Tribunal Judiciaire de Limoges, Referes, 5 septembre 2025, n° 25/00461

TJ Limoges 5 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Violation des obligations de jouissance paisible
La cour a estimé que la société Logobis n'a pas démontré l'existence d'un trouble manifestement illicite causé par le bailleur, car l'accès au restaurant n'était pas empêché et les travaux étaient nécessaires.
Rejeté
Lien de causalité entre les travaux et le préjudice
La cour a jugé que la demande d'indemnisation se heurte à une contestation sérieuse de la part du bailleur, rendant la demande non recevable en référé.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, réf., 5 sept. 2025, n° 25/00461
Numéro(s) :	25/00461
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christelle FOURNIER-PIEUCHOTAgnès DUDOGNONNicolas ROUSSEAU
Cabinet(s) :	SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIESSCP P DUBOIS A DUDOGNON B VILLETTE
Parties :	Société LOGOBIS c/ Société LIMOTEL 2024 IBIS LIMOGES [ Adresse 4 ] - Me

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00461 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNJQ

Nature:30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

ORDONNANCE DE REFERE

du 05 septembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Karine MOUTARD, greffière lors des débats et de Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Société LOGOBIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

ayant pour postulant Maître Agnès DUDOGNON de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocats au barreau de LIMOGES,

DEFENDERESSE

Société LIMOTEL 2024 IBIS LIMOGES [Adresse 4] – M^e Christelle FOURNIER PIEUCHOT de Barreau de LA ROCHELLE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES (postulant), M^e Christelle FOURNIER-PIEUCHOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE (plaidant)

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 04 juillet 2025, date à laquelle nous avons renvoyé l’affaire à l’audience du 11 juillet 2025 puis nous avons mis l’affaire en délibéré au 05 septembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

La société Logobis exploite le restaurant “La Taverne” dans le lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] qu’elle loue, suivant un bail commercial du 9 janvier 1991 à la société immobilière Victor Hugo aux droits de laquelle a succédé une société Hotexo.

Suivant acte notarié du 30 décembre 2024, la société Limotel 2024 a acquis les lots n°1 et 2 de l’immeuble sis [Adresse 2], venant ainsi aux droits de la société Hotexo.

La société Limotel 2024 exploite l’hôtel “Ibis” dans le lot n°1.

Le 28 avril, un échafaudage a été posé en arrière du bâtiment et le 12 mai 2025, l’échafaudage de pied a été installé devant la façade de l’immeuble couvrant l’ensemble des versants au droit du restaurant La Taverne et de l’hôtel Ibis.

Le 16 juin 2025, la société Limotel a acquis le dernier lot de l’immeuble.

La société Logobis reproche à la société Limotel de porter une atteinte manifeste à son droit de jouir paisiblement du bien loué en ce que l’installation de l’échafaudage devant la façade de son restaurant a réduit sa visibilité, généré des difficultés d’accès et en conséquence entraîné une forte perte de chiffre d’affaires de sorte qu’elle est susceptible d’être en cessation des paiements en l’absence de mise en oeuvre de mesures urgentes.

Autorisée par ordonnance présidentielle du 27 juin 2025, la société LOGOBIS, exploitant le restaurant La Taverne, a, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2025, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges et au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil, la société Limotel 2024 aux fins de voir :

— ordonner la suspension provisoire du loyer commercial qu’elle verse à la société Limotel 2024, ce jusqu’à la dépose définitive des échafaudages et dire qu’il sera tenu compte de cette économie par compensation une fois le préjudice définitivement connu ;

— condamner la société Limotel 2024 à lui payer la somme mensuelle de 30 070 euros à titre provisionnel à valoir sur son préjudice, à compter du 12 mai 2025 ou à tout le moins de la date de délivrance de l’assignation, dans les 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour les échéances antérieures à la décision à intervenir, et le premier de chaque mois pour les échéances postérieures, jusqu’à l’enlèvement définitif de l’échafaudage en façade sur rue ;

— condamner la société Limotel 2024 à payer à la société Logobis la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de référés en ce compris les frais de sommation à hauteur de 273,66 euros et de constat à hauteur de 324 euros TTC.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025, renvoyée à la demande des parties ou de leurs conseils, à l’audience du 11 juillet 2025.

A cette audience, la société Logobis, représentée par son conseil, a demandé :

— de condamner la société Limotel 2024 à lui payer la somme mensuelle de 13 000 euros à titre provisionnel à valoir sur son préjudice, à compter du 12 mai 2025 ou à tout le moins de la date de délivrance de l’assignation, dans les 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour les échéances antérieures à la décision à intervenir, et le premier de chaque mois pour les échéances postérieures, jusqu’à l’enlèvement définitif de l’échafaudage en façade sur rue ;

— dire et juger qu’elle devra justifier pour chaque mois à la société Limotel 2024 d’une attestation de son expert-comptable sur le chiffre d’affaires réalisé ;

— ordonner la suspension provisoire de la moitié du loyer commercial versé à la société Limotel 2024, ce jusqu’à la dépose définitive des échafaudages en façade de rue ;

— dire qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de se pourvoir vers la juridiction compétente pour faire le compte entre les parties, éventuellement à dire d’expert ;

— condamner la société Limotel 2024 à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de référés en ce compris les frais de sommation à hauteur de 273,66 euros et de constat à hauteur de 324 euros TTC.

En réplique, la société Limotel 2024 a conclu au rejet des demandes aux motifs pris d’une part de l’absence de violation évidente d’une règle de droit ou d’un trouble manifestement illicite, d’autre part de l’existence d’une contestation sérieuse. Elle a sollicité également la condamnation de la partie demanderesse à lui verser une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

A l’audience, les représentants légaux des parties, personnes morales, interrogées, ont déclaré accepter avant dire droit une mesure de médiation.

Par ordonnance du 11 juillet 2025, le juge des référés a ordonné une médiation, désigné Mme [W] [L] pour y procéder, fixé un délai jusqu’au 25 août 2025et sursis à statuer jusqu’au 5 septembre 2025.

Par courriel du 26 août 2025, Mme [W] [L], médiatrice, a informé le juge que les parties n’étaient pas parvenues à un accord.

SUR CE

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion.

Sur la demande de suspension provisoire du paiement du loyer

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur a, à l’égard du preneur, l’obligation de délivrer la chose louée, de l’en faire jouir paisiblement et de faire pendant toute la durée du bail toutes réparations autres que locatives.

Si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ouvre au locataire le droit d’agir en exception d’inexécution, seule l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle permet au locataire d’obtenir une suspension du paiement du loyer devant le juge des référés.

Au cas présent, la société Logobis demande, au titre de mesures urgentes, la suspension du paiement de la moitié du loyer commercial jusqu’à la dépose définitive des échafaudages en façade sur rue au motif que son bailleur manque à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués, ce qui lui cause un préjudice d’exploitation tel qu’en l’absence de mesure elle pourra être contrainte de cesser temporairement voire définitivement son activité. Elle soutient en effet que l’installation de l’échafaudage au droit de la façade des lieux loués a entrainé une perte de chiffre d’affaires de plus de 30% par rapport à la même période de l’année n-1. Elle reproche à son bailleur de ne pas l’avoir informée dans un délai suffisant des modalités des travaux de réfection de toiture pour lui permettre de s’organiser et de mettre en oeuvre toute mesure utile aux fins d’assurer la pérénité de son activité durant les travaux. Elle considère que la clause de souffrance stipulée dans le bail n’a pas à s’appliquer, en l’absence d’urgence à effectuer les travaux et compte-tenu de l’ampleur et de la durée des travaux.

La société Limotel s’oppose à la demande aux motifs que l’obligation d’information pèse sur le syndic de copropriété de l’immeuble, que le preneur a, en tout état de cause, été prévenu des travaux et mis en mesure de s’organiser, que le restaurant n’est pas obstrué, qu’enfin, conformément à la clause dite de souffrance stipulée dans le bail, il doit souffrir sans indemnité des travaux exécutés par le bailleur dans l’immeuble.

L’article 9-4 du bail commercial signé par la société Logobis stipule effectivement que le preneur devra “souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, toutes les grosses et menues réparations que le bailleur fera faire dans l’immeuble ainsi que tous travaux d’amélioration, transformations et constructions nouvelles que le bailleur jugerait convenable de faire exécuter, leur durée excédât-elle quarante-jours. Il en sera de même chaque fois qu’un trouble sera le fait de la loi ou de l’autorité administrative.”

Il est constant que la clause dite de souffrance est valable mais que le bailleur ne peut, par le biais de celle-ci, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.

Il ressort des pièces produites que les travaux de réfection totale de la toiture de l’immeuble ont été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble suivant procès-verbaux des 13 avril 2023 et 10 septembre 2024.

Suivant déclaration préalable déposée par le maître d’oeuvre le 3 février 2025 et affichée en façade de l’immeuble, les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble impose un échafaudage de pied couvrant l’ensemble des versants au droit du restaurant et de l’hôtel. En vertu de l’arrêté municipal de non opposition en date du 24 février 2025, une autorisation d’occupation de la voirie avec protection des passages pour piétons a été accordée pour une durée commençant le 17 mars 2025 jusqu’au 17 juin 2025. A l’audience, la partie défenderesse a précisé que les travaux, et partant la présence de l’échafaudage, devraient encore durer jusque fin octobre 2025.

Dans ce cadre, il ressort des pièces produites et de ses écritures que la société Logobis avait été informée du projet du syndic du projet des travaux d’envergure mais en sollicitait le détail, détail qui lui sera finalement transmis par le maître d’oeuvre les 28 février et 28 avril 2025 (transmission du plan de l’échafaudage) tandis que l’échafaudage était érigé devant la façade du restaurant le 12 mai 2025. Cependant, l’envoi tardif des détails des travaux ne saurait caractériser un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent au sens de l’article 835 précité.

Il y a lieu par ailleurs de relever que la société Logobis ne conteste pas l’utilité des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble.

Au titre des désordres évoqués, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 11 juin 2025 par maître [C] [A], commissaire de justice, que la vitrine, la façade et l’enseigne du restaurant ne sont plus visibles mais que l’accès au restaurant n’est pas empêché.

Le preneur a par ailleurs, quelques jours avant l’audience, fait installer, par le maître d’oeuvre, sur l’échafaudage une bâche de plusieurs mètres, parfaitement visible des usagers, sur laquelle est mentionné : “La Taverne Table à caractère Pendant les travaux votre restaurant reste ouvert.”

Enfin, il ressort de la lettre en date du 10 juillet 2025 que [B] [D], expert comptable de la société Logobis a constaté une baisse d’activité de 33,5% sur les mois de mai et juin 2025 par rapport à 2024, le réseau “La Taverne” regroupant 26 établissements en France, enregistrant quant à lui une baisse d’activité de 6,4% sur les deux derniers mois. L’expert comptable de la société a ainsi estimé que la baisse d’activité liée aux travaux pouvait être raisonnablement évaluée à 27,1% et, compte-tenu de la marge brute de 71,60% (CA HT – coût “matières”), que le préjudice mensuel pouvait être évalué, par rapport à un CA HT moyen de 67 000 euros (mai à novembre), à 13 000 euros (67 000 x 27,1% x 71,6%). L’expert a précisé que ce préjudice avait été évalué dans le cadre d’une perspective de maintien de l’activité pendant la durée des travaux.

Il s’ensuit que si l’échafaudage posé au droit de la façade de l’immeuble est de nature à impacter l’activité du restaurant, les travaux d’envergure mis en oeuvre n’empêchent pas le maintien de l’activité de restaurant dans les lieux loués.

Ainsi, la société Logobis échoue à démontrer, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que le bailleur a causé un trouble manifestement illicite qu’il y aurait lieu de faire cesser.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers commerciaux.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice d’exploitation

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La société Logobis demande une somme mensuelle de 13 000 euros à titre de provision à compter du 12 mai 2025 jusqu’à l’enlèvement définitif de l’échaufadage sur rue, à valoir sur ses préjudices d’exploitation, moral et commercial. Elle soutient que la perte de marge nette constatée par son expert comptable est directement en lien avec la présence de l’échaufadage et en conséquence imputable à son bailleur.

La société Limotel 2024 s’y oppose aux motifs pris d’une part de l’absence de démonstration de faute et de lien de causalité entre la faute alléguée et les préjudices évoqués, d’autre part de la clause dite de souffrance incluse dans le contrat de bail.

Il résulte cependant de ce qui précède que les arguments opposés par le bailleur ne sont pas irrémédiablement vains devant le juge du fond éventuellement saisi.

La demande d’indemnisation provisionnelle, se heurtant à une contestation sérieuse, il sera donc dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les frais de procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Logobis, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens.

En considération de l’équité et de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu à condamner la partie perdante au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Logobis aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE