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Jugement N°

du 23 Avril 2025

N° RG 22/03033 – N° Portalis DBXV-W-B7G-F3EE

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[B] [M], [L] [Z] veuve [M]

C/

[V] [P], [Y] [H]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e LEFOUR T29

— M^e BORDIER T6

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [U] [R] [M]

né le 07 Novembre 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] ; représenté par M^e Marie pierre LEFOUR, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

Madame [L] [Z] veuve [M]

née le 12 Août 1978 à [Localité 10] (45), demeurant [Adresse 4] ; représentée par M^e Marie pierre LEFOUR, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDEURS :

Madame [V] [P],

née le 1er juillet 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] ;

Non représentée

Monsieur [Y] [F] [G] [H],

né le 23 septembre 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] ; représenté par M^e Odile BORDIER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2024, à l’audience du 05 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 26 mars 2025 et prorogée le 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Avril 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse unilatérale de vente du 30 mars 2022, les époux [M] [B] et [L] née [Z] ont consenti à Monsieur [Y] [H] et Madame [V] [P] la vente d’un bien immobilier, dont la date de vente authentique et définitive était prévue le 13 juillet 2022, et assortie de la condition suspensive d’obtention de prêts par les acquéreurs, à charge pour eux d’effectuer les démarches auprès de la banque. Une indemnité d’immobilisation de 22.000 € était prévue à l’acte.

Considérant que les acquéreurs n’avaient justifié d’aucune diligence pour la réalisation de la condition suspensive, les vendeurs les mettaient en demeure le 18 août 2022 d’avoir à verser l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 28/11/2022, Monsieur et Madame [M] [B] et [L] née [Z] ont fait assigner Monsieur [Y] [H] et Madame [V] [P] devant le présent tribunal aux fins principales de les voir condamnés solidairement à leur verser la somme de 22.000 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de vente, outre 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire, et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 13/12/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de leurs moyens, Monsieur et Madame [M] [B] et [L] née [Z] maintiennent leurs demandes.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 12 septembre 2023 et par acte de commissaire de justice à l’égard de Madame [P] le 18 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Monsieur [Y] [H] demande au tribunal de débouter les époux [M] de leurs demandes à son encontre, et en cas de condamnation, de lui accorder le bénéfice de l’article 1343-5, à savoir 24 mois de délai pour s’acquitter de la somme mise à sa charge. En tout état de cause, en cas de condamnation solidaire, il demande la condamnation de Madame [P] à le garantir de toutes condamnations mises à sa charge en principal, intérêts et frais, outre sa condamnation à lui payer 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [V] [P], régulièrement assignée par acte remis à l’étude d’huissier, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est en date du 14/11/2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 05/02/2025 pour être mise en délibéré au 26/03/2025. Le délibéré a été prorogé au 23/04/2025 en raison d’une surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

1°) sur la demande principale d’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’indemnité d’immobilisation prévue à une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente, signée par toutes les parties, prévoit en pages 16 et 17 une indemnité forfaitaire d’immobilisation, à hauteur de 22.000€, dont le versement était ainsi prévu :

—  10.000 € au plus tard le 11 avril 2022 par virement bancaire à la comptabilité du notaire,

—  12.000 € devant être payé par le bénéficiaire au promettant au lus tard dans les 8 jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

L’acte prévoit que si la vente n’était pas réalisée, la totalité de cette indemnité resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité enter ses mains du bien formant l’objet de la promesse.

L’acte prévoit encore que cette indemnité n’est pas due, notamment en cas de destruction totale ou partielle ou de dégradations telles du bien qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales, ni si le promettant n’a pas communiqué au bénéficiaire ou son notaire l’ensemble des pièces permettant l’établissement complet et régulier et la publication de l’acte de vente.

Monsieur [H] ne conteste pas l’existence de cette indemnité d’immobilisation, pas davantage que d’une non réalisation de la vente et de l’absence de justificatif des démarches entreprises pour obtenir son financement mais excipe de la volonté de Madame [P] d’acquérir finalement seule le bien immobilier en cause, selon lettre qu’elle aurait adressée au notaire le 27 avril 2022. Cependant, la pièce produite ne permet pas de vérifier qu’elle émane effectivement de Madame [P] (document manuscrit à l’intérieur d’une chemise papier du notaire, sans pièce d’identité), ni que le notaire ait pris acte de cette modification, et encore moins que la vente se soit réalisée avec Madame [P] seule, et ce d’autant moins qu’elle envisageait en juillet 2022 une éventuelle procédure « avec son conjoint », en cas de litige avec les vendeurs, ce qui laisse supposer, si cette lettre émane d’elle, que le couple n’était pas séparé et que le projet d’acquisition indivise n’était pas totalement exclu. En tout état de cause, le seul acte contractuel liant les parties est la promesse de vente signée également par Monsieur [H], qui ne peut donc se prévaloir de cette volonté non concrétisée de Madame [P] de n’acquérir qu’en son seul nom, ni de ce que les promettants l’auraient accepté. Il a donc signé avec Madame [P] l’engagement qui comportait l’indemnité d’immobilisation réclamée. Les conditions d’une mise hors de cause ne sont donc pas remplies.

Par ailleurs, Monsieur [H] soutient que les promettants ne justifient pas avoir donné les documents nécessaires et mis en demeure le concluant, mais il ne démontre pas que le notaire aurait été empêché d’établir l’acte par le fait des promettants, et les promettants ont bien mis en demeure les défendeurs et en justifient. Ce moyen ne saurait donc prospérer.

Enfin, Monsieur [H] se targue de dégradations qui auraient donné lieu à une expertise notamment sur la solidité d’un plancher. Néanmoins, le document diligentant un cabinet d’expertise ne suffit pas à démontrer que des dégradations seraient survenues entre la promesse de vente et la date de vente en la forme authentique, ni que ces dégradations ont effectivement été constatées et auraient été d’une telle nature qu’elles auraient pu donner lieu à faire échec à l’indemnité d’immobilisation. Cet élément n’est donc pas suffisant pour accorder à Monsieur [H] et Madame [P] le bénéfice de l’exception prévue à l’acte.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation à l’encontre des deux défendeurs, avec le bénéfice de la solidarité.

2°) Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Monsieur [H] fait valoir qu’il est agent de nettoyage et justifie avoir perçu pour la période de janvier à juin 2023 une rémunération moyenne mensuelle nette de 1367,95 € (cumul net imposable + heures complémentaires) outre une pension d’invalidité de 433 €, qu’il paye un loyer de 143 € aide au logement déduite, et de 409 € sans aide au logement.

Au regard de ces éléments, il lui sera accordé les délais de paiement sollicités, avec un échelonnement de la dette sur deux ans. En revanche, il n’est pas possible, au regard des dispositions précitées, d’exonérer Monsieur [H] de tout intérêt sur la somme due, les intérêts au taux légal étant dus a minima.

3°) Sur la demande de garantie à l’encontre de Madame [P]

Monsieur [H] ne justifie nullement de ce que l’échec de cette vente serait dû à Madame [P] seule et qu’elle devrait ainsi le relever et garantir indemne de toute condamnation. Les documents produits et censés émaner d’elle ne suffisent pas à établir cette allégation. Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [H] et Madame [V] [P], partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 1500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [H] sur ce fondement à l’encontre de Madame [P], Monsieur [H] succombant en ses demandes à l’encontre de cette dernière.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [H] et Madame [V] [P] seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause Monsieur [Y] [H] et le DEBOUTE de cette demande ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur et Madame [M] [B] et [L] née [Z] la somme de 22.000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente liant les parties ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [H] de sa demande de garantie à l’encontre de Madame [V] [P] ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [H] des délais de paiement ;

DIT que Monsieur [Y] [H] pourra s’acquitter de sa dette auprès des époux [M] par 23 mensualités de 460 € et une mensualité représentant le solde de la dette ;

RAPPELLE que cet échelonnement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les éventuelles majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, la totalité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible et qu’il pourra être procédé à son recouvrement forcé ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [H] de sa demande d’exonération des intérêts au taux légal assortissant par nature la condamnation principale ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [H] de sa demande de garantie à l’encontre de Madame [V] [P] et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [H] et Madame [V] [P] à payer à Monsieur et Madame [M] [B] et [L] née [Z] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [H] et Madame [V] [P] aux entiers dépens.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE