Tribunal Judiciaire de Limoges, Procedure orale, 2 octobre 2025, n° 25/00690

TJ Limoges 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a rappelé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes, et que la créance est devenue exigible suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Préjudice financier dû aux retards de paiement
La cour a reconnu le préjudice subi par le syndicat en raison des retards de paiement et a accordé des dommages et intérêts pour couvrir les frais de sommation de payer.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge du syndicat les frais engagés pour faire valoir ses droits, et a ordonné le remboursement des frais de procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Limoges, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de la SCI Clouet à verser 4 549,33 euros pour charges de copropriété, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de procédure. Les questions juridiques posées concernaient l'obligation de paiement des charges par le copropriétaire et la validité des frais réclamés. Le tribunal a condamné la SCI Clouet à payer 3 840,55 euros pour charges, 121 euros pour frais de mise en demeure, 76,28 euros pour frais de sommation, et 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout en déboutant le syndicat de ses demandes supplémentaires. La SCI Clouet a également été condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, procedure orale, 2 oct. 2025, n° 25/00690
Numéro(s) :	25/00690
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle POUYADOUX
Parties :	FONCIA c/ SCI CLOUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 12]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00690 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GM2M

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Adresse 16] représentée par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

SCI CLOUET

JUGEMENT

02 Octobre 2025

JUGEMENT DU 02 Octobre 2025

Entre :

LE SYNDICAT DE [Adresse 13] dont le siège est [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Société au capital de 17440 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356, agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 11],

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

SCI CLOUET, inscrite sous le numéro D838696037 au RCS de LIMOGES

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 03 Juillet 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidorie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 02 Octobre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] dont le siège est [Adresse 6], a fait assigner la S.C.I. CLOUET, propriétaire des lots 304 (appartement) et 327 (cave) à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée à verser au syndic en exercice soit la SAS FONCIA Val de Vienne la somme de 4 549,33 euros selon décompte arrêté au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024, outre 900 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires justifie lui avoir adressé une mise en demeure le 12 novembre 2024, au [Adresse 10] [Localité 1], par lettre recommandée avec avis de réception retournée à l’expéditeur portant mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Procédure

À l’audience du 3 juillet 2025, seul le demandeur a comparu représenté par son conseil.

L’assignation a été délivrée le 17 juin 2025 à la S.C.I. CLOUET par copie en étude de commissaire de justice au siège social situé [Adresse 8] [Localité 14] [Adresse 2].

À l’issue des débats, la décision réputée contradictoire car susceptible d’appel, a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 2 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat de la copropriété [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de son assignation soutenus oralement à l’audience, sur le fondement des articles L. 212-3 et 212-6 du code de la construction et de l’habitation, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, loi n°2015-342 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et le règlement de copropriété, demande au tribunal de :

— condamner la S.C.I. CLOUET à lui payer les sommes suivantes :

—  4 549,33 euros selon décompte arrêté au 3 juin 2025 au titre des charges et travaux de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

—  900 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

La somme due au titre des charges et travaux de copropriété est actualisée à 5 268,29 euros à l’audience du 3 juillet 2025.

Il précise avoir adressé une mise en demeure le 12/11/2024, outre une sommation de payer par commissaire de justice le 12/03/2025.

Il rappelle que selon le contrat de syndic et conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et décret n°2015-342 du 26 mars 2015, les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) donnent lieu à rémunération forfaitaire pour mise en demeure par lettre recommandée AR, constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier (devenu commissaire de justice), à l’assureur protection juridique ; ainsi que le suivi du dossier transmis à l’avocat.

Il soutient que son préjudice est constitué par les démarches nécessaires pour obtenir paiement : envoi de courriers recommandés, frais postaux et honoraires d’avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte au 3 juin 2025 actualisé à l’audience eu 2 juillet 2025.

Il résulte du relevé de compte produit, que la S.C.I. CLOUET aurait dû payer pour la période du 1er octobre 2022 au 2 juillet 2025,

—  3 840,55 euros, au titre des provisions sur charges courantes et des provisions sur travaux, déduction faite des versements et soldes portés au crédit du compte pendant cette période pour un montant total de 11 279,44 euros.

Ainsi, hors frais et intérêts, le solde dû au titre des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux s’établit à 3 840,55 euros au 2 juillet 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compte du 12 novembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 6 juin 2024, les frais suivants :

45 euros pour frais de la mise en demeure du 06/02/2023, et 46 euros pour celle du 12/11/2024 ;35 euros pour frais de relance du 21/11/2023 ;350 euros pour « constitution du dossier remis à l’huissier » le 10/12/2024, 350 euros pour « constitution du dossier remis à avocat » le 03/06/2025 ;157,46 euros pour les frais de sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 21/12/2023, et 94,28 euros pour frais du 07/04/2025.Il sera fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux frais imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic selon le contrat produit signé le 5 mai 2022 (page 5 article 9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, 9.1. Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) soit :

121 euros au titre de deux mises en demeure et d’une relance.Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 repris d’ailleurs sur ce point par le contrat de syndic, ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de « diligences exceptionnelles » qui en l’état ne sont pas établies.

Il doit être précisé que l’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 permet dans le cadre d’une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement d’une rémunération spécifique complémentaire au syndic », des frais de « 10° mise en demeure par AR », « 11° constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique » et « 12° suivi du dossier transmis à l’avocat », mais uniquement dans le cadre des « V- prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès de copropriétaires). » Ces dispositions ne sont donc pas applicables au litige.

Les demandes en paiement de 350 euros pour constitution du dossier transmis au commissaire de justice et 350 euros pour constitution dossier transmis à l’avocat seront ainsi rejetées.

Il sera précisé que les honoraires d’avocat sont examinés au titre des frais irrépétibles réglés par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de frais de commissaire de justice pour les frais de sommation de payer laquelle ne relève ni des dépens ni des frais de la présente procédure, sera examinée au titre des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé à la S.C.I. CLOUET une mise en demeure et relance, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par la S.C.I. CLOUET ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer une sommation de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de la S.C.I. CLOUET sera réparé par la somme de 76,28 euros, correspondant aux frais de sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025 seule produite, qu’il devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. CLOUET, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat, et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

La S.C.I. CLOUET sera donc condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. CLOUET à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, les sommes suivantes :

—  3 840,55 euros au 2 juillet 2025 au titre des charges de copropriété et travaux ; cette somme portera intérêts au taux légal à compte du 12 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

—  121 euros au titre de deux mises en demeure et d’une relance, directement imputables au copropriétaire défaillant ;

—  76,28 euros au titre des frais de sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025 ;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. CLOUET aux dépens de l’instance ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON