N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00187 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKIG

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

C/

[V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors de l’audience : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [V] [D]

née le 09 Septembre 1985 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20.07.2020, ayant fait l’objet d’un avenant le 15.07.2020, ODHAC 87 a donné à bail à Mme [V] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267 €, provision sur charges comprise.

Le 04.06.2024, ODHAC 87 a fait signifier à Mme [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1482,05 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation.

Par acte d’huissier en date du 18.02.2025, ODHAC 87 a fait assigner Mme [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Mme [V] [D] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de Mme [V] [D] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes:2015,73 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 267 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;Condamnation de Mme [V] [D] à payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19.02.2025.

A l’audience, ODHAC 87 précise qu’en vertu d’un décompte arrêté au 28.05.2025, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés s’élève à 0 €. ODHAC 87 indique que le solde de 122,49 € figurant au précédent décompte correspond à des frais de procédure internes. ODHAC 87 se déclare favorable au constat de l’extinction de la dette locative, Mme [V] [D] ayant effectué un virement de 2000 € le 28.04.2025.

Mme [V] [D], assignée en l’étude le 18.02.2025, a comparu à l’audience. Elle indique être mère célibataire avec un enfant à charge, cumuler deux emplois, et avoir rencontré des difficultés financières en raison d’un décalage dans le paiement de son salaire pour l’un de ses emplois. Elle affirme avoir remboursé sa dette locative, que sa situation financière est désormais saine malgré sa précarité, et sollicite le constat de l’extinction de sa dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. ODHAC 87 a précisé n’avoir pas été avisé d’une telle procédure. Mme [V] [D] a confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Mme [V] [D], assignée en l’étude le 18.02.2025, s’est présentée à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] le 19.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

ODHAC 87 justifie avoir saisi la CCAPEX, respectant l’article 24 II de la même loi. La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

ODHAC 87 produit un décompte arrêté au 28.05.2025, établissant que l’arriéré locatif au titre des loyers impayés est de 0 €, grâce à un virement de 2000 € effectué par Mme [V] [D] le 28.04.2025. En conséquence, il n’y a pas lieu de condamner Mme [V] [D] au paiement d’une quelconque somme au titre de l’arriéré locatif.

Sur la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. ODHAC 87 justifie avoir signifié le 04.06.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1482,05 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est devenu sans effet, les loyers impayés ayant été intégralement régularisés par le virement du 28.04.2025.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, la cause du commandement ayant disparu.

Sur les délais de paiement :

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette.

Puisqu’aucune dette locative n’est due au titre des loyers impayés, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Puisqu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [D] ni de fixer une indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes :

Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par ODHAC 87.

Compte tenu de l’équité, de la situation économique de Mme [V] [D], et de sa régularisation intégrale des loyers impayés, il n’apparaît pas justifié de condamner Mme [V] [D] au paiement d’une somme au titre de l’article 700.

Chaque partie supportera ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’extinction de la dette locative au titre des loyers impayés pour le logement situé [Adresse 2], à la date du 28.05.2025, et DISONS qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 20.07.2020, modifié par avenant du 15.07.2020 ;

DÉBOUTONS ODHAC 87 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie supportera ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL