N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01505 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GIEO

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 17 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 05 Novembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 17 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

en présence de Madame Adèle GATELIER, Auditrice de Justice,

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [M]

née le 28 Décembre 1999 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aïssatou FADIABA-GOURDONNEAU, substituée par Maître Driss GHOUNBAJ, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 05 Novembre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurs observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 17 Décembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 12 avril 2023, la SCI ROSATI a donné à bail à Mme [S] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 500 € et 30 € de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, la SCI ROSATI a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SASU Action logement services.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, dans les droits du bailleur, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 05 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [M] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2333,29€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [S] [M], représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-[Localité 5] par la voie électronique le 4 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 04 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 avril 2023 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 705,95€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

La société ACTION LOGEMENT SERVICE produit un décompte démontrant que Mme [S] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2333,29€ à la date du 28 octobre 2025.

Mme [S] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2333,29€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 705,95€ à compter du commandement de payer (19 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [S] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [S] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICE, Mme [S] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2023 entre la SCI ROSATI et Mme [S] [M] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [M] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 2333,29€ (deux mille trois cent trente trois euros et vingt neuf centimes) (décompte arrêté au 28 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 705,95€ à compter du commandement de payer (19 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [S] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 100 € (cent euros) chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [S] [M] soit condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [S] [M] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICE une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL