Tribunal Judiciaire de Limoges, Procedure orale, 10 juillet 2025, n° 25/00425

TJ Limoges 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires sont effectivement tenus de payer les charges de copropriété, et que le syndicat a justifié le montant réclamé par des éléments de preuve.
Accepté
Préjudice financier dû aux retards de paiement
La cour a reconnu que les retards de paiement ont effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à rembourser les frais de procédure engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, procedure orale, 10 juil. 2025, n° 25/00425
Numéro(s) :	25/00425
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle POUYADOUX
Parties :	son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Le syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE [ Adresse 1 ] dont le siège social est situé [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LIMOGES

[Adresse 3]

[Localité 6]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00425 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKX5

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

[X] [C]

[U] [C]

JUGEMENT

10 Juillet 2025

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356 , agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [X] [C]

né le 23 Décembre 1992 à [Localité 7] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [C]

née le 30 Mai 1991 à [Localité 7] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 15 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 10 Juillet 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 6], a fait assigner monsieur [X] [C] et madame [U] [C], propriétaires indivis des lots n°7 et 8 (locaux commerciaux) et n°1, 2 et 13 (réserves) à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’ils soient condamnés solidairement à verser au gestionnaire en exercice soit la SAS FONCIA Val de Vienne la somme de 3 034,50 euros selon décompte arrêté au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2024, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires justifie leur avoir adressé une mise en demeure le 15 août 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, retournée à l’expéditeur pour « destinataire inconnu à l’adresse ».

La tentative de médiation diligentée par l’institut de médiation en ligne a échoué selon certificat de tentative de médiation du 5 mars 2025.

Procédure

À l’audience du 15 mai 2025, seul le demandeur a comparu représenté par son conseil.

L’assignation a été délivrée par commissaire de justice par copie déposée en son étude, le 1er avril 2025, au [Adresse 2] à [Localité 6] pour monsieur [C] et au [Adresse 4] à [Localité 6] pour madame [C].

À l’issue des débats, la décision réputée contradictoire et en dernier ressort, a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 10 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de ses assignations soutenues oralement à l’audience, sur le fondement des articles L. 212-3 et 212-6 du code de la construction et de l’habitation, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, loi n°2015-342 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et le règlement de copropriété, demande au tribunal de :

— condamner solidairement monsieur [X] [C] et madame [U] [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 034,50 euros selon décompte arrêté au 26 mars 2025 au titre des charges et travaux de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;

—  1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise avoir adressé deux mises en demeure et deux relances à chacun en mai et août 2024, outre une ultime mise en demeure le 5 février 2025.

Ils se son engagés auprès du commissaire de justice qui leur a délivré la sommation de payer du 14 novembre 2024 à rembourser leur dette en payant 100 euros le 15 décembre 2024, puis 335 euros par mois à compter du 15 janvier 2025 tout en reprenant le paiement des charges courantes. Or, ils ne règlent toujours pas les charges courantes et ne tiennent pas leur engagement à rembourser leur dette.

Il rappelle que selon le contrat de syndic et conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et décret n°2015-342 du 26 mars 2015, la prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) donne lieu à rémunération forfaitaire pour mise en demeure par lettre recommandée AR, constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier (devenu commissaire de justice, à l’assureur protection juridique ; ainsi que le suivi du dossier transmis à l’avocat.

Il présente un décompte actualisé au 7 mai 2025, dont il résulte qu’ont été ajoutés au débit du compte de monsieur [X] [C] et madame [U] [C] le 1er avril 2025, un appel de provisions sur charges de 249,67 euros et cotisations travaux de 14,93 euros.

Le syndic a ainsi actualisé sa demande principale à la somme de 4 299,10 euros au 7 mai 2025.

Il soutient que son préjudice est constitué par les démarches nécessaires pour obtenir paiement : envoi de courriers recommandés, frais postaux et honoraires d’avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte des copropriétaires présentant la situation du compte au 7 mai 2025.

Il résulte du relevé de compte produit, que monsieur [X] [C] et madame [U] [C] auraient dû payer pour la période du 30 juin 2023 au 7 mai 2025,

—  2 311,86 euros, au titre des provisions sur charges courantes et des provisions sur travaux, déduction faite des régularisations annuelles des charges et mobilisations du fonds travaux portées au crédit du compte.

En revanche, ils n’ont réglé aucune somme sur cette période.

Ainsi, hors frais et intérêts, le solde dû au titre des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux s’établit à 2 311,86 euros au 7 mai 2025.

Il n’est pas justifié des mises en demeure qui auraient été adressées à madame [U] [C] .

La somme due portera donc intérêts au taux légal à compte du 1er avril 2025, date des assignations.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 30 juin 2023, les frais suivants :

90 euros pour frais de deux mises en demeure (45 euros pour chaque mise en demeure du 07/05/2024, et 05/08/2024) ;60 euros pour frais de deux relances (30 euros par relance du 27/05/2024 et du 26/08/2024) ;350 euros pour « frais de transmission dossier huissier » le 06/11/2024, 350 euros pour « frais transmission dossier avocat » le 11/03/2025 ;128,74 euros pour « Mes [O] & [D] sommation de payer » le 02/12/2024 semblant correspondre aux frais de sommation de payer délivrée par commissaire de justice les 14 et 15 novembre 2024 à monsieur et madame [C] à leurs adresses respectives.Il sera fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux frais imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic selon le contrat produit signé le 13 décembre 2024(page 9 article 9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, 9.1. Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) soit :

150 euros au titre de deux mises en demeure et de deux relances.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 repris d’ailleurs sur ce point par le contrat de syndic, ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de « diligences exceptionnelles » qui en l’état ne sont pas établies.

Il doit être précisé que l’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 permet dans le cadre d’une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement d’une rémunération spécifique complémentaire au syndic », des frais de « 10° mise en demeure par AR », « 11° constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique » et « 12° suivi du dossier transmis à l’avocat », mais uniquement dans le cadre des « V- prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès de copropriétaires). » Ces dispositions ne sont donc pas applicables au litige.

Les demandes en paiement de 350 euros pour frais de transmission du dossier transmis au commissaire de justice et 350 euros pour frais de transmission à avocat seront ainsi rejetées.

Il sera précisé que les honoraires d’avocat sont examinés au titre des frais irrépétibles réglés par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de frais de commissaire de justice pour les frais de sommation de payer laquelle ne relève ni des dépens ni des frais de la présente procédure, sera examinée au titre des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé à monsieur [X] [C] des mises en demeure et relances, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par monsieur [X] [C] et madame [U] [C] ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer une sommation de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [X] [C] et madame [U] [C] sera réparé par la somme de 128,74 euros, correspondant aux frais de sommations de payer délivrées par commissaire de justice les 14 et 15 novembre 2024, qu’ils devront payer in solidum au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [C] et madame [U] [C] , parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat, et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [X] [C] et madame [U] [C] sera donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement monsieur [X] [C] et madame [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, les sommes suivantes :

—  2 311,86 euros au 7 mai 2025 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compte du 1er avril 2025, date de l’assignation ;

—  150 euros au titre des frais de deux mises en demeure et de deux relances, directement imputables au copropriétaire défaillant ;

—  128,74 euros de dommages-intérêts au titre des frais de sommation de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 6] de ses plus amples demandes notamment au titre de frais et de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum monsieur [X] [C] et madame [U] [C] aux dépens de l’instance ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON