanon ».

C’est ainsi que l’Établissement Public Foncier Local du [Localité 15] [Localité 22] intervient, depuis de nombreuses années, pour le compte de [Localité 22] Métropole, en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 22] Métropole a pris la décision de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique, suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, prorogé le 7 novembre 2024, lequel désigne l’EPFL en qualité d’autorité expropriante.

Suivant arrêté préfectoral du 16 juin 2020, ont été déclarés urgents les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet [Localité 15] [Localité 22], quais d’Qc.

La procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est donc poursuivie selon la procédure d’urgence.

Parmi les biens restant à acquérir dans les Secteurs « Cheminots – Saint-Laurent » et « Lyon – Maroc – Jumeaux – Chabanon », figure un immeuble appartenant à la SCI KELOU, sis [Adresse 3].

La propriété de cet immeuble a été transférée à l’EPFL suivant ordonnance d’expropriation du 1er mars 2024.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités d’expropriation, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation revenant à l’expropriée.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 27 septembre 2024, à la suite duquel l’indemnité provisionnelle revenant à la société a été fixée à la somme de 804 000 euros, indemnité de remploi comprise.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 10 décembre 2024 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à la SCI KELOU à la somme de 804 000 euros, comprenant une indemnité principale de 730 000 euros et une indemnité de remploi de 74 000 euros, pour l’ensemble de l’immeuble sis [Adresse 3].

Le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de même niveau.

La SCI KELOU invite la juridiction à :

Fixer l’indemnité lui revenant à la somme globale de 1 226 046 euros décomposée comme suit :

—  1 017 900 euros d’indemnité principale,

—  102 790 euros d’indemnité de remploi,

—  105 356 euros au titre de la perte de revenus locatifs.

Condamner l’Établissement public foncier du [Localité 15] [Localité 22] à lui payer une somme de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de l’EPFL, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SCI KELOU, régulièrement représentée,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié correspond à un immeuble sur rue avec un bâtiment en fond de cour, construit dans les années 1900, sis [Adresse 3].

Le bâtiment sur rue dispose de deux entrées :

— l’entrée de gauche dessert 3 appartements donnant sur cour : 2 T1 et 1 T2 à l’étage ;

— l’entrée de droite dessert 4 appartements : 2 T1 sur rue, 1 T1 et 1 T2 sur cour avec terrasse privative.

Le bâtiment en fond de cour comprend un appartement accessible depuis l’entrée de gauche, sur rue.

L’immeuble bénéficie de locaux annexes et de cagibis.

Les appartements sont en bon état. Ils disposent tous d’une cuisine équipée avec plaques de cuisson, d’huisseries double vitrage avec volets battants bois ou roulants PVC.

La superficie habitable est de 210 m².

La propriété, proche de toutes les commodités, est située dans un quartier de [Localité 22] relativement central, bien desservi par les transports en communs et proche de toutes les commodités (commerces et écoles). Elle est implantée dans une rue calme, à sens unique, à proximité immédiate du [Adresse 19].

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le PLUi de la ville de [Localité 22] approuvé par délibération du 10 novembre 2016.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UF1c, soit en zone urbaine de Faubourgs.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 1er mars 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, alors que l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, suivant en cela l’avis du service des Domaines du 7 juin 2024, proposent de valoriser le bien à hauteur de 3 480 euros/m², la SCI KELOU estime qu’il y a lieu de fixer ce prix à la somme de 3 900 euros/m².

Pour autant, elle ne verse au débat aucun termes de comparaison, se bornant à critiquer ceux des autres parties.

Se faisant, elle ne justifie en rien de ses prétentions financières.

Par ailleurs, les surfaces des parties communes de l’ensemble immobilier n’ont pas à être indépendamment valorisée, comme cela est soutenu en défense, puisque les références avancées au procès les prennent, implicitement mais nécessairement, en considération, sauf à aboutir à une surévaluation artificielle de celui-ci.

Le commissaire du Gouvernement propose quatre termes de référence (TC) sur la commune de [Localité 22] :

TC 1 : Vente du : 12/10/2021 – Ref. cadastrales : 806 AC [Cadastre 8] – Adresse : [Adresse 4] – Année de construction : 1941 – Description : 1 local commercial de 40 m², 2 T2, 1 T3 et garage – Surface utile : 213 m² – Prix total : 600 000 euros – Pix/m² : 2 817 euros,

TC 2 : Vente du : 15/03/2021 – Ref. cadastrales : [Cadastre 11] AB [Cadastre 2] – Adresse : [Adresse 10] – Année de construction : 1890 – Description : 1 local, T1, 1 T2, 1 T3 et garage – Surface utile : 210 m² – Prix total : 775 000 euros – Pix/m² : 3 690 euros,

TC 3 : Vente du : 14/12/2021 – Ref. cadastrales : 805 AE [Cadastre 1] – Adresse : [Adresse 5] – Année de construction : 1914 – Description : 4 logements T2, 2 T2, 1 T3 et cave – Surface utile : 244 m² – Prix total : 100 000 euros – Pix/m² : 4 098 euros,

TC 4 : Vente du : 06/12/2022 – Ref. cadastrales : 805 AE [Cadastre 12] – Adresse : [Adresse 6] – Année de construction : 1865 – Description : Local commercial en RDC et 3 appartements à l’étage, cellier et caves – Surface utile : 190 m² – Prix total : 630 000 euros – Pix/m² : 3 315 euros.

L’EPFL communique à l’instance trois autres cessions :

TC 1 : 8 rue [Adresse 14] – Acte du 16 juin 2023 – Prix : 672 000 euros, soit 2 688 euros/m²,

TC 2 : 7 rue des Cheminots – Acte du 31 mars 2023 – Prix : 864 000 euros, soit 2082 euros/m²,

TC 3 : [Adresse 9] – Acte du 30 avril 2024 (faisant suite au jugement du 14/11/2023 – RG 23/00011) – Prix : 520 000 euros (hors commission d’agence), soit 2 708 euros/m².

Il résulte de ces ventes, et quelques soient les critiques dirigées à leur encontre par la SCI KELOU, que la tendance de marché qui se dessine est clairement orientée vers l’offre de l’autorité expropriante (3 480 euros/m²) et non vers les prétentions formulées en demande (3 900 euros/m²).

Toutefois, dans un esprit de conciliation, pour tenir compte de l’ancienneté toute relative de certaines références et eu égard à la circonstance que certaines d’entre-elles ne portent pas sur des bâtis contemporains à la construction de l’immeuble à évaluer, le prix du bâtiment litigieux sera fixé à la somme de 3 500 euros/m², soit :

Une indemnité principale de : 735 000 euros (210 m² x 3 500 euros),

Une indemnité de remploi de 74 500 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

720 000 x 10% = 72 000 euros

Sur l’indemnité pour perte de loyer,

La SCI KELOU revendique l’allocation d’une somme de 105 356 euros au titre de la perte de revenus locatifs.

Comme il l’a déjà été exposé plus haut, l’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien à l’expropriant (article L. 222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2 du même code).

C’est à cette date, soit le 1er mars 2024 en l’espèce, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

A ce moment là, aucun des appartements de l’immeuble n’était loué.

Par suite, il n’y a pas lieu à indemnisation de ce chef de préjudice allégué.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SCI KELOU de la manière suivante :

Indemnité principale : 735 000 euros

Indemnité de remploi : 74 500 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION