N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00312 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZQ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87

C/

[U] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Société ODHAC 87

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [U] [P]

née le 12 Octobre 1980 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, avec prise d’effet au 27 décembre 2019, l’ODHAC 87 a donné à bail à Mme [U] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – moyennant un loyer mensuel révisable de 371,89 €, une provision mensuelle pour charges de 107,38 € et d’un dépôt de garantie de 371 €.

Par avenant du 16 octobre 2020, le bail est établi au nom de Mme [U] [P], suite au divorce de la locataire.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 6 mars 2025 (remis à étude), l’ODHAC 87 a fait assigner sa locataire, Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 10 décembre 2024 d’un commandement de payer les loyers,

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef, et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec assistance de la force publique ou d’un serrurier si besoin,

— condamner Madame [U] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2.590,12 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision,

— condamner Madame [U] [P] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— condamner Madame [U] [P] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 juin 2025, l’ODHAC 87, représenté par M^e CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette à la somme de 2.199,65 €.

Assignée à étude, Mme [U] [P] n’est ni présente ni représentée.

L’enquête sociale de la Préfecture de la Haute-Vienne, conformément aux dispositions de l’article 114 de la Loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

Le conseil de l’ODHAC 87 a été autorisée à produire une note en délibéré sous 8 jours pour justifier de la différence d’adresse portée sur le bail et sur les actes de la procédure.

Par email du 4 juin 2025, l’ODHAC 87 a justifié du changement d’adresse du bien au [Adresse 2].

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] par voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2024, l’ODHAC 87 a fait délivrer à Madame [U] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.193,06 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la locataire règle son loyer avec une grande irrégularité. Pour ne reprendre que l’année 2025, la locataire a fait uniquement deux versements de 700 euros.

Le bailleur produit un décompte du 28 mai 2025 à hauteur de 2.199,65 euros. Or, de cette somme devront être déduits les frais de procédure de 110,04 euros du 8 décembre 2023 et de 215,80 euros, 49,42 euros et 127,82 euros du 12 février 2025.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [U] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.696,57 €, arrêtée au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer.

Ni présente ni représentée à l’audience, la locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. Elle n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En conséquence de quoi, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 666,06 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Mme [U] [P] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 11 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Mme [U] [P], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, soit 190,73 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [U] [P] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 décembre 2019 à la date du 11 février 2025 ;

AUTORISONS l’ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6] , à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [P] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 la somme de 1.696,57 euros (mille six cent quatre-vingt-seize euros et cinquante-sept centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 11 février 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 666,06 euros (six cent soixante-six euros et six centimes) du 29 mai 2025 (les indemnités d’occupation du 11 février 2025 au 28 mai 2025 étant inclus dans la dette de 1.696,57 euros) jusqu’à la libération effective des lieux;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] à payer à l’ODHAC 87 la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Mme [U] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ