N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01311 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GGLN

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Z] [J] [E]

[D] [E]

C/

[L] [S] [B] [V]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Septembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [Z] [E]

née le 26 Janvier 1976 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

Monsieur [D] [E]

né le 24 Juillet 1976 à [Localité 7] (87)

demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

représentés par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [L] [S] [B] [V]

née le 20 Décembre 1955 à [Localité 6] (TCHAD)

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par Maître Laurence DUMONT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Février 2025, l’affaire a été renvoyée aux 11 Juin 2025 et 10 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 octobre 2010, M.[D] [E] et Mme [Z] [E] ont donné à bail à Mme [L] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 5], pour un loyer mensuel de 580€, outre une provision mensuelle sur charges de 140 euros, outre un dépôt de garantie de 580 euros.

Par jugement du 13 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES a notamment :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2010 entre Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] d’une part, et Madame [L] [V] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation, avec cave (N°10) et garage (N°176), situé au [Adresse 1] à [Localité 5], aux torts exclusifs de la défenderesse et à la date du 23 septembre 2022 ;

— condamné Madame [L] [V] à verser à Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] la somme de 2865,60 euros (deux mille huit cent soixante cinq euros et soixante centimes) au titre des arriérés de loyers, charges et taxes d’ordures ménagères, selon décompte arrêté à la date du 27 mars 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

En conséquence :

— ordonné à Madame [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de QUINZE JOURS à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Madame [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et régler le sort des meubles conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Madame [L] [V] à verser à Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 23 septembre 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 770,85 euros (sept cent soixante-dix euros et quatre-vingt-cinq centimes) ;

— debouté Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] de leur demande aux fins de condamnation de [L] [V] au paiement de la somme de 529,49 euros au titre de la réparation de la vitre brisée ;

— condamné Madame [L] [V] à payer à Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] la somme de 495 (quatre cent quatre vingt quinze) euros au titre des frais liés à la vidange et remise en eau des radiateurs, et des compteurs d’eau ;

— condamné Madame [L] [V] à payer à Madame [Z] [E] et Monsieur [D] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par un acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 M.[D] [E] et Mme [Z] [E] ont fait assigner Mme [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES vue de :

— condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

— au titre du préjudice matériel : 22 213,85€ ;

— au titre du préjudice financier résultant du manque à gagner en raison de l’impossibilité de louer l’appartement : 8120€ ;

— au titre du préjudice moral subi par Mme [Z] [E] la somme de 3000€ ;

— condamner la défenderesse à leur payer la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens comprenant le coût des actes de commissaire de justice SYSLAW exposés depuis le 21 août 2023, rendus nécessaires pour faire valoir les droits des requérants et procédant du décompte versé aux débats en date du 26 septembre 2024 pour un montant de 1381,34 euros TTC.

A l’audience du 10 septembre 2025, M.[D] [E] et Mme [Z] [E], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES de faire droit aux demandes formées aux termes de leur assignation, et de voir débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes. A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs déplorent l’existence de dégradations locatives ayant nécessité d’importants travaux de remise en état pour un montant de 22213,85€, rendant le logement indisponible pendant 14 mois, et induisant une perte locative de 8120 euros. Ils réfutent toute application d’un quelconque coefficient de vétusté, les travaux étant consécutifs à une destruction totale de l’appartement loué. La demanderesse Mme [Z] [E] expose en outre avoir subi un préjudice moral lié au fait que le logement loué constituait un bien provenant de l’héritage de ses parents au sein duquel elle avait grandi enfant.

Mme [L] [V], représentée par son conseil, reconnaît les dégradations locatives, et ne conteste pas les frais de débarrassage et de nettoyage, exposant souffrir d’un syndrome de Diogène. Elle réfute cependant la charge d’une réfection totale des lieux, et sollicite l’application d’un coefficient de vétusté. Elle sollicite de voir prendre acte qu’elle accepte de régler le débarrassage et le nettoyage des lieux pour un montant de 6347,40 euros, et 1344 euros. Elle demande enfin de voir rejeter toutes demandes contraires, et de voir réduire les sommes demandées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur les dégradations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à laquelle le contrat est soumis, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux contradictoire d’entrée du 29 octobre 2010, constatant le très bon état du logement, et de l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat dressé par Me [K] [C], commissaire de justice, le 02 février 2024, l’existence de dégradations locatives, le logement étant décrit par le commissaire de justice comme “extrêmement sale et taché” au niveau des sols, et des murs, le papier peint étant déchiré de manière importante à plusieurs endroits de l’appartement notamment dans le salon et les trois chambres, de “fortes odeurs d’urine et autres” se dégageant du logement.

Les bailleurs produisent aux débats notamment :

— une facture N°240009 de la SARL ISIS d’un montant de 6347,40€ au titre du débarrassage ;

— une facture N°240346 de la SARL ISIS d’un montant de 1344€ au titre du nettoyage des sols ;

— une facture N°24-07-4459 de la SAS CORNEE d’un montant de 2968,31€, et une facture Leroy Merlin de 348,95€ au titre des frais liés notamment aux sanitaires, au changement des WC, baignoire, et lavabo, non nettoyables ;

— une facture F202405006B de la société Isol-Eco d’un montant de 321,33€, l’état des lieux de sortie relevant en effet qu’une vitre du salon était cassée ;

— une facture 00003923 de la société Desplombins d’un montant de 10 028,78€, l’état des lieux de sortie relevant en effet que les papiers peints sont déchirés, notamment dans le salon, et les 3 chambres.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 21 358,77 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les trois devis produits par les demandeurs ne constituant nullement des factures n’étant pas pris en considération dans le calcul des sommes engagées pour la remise en état des lieux.

Sur la perte de loyers :

L’article 1231-2 du code civil dispose que “les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

Les demandeurs ne justifient pas en l’espèce de la durée précise durant laquelle les lieux n’ont pu être remis en location.

Ils seront donc déboutés de leur demande au titre du préjudice financier résultant du manque à gagner en raison de l’impossibilité de louer l’appartement.

Sur le préjudice moral :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Mme [Z] [E] justifie de son préjudice moral, et verse aux débats un certificat médical du 4 octobre 2024 du Docteur [T] [U].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, et elle sera condamnée à verser à M.[D] [E] et Mme [Z] [E] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les demandeurs ont dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [V] à verser à M.[D] [E] et Mme [Z] [E] la somme de 21 358,77 euros (vingt et un mille trois cent cinquante huit euros et soixante dix sept centimes) au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [L] [V] à verser à M.[D] [E] et Mme [Z] [E] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M.[D] [E] et Mme [Z] [E] de leur demande au titre du préjudice lié à la perte de loyers ;

CONDAMNE Mme [L] [V] à verser à M.[D] [E] et Mme [Z] [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [V] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUEGAN Elisabeth WASTL