DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

26 Mai 2025

N° RG 20/05152 – N° Portalis DB3U-W-B7E-LYGX

Code NAC : 00A

[N] [Z]

[W] [O] épouse [Z]

C/

S.E.L.A.S. PEROCHEAU ET ASSOCIES

S.C.P. GROMEZ DELAPORTE LAMEYE et [Localité 12]

[H] [D]

S.A.S. BJM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A.S. INVESTIMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 26 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 Mars 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [N], [T] [Z], né le 05 Juillet 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [O] épouse [Z], née le 25 Avril 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Dominique DOLSA, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [F] [D], né le 17 Juillet 1973 à [Localité 9] (60), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

S.E.L.A.S. PEROCHEAU ET ASSOCIES, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 5]

S.C.P. GROMEZ DELAPORTE LAMEYE et [Localité 12], notaires associés, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 6]

représentées par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. BJM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Katy CISSE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jean-Marc PEREZ, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A.S. INVESTIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 379 428 824 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 4 octobre 2017 par Maître [S], notaire associée au sein de la SCP Perocheau et associés, avec la participation de Maître [E], notaire à Herblay, M. [N] [Z] et Mme [W] [O] ont acquis auprès de M. [H] [D] une maison d’habitation, sise [Adresse 2] à la Frette Sur Seine (Val d’Oise), moyennant le prix de 320.000 €.

La SAS Investimmo exerçant sous l’enseigne ORPI est intervenue à l’opération en qualité d’agence immobilière.

Les diagnostics techniques immobiliers ont été établis par la SAS BJM Diagnostics Immobiliers assurée auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles.

Se plaignant de désordres et de la présence d’amiante sur les murs de la maison, les époux [Z] ont, par exploit du 30 octobre 2018, saisi le juge des référés pour voir ordonner une expertise judiciaire. Il a été fait droit à leur demande d’expertise par ordonnance du 23 novembre 2018, les opérations d’expertise ayant ensuite été étendues à la SELAS Perocheau et associés et à la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud, par ordonnance du juge des référés du 20 avril 2021.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 janvier 2022.

Parallèlement à la procédure d’expertise, M. [N] [Z] et Mme [W] [O] épouse [Z] faisaient, par exploits du 18 novembre 2020, assigner au fond M. [H] [D], la SAS BJM Diagnostics Immobiliers, la Mutuelle du Mans Assurances, la SAS Investimo exerçant sous l’enseigne ORPI pour les voir condamner à leur verser diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Suivant exploits signifiés le 3 mai 2023, M. [H] [D] assignaient en intervention forcée la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 avril 2024 aux défendeurs ayant constitué avocat et par voie de commissaire de justice le 25 avril 2024 à la SAS BJM Diagnostics Immobiliers n’ayant pas constitué avocat, les époux [Z] demandent au tribunal de :

— Juger que M. [D] a engagé sa responsabilité civile contractuelle en commettant un dol et subsidiairement au titre de la garantie contre les vices cachés affectant le bien vendu ;

— Juger que la SAS Investimmo exerçant sous l’enseigne ORPI a engagé sa responsabilité civile délictuelle en s’étant abstenue de leur révéler un ensemble d’informations déterminantes de leur consentement, manquant ainsi à son devoir d’information, de conseil et de vérification ;

— Juger que la SAS BJM Diagnostics Immobiliers a engagé sa responsabilité civile délictuelle à leur égard en commettant une faute lors de l’établissement du rapport de diagnostic obligatoire préalable à la vente du bien immobilier ;

— Juger que la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud ont engagé leur responsabilité civile délictuelle en s’étant abstenues de leur révéler un ensemble d’informations déterminantes de leur consentement et manquant ainsi à leur devoir d’information, de conseil et de vérification ;

En conséquence,

— Condamner in solidum M. [D], la SAS BJM Diagnostics Immobiliers prise en la personne de son représentant légal, les Mutuelles du Mans Assurances prise en la personne de son représentant légal, la SAS Investimmo exerçant sous l’enseigne ORPI prise en la personne de son représentant légal, la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud à leur payer les sommes suivantes :

. 124.423,20 € au titre du préjudice lié à la démolition et à la reconstruction de la partie amiantée conformément au devis établi par la société Andrade,

. 60.400 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et au titre de la moins-value dont il aurait dû bénéficier s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante,

. 20.000 € au titre du préjudice de jouissance entre octobre 2017 et octobre 2022, à parfaire,

. 15.000 € au titre du préjudice moral,

— Condamner M. [D] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux de consolidation du mur de soutènement des terres, au regard du risque d’effondrement certain de ce mur qui constitue un trouble anormal de voisinage,

— Dire que l’ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Constater l’exécution provisoire de la décision,

— Condamner in solidum M. [D], la SAS BJM Diagnostics Immobiliers prise en la personne de son représentant légal, la Mutuelle du Mans Assurances, la SAS Investimmo exerçant sous l’enseigne ORPI, la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud à leur payer la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais de diagnostics.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 octobre 2024, M. [H] [D] demande au tribunal de:

— Débouter M. [N] [Z] et Mme [W] [O] de l’intégralité de leurs demandes,

— Débouter la société MMA Iard Assurances, la société Investimmo, la société BJM Diagnostics Immobiliers, la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud et la SELAS Perocheau et Associés de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

— A titre subsidiaire, condamner la société MMA Iard Assurances in solidum avec la société Investimmo, la société BJM Diagnostics Immobiliers, la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud, la SELAS Perocheau et Associés à le garantir de toutes les sommes auxquelles il serait condamné,

— Condamner tout succombant in solidum au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 mars 2024, la société Investimmo demande au tribunal de :

— Déclarer et juger qu’elle n’a pas manqué à ses obligations à l’égard des époux [Z] et n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle,

— Déclarer et juger qu’elle n’a fait perdre aucune chance aux époux [Z] de ne pas acquérir l’immeuble litigieux ou de l’acquérir à moindre prix,

— Déclarer et juger que les époux [Z] ne justifient pas d’un quelconque lien de causalité entre ses diligences et les préjudices allégués,

— Déclarer et juger que les époux [Z] ne justifient pas d’un quelconque préjudice non hypothétique à son encontre,

— Déclarer et juger que les demandes indemnitaires des époux [Z] font doublon et ne sont pas justifiées,

En toutes hypothèses,

— Déclarer irrecevables et non fondés les époux [Z] en leurs demandes aux fins de la voir condamner à restituer une partie du prix de vente,

— Débouter les époux [Z] ou toute autre partie de leurs demandes dirigées contre elle,

Sur la demande en garantie de M. [D],

— Déclarer qu’il ne justifie pas de l’existence d’une faute qu’elle aurait commise de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle,

— Le débouter de ses demandes de garantie dirigées contre elle,

— En toute hypothèse, le débouter de sa demande à être garanti d’une éventuelle condamnation sous astreinte à effectuer des travaux de consolidation du mur de soutènement ou à restituer une partie du prix de vente,

En tout état de cause,

— Faire application de la notion de perte de chance et réduire en conséquence les réclamations dirigées à son encontre et limiter sa part de responsabilité à 5 % maximum du montant des conséquences dommageables du litige,

— Condamner M. [D] à la relever et garantir de ses condamnations,

— Condamner M. et Mme [Z] ou toute partie succombante dont M. [D] à lui payer la somme de 5.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 janvier 2023, la société MMA IARD Assurances Mutuelles demande au tribunal de :

— débouter M. [N] [Z] et Mme [W] [O] de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

— Subsidiairement, condamner M. [D] à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,

— Condamner M. [N] [Z] et Mme [W] [O] ou tout succombant à lui payer une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 septembre 2024, la SELAS Perocheau et Associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud demandent au tribunal de :

— dire qu’elles n’ont commis aucune faute de nature à engager leurs responsabilités,

— dire que M. [D] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable en lien de causalité avec les griefs qu’il formule à leur encontre,

En conséquence,

— débouter M. [D] de ses demandes dirigées contre elles,

— débouter les époux [Z] de leurs demandes dirigées contre elles,

— condamner M. [D] à les garantir de toutes condamnations,

— condamner M. [D] à leur verser la somme de 4.000 € chacune au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

Assignée par acte d’huissier ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SAS BJM Diagnostics Immobiliers, radiée du Registre du commerce et des sociétés le 14 mai 2018 à la suite d’une cessation d’activité, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la présence d’amiante

Les époux [Z] exposent que la maison qui leur a été vendue par M. [D], est affectée par la présence d’amiante sur des parties de la maison.

Il ressort des pièces produites par les époux [Z] (dossier diagnostic technique du 23 mai 2018 ; constat de repérage amiante BC2E annexé à l’acte authentique de vente du 2 avril 2012) que des matériaux et produits contenant de l’amiante ont été utilisés lors de la construction d’une partie de la maison que les époux [Z] ont acquise, suivant acte authentique du 4 octobre 2017.

Le constat de repérage de la société BC2E réalisé en 2011, avant la vente de la maison à M. [D] en 2012, constatait la présence de matériaux contenant de l’amiante :

— dans l’abri voiture avec plaques vrac,

— les extérieurs /plaques vrac

— salle de bains / parois extérieures

— WC / parois extérieures

Le dossier de diagnostic technique du 23 mai 2018 de la société Agenda Diagnostics, établi à la demande des époux [Z] après qu’un entrepreneur de travaux leur ait signalé que des murs étaient recouverts d’amiante, indique que les sondages et prélèvements effectués ont révélé la présence d’amiante sur les plaques fibre ciment de plusieurs murs extérieurs de la maison principale, du vide sanitaire, du premier étage (grenier de l’extension).

L’expert judiciaire a confirmé les constatations des diagnostics des sociétés BC2E et Agenda Diagnostics sur la présence de plaques en amiante ciment dans une partie de la maison, l’abri voiture, enlevé avant la vente aux époux [Z], n’étant plus mentionné dans le rapport Agenda Diagnostics.

L’expert a indiqué avoir demandé et vainement relancé à de très nombreuses reprises M. [D] pour qu’il communique et justifie du type et de la composition du produit qu’il avait appliqué sur les plaques contenant de l’amiante lors de la réalisation des travaux de rénovation, ces travaux ayant été exécutés par M. [D] avec la participation des salariés de son entreprise de menuiserie, selon les déclarations de ce dernier.

L’expert a précisé que le revêtement appliqué par M. [D] sur les plaques contenant de l’amiante ne constituait pas un encapsulage conforme à la Directive générale du travail, lequel nécessitait l’application d’un enduit, solide et durable réalisé par une entreprise certifiée, avec dépôt d’un « plan d’encapsulage » auprès de l’Inspection du travail, un mois avant le démarrage des travaux. Il a constaté des fissures superficielles aux joints des panneaux et un ébrèchement ponctuel de l’enduit en soulignant que l’enduit n’était ni étanche, ni solide.

Il a ajouté que, compte tenu du risque sanitaire de l’exposition à l’amiante lors de travaux ultérieurs de rénovation susceptibles de provoquer l’émission de fibres d’amiante, les époux [Z] devront :

— D’une part, faire réaliser une évaluation périodique (périodicité de trois ans) pour contrôler que la protection des plaques d’amiante-ciment demeurait en bon état de conservation par un opérateur certifié ; rechercher, le cas échéant les causes de dégradation et prendre les mesures appropriées pour les supprimer ;

— D’autre part, en cas de travaux de travaux ultérieurs, respecter les dispositions du code du travail et du code de la santé publique relatives à la protection de la population.

Il résulte de ces éléments que des matériaux contenant de l’amiante ont été utilisés dans la construction de la maison vendue par M. [D] aux époux [Z]. La présence d’amiante constitue en elle-même un défaut grave de la maison en ce qu’elle constitue un risque sanitaire et entraîne des contraintes importantes lors de travaux, lesquels ne peuvent être entrepris sans qu’une procédure spécifique ne soit engagée. Elle oblige, en outre, le propriétaire de la maison l’obligation à faire procéder à un contrôle périodique de l’état de conservation des plaques en amiante ciment par un opérateur certifié.

Sur les responsabilités en lien avec la présence d’amiante

En ce qui concerne la présence d’amiante, les époux [Z] fondent leurs demandes à l’encontre de M. [D] à titre principal sur le dol en faisant valoir que celui-ci la leur a volontairement dissimulée ; à l’encontre de la SELAS Perocheau et associés, de la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud et de l’agence immobilière Investimmo sur la faute délictuelle constituée par le manquement à leurs obligations d’informations, de vérifications et de renseignements sur le bien vendu ; à l’encontre de la SAS BJM Diagnostics Immobiliers, sur la faute délictuelle commise par le diagnostiqueur qui n’a pas procédé à l’inspection complète des locaux.

Sur le dol commis par M. [D]

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol qui constitue un acte de déloyauté d’un contractant envers l’autre, suppose des dissimulations ou des agissements malhonnêtes réalisés intentionnellement, c’est à dire dans le dessein de tromper son cocontractant.

Il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Il se définit comme un comportement malhonnête d’une partie visant à provoquer une erreur déterminante du consentement de son cocontractant, et est susceptible de se manifester sous des formes différentes telles que manœuvres, mensonge, silence gardé sur une information déterminante.

Conformément à l’obligation générale de loyauté et de bonne foi mise à la charge de tout contactant vis-à-vis de l’autre partie au contrat et à celle plus spécifique de renseignements du vendeur envers l’acquéreur, M. [D] avait l’obligation légale de communiquer les informations importantes en sa possession sur le bien immobilier objet de la vente.

M. [D] avait été dument informé de la présence d’amiante par le rapport de la société BC2E du 27 juillet 2011 qui lui avait été communiqué lors de la signature de l’acte authentique de vente en 2012. Le diagnostic établi par cette société listait précisément les parties de la maison comprenant des matériaux avec de l’amiante, relevait un état dégradé de certains de ces matériaux (notamment sur les murs extérieurs de la salle de bains et des WC ), conseillait de procéder à leur enlèvement, rappelait les consignes générales de sécurité, les précautions à prendre et les dangers de l’amiante.

Mais M. [D] a gardé le silence sur cette présence d’amiante alors que cette information est nécessairement importante pour les futurs occupants, compte tenu des graves risques pour la santé de l’exposition à l’amiante et des contraintes ultérieures liées à cette présence (notamment précautions à prendre en cas de travaux, contrôle périodique de l’état des matériaux). La communication de cette information était d’autant plus nécessaire que l’amiante dont M. [D] connaissait la présence dans la maison, se trouvait cachée au moment de la vente litigieuse en ce qu’elle avait été rendue non décelable sans prélèvement destructif par les travaux qu’il avait lui-même effectués, ayant consisté à recouvrir d’un enduit les plaques contenant de l’amiante.

Or, M. [D] a passé sous silence le précédent diagnostic qui avait relevé cette présente d’amiante. Il en a sciemment caché l’existence tant aux époux [Z], qu’au diagnostiqueur chargé d’établir l’état relatif à la présence ou l’absence d’amiante alors que ce rapport, obligatoire avant la vente, prévoit une remise des rapports précédents. Ainsi, le diagnostiqueur a notamment indiqué qu’aucun rapport précédent ne lui avait été fourni et a noté « lors de notre visite, il ne nous a été remis aucun bulletin de caractérisation des matériaux et produits », étant observé que M. [D] a bien accusé réception et signé le rapport de repérage établi par le diagnostiqueur, attestant en conséquence qu’il avait bien pris connaissance des informations présentes dans ce rapport et de ses conclusions.

Cette volonté de cacher la présence d’amiante est constante et réitérée chez M. [D] puisque dans l’acte authentique de vente du 4 octobre 2017, il déclare devant les notaires au paragraphe règlementation relative à l’amiante : que les recherches effectuées […] n’ont pas révélé la présence d’amiante, ainsi qu’il résulte du rapport technique établi par BJMDIAG, le 1er juin 2017 demeuré ci-annexé ". Cette déclaration corrobore la persistance de sa volonté de tromper les autres intervenants à l’opération de vente, lui-même ayant connaissance du fait que les plaques contenant de l’amiante n’avaient pas été retirées mais seulement recouvertes par ses soins d’un enduit la rendant non décelable lors des visites.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [D], tout au long de l’opération de vente, a montré sa volonté de cacher à ses interlocuteurs que la maison, objet de la vente, contenait de l’amiante, devenue non visible par ses travaux de recouvrement.

Le tribunal observe, en outre, que M. [D] qui a une entreprise spécialisée dans le domaine d’activité du bâtiment, ne pouvait se méprendre sur le nature des travaux de recouvrement qu’il avait fait réaliser par ses propres employés sans au demeurant respecter les règles sanitaires et les obligations légales mises à la charge du maître de l’ouvrage et de l’employeur ; qu’il ne pouvait ignorer que ces travaux n’étaient pas conformes aux règles légales en la matière – lesquelles prévoient l’exécution des travaux par une entreprise certifiée, le dépôt d’un plan d’encapsulage, l’utilisation d’un enduit étanche, solide et durable- et qu’ils ne pouvaient donc constituer une protection durable aux dangers de l’amiante.

M. [D] qui avait l’obligation de mentionner l’existence du précédent rapport de la société BC2E et de donner aux époux [Z] des informations sur la présence de l’amiante et les travaux de recouvrement réalisés, a gravement manqué ses obligations.

Ses silences et mensonges répétés sur la présence d’amiante dans la maison ayant consisté à cacher l’existence du diagnostic amiante réalisée par la société BC2E du 27 juillet 2011 et la nature des travaux qu’il avait lui-même exécutés, ont été réalisés intentionnellement, dans le dessein manifeste de tromper les époux [Z] en leur cachant une information déterminante de leur consentement, à savoir la présence d’amiante dans certaines parties de la maison.

Ils sont constitutifs d’un dol.

Sur la responsabilité de la société BJM Diagnostics Immobiliers

Le diagnostic amiante obligatoire avant la vente d’un immeuble bâti implique le repérage et la localisation des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans le bâtiment. Il doit être réalisé par constat visuel sur des matériaux visibles et accessibles sans sondages destructifs.

La société BJM Diagnostics Immobiliers, dans son état établi le 3 juin 2017, a mentionné une absence d’amiante dans la liste des locaux visités. Dans ce rapport, elle a indiqué « aucun » au paragraphe « locaux et ouvrages non visités », signifiant ainsi que tous les locaux de la maison avaient été visités.

Compte tenu des travaux de ravalement réalisés par M. [D] ayant consisté à recouvrir d’un enduit les plaques contenant de l’amiante, celle-ci n’était pas décelable sans sondage destructif par le diagnostiqueur qui n’avait pas été tenu informé de l’existence d’un précédent rapport ayant relevé la présence d’amiante, avant l’exécution des travaux susvisés.

L’expert judiciaire indique que le diagnostiqueur, non informé du diagnostic antérieur, ne pouvait identifier la présence d’amiante et n’a pas commis d’erreur.

Mais les époux [Z] et M. [D] reprochent au diagnostiqueur d’avoir déclaré dans son rapport qu’aucun local n’avait pas été visité, ce qui s’est révélé inexact, le vide-sanitaire ne l’ayant pas été, le diagnostiqueur ayant ainsi indiqué à l’expert judiciaire qu’il ignorait l’existence de ce vide-sanitaire accessible par une trappe. Le tribunal observe à cet égard que M. [D] qui accompagnait le diagnostiqueur lors de la visite, aurait dû lui signaler l’existence de ce vide sanitaire.

En tout état de cause, l’erreur commise par le diagnostiqueur qui a expliqué à l’expert n’avoir pas vu la trappe ouvrant sur le vide sanitaire, apparaît sans incidence sur le préjudice subi par les époux [Z] en raison de la présence d’amiante. En effet, aucun élément versé aux débats ne démontre que la visite du vide sanitaire par le diagnostiqueur aurait révélé la présence d’amiante. Ainsi, il ressort des observations émanant des parties, relevées lors des opérations d’expertise par l’expert judiciaire et non contredites pas ce dernier, que la partie visible du vide sanitaire avait également été recouverte d’enduit, que la visite du recoin situé derrière la trappe n’avait pas montré de matériaux contenant de l’amiante visible et que les fragments de plaques pouvaient provenir du mur endommagé après l’acquisition par les travaux et les investigations des époux [Z].

Or, conformément aux règles de la preuve, il revient aux époux [Z] et à M. [D] qui mettent en cause la responsabilité de la société BJM Diagnostics Immobiliers, de démontrer que la visite du vide-sanitaire aurait permis au diagnostiqueur de voir des plaques d’amiante.

Il n’y a pas lieu de déclarer que la société BJM Diagnostics Immobiliers a manqué à ses obligations de diligences. L’ensemble des demandes aux fins de condamnation en paiement et en garantie formées à son encontre et à l’encontre de son assureur la société MMA Iard Assurances Mutuelles seront rejetées.

Sur la responsabilité de la SAS Investimmo

Vis-à-vis de l’acquéreur, l’agent immobilier a une obligation de devoir et de conseil. Il doit lui donner l’ensemble des informations utiles, s’assurer de la régularité de la transaction et vérifier que l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires – amiante, termites, plomb, état des risques naturels (…) – ont bien été réalisés.

Néanmoins, l’agent immobilier n’étant ni un professionnel du bâtiment, ni un diagnostiqueur, sa responsabilité ne peut être engagée s’il n’avait pas connaissance des vices ou si l’examen du bien ne les ont pas révélés. Son obligation est de moyen et non de résultat.

Les époux [Z] et M. [D] font grief à l’agence immobilière qui s’était également occupée de la vente réalisée en 2012 et avait donc connaissance du précédent diagnostic ayant révélé la présence d’amiante, de ne pas avoir vérifié, au moment de la vente litigieuse de 2017, la nature des travaux exécutés par le vendeur en recueillant tous les documents justificatifs et de ne pas s’être assurée que le bien avait bien été désamianté. Ils font valoir qu’elle a manqué à son devoir d’information et de vérification.

La SAS Investimmo indique que M. [D] avait réalisé entre les deux ventes d’importants travaux de rénovation et qu’elle avait tout lieu de penser que, lors de la réalisation du ravalement des murs extérieurs, ce dernier avait procédé à l’enlèvement des plaques d’amiante des murs extérieurs ainsi qu’il l’avait fait pour l’abri voiture et les plaques en vrac du jardin.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ont bien été réalisés ; qu’un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante conforme aux textes en vigueur, réalisé par un opérateur dont les compétences ont été certifiées par l’organisme habilité Afnor Certification, a été établi préalablement à la vente litigieuse ; que ce rapport n’a pas révélé la présence d’amiante en raison des travaux entrepris par M. [D] qui n’a pas remis à l’opérateur le précédent diagnostic.

Or, il ne revient pas à l’agence immobilière qui n’a pas de compétence ni en matière de repérage de l’amiante, ni dans le domaine du bâtiment de s’assurer des conditions dans lesquelles le diagnostiqueur a effectué son travail, de vérifier que le propriétaire du bien a bien remis à ce dernier l’ensemble des documents en sa possession au moment de la visite de repérage ou de rechercher des informations sur les modalités d’enlèvement des matériaux d’amiante.

Dès lors que qu’un diagnostiqueur aux compétences certifiées, avait conclu à l’absence d’amiante au cours d’un repérage réalisé dans les conditions et selon les modalités prévues par la règlementation, l’agence immobilière pouvait alors légitimement penser que, comme l’avait mentionné le diagnostiqueur, dans son rapport, le bien objet de la vente ne contenait pas d’amiante. Elle n’avait pas l’obligation de procéder à des diligences supplémentaires vis-à-vis des acquéreurs, relativement à leur information sur la présence d’amiante sur le bien objet de la vente.

Il n’y a pas lieu de dire que la SAS Investimmo a manqué à ses obligations d’information et de vérification. L’ensemble des demandes aux fins de condamnation en paiement et en garantie formées à son encontre seront rejetées.

Sur la responsabilité des notaires

Le notaire est tenu d’assurer la sécurité et l’efficacité juridique des actes qu’il reçoit. Il est également tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de toutes les parties à l’acte.

Les époux [Z] et M. [D] reprochent aux deux études notariales d’avoir manqué à leur devoir de leur devoir de vigilance en faisant valoir que la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud qui a reçu l’acte authentique du 4 octobre 2017, avait également reçu celui du 12 avril 2012 contenant dans son annexe le rapport révélant la présence d’amiante.

Mais le notaire rédacteur a bien annexé à l’acte authentique du 4 octobre 2017 un diagnostic en cours de validité, établi par un diagnostiqueur certifié, concluant à l’absence d’amiante. Il a également mentionné dans l’acte au paragraphe règlementation relative à l’amiante, les déclarations du vendeur selon lesquelles les recherches effectuées, conformément à l’article R.1334-24 du code de la santé publique, n’avaient pas révélé la présence d’amiante.

Or, il n’appartient pas au notaire ni d’effectuer des investigations techniques ne relevant pas de sa compétence, ni de remettre en cause la validité d’un diagnostic établi par un professionnel justifiant de sa certification, ni d’attirer l’attention du vendeur sur certains éléments du rapport alors que ce dernier en avait signé l’accusé réception mentionnant qu’il avait bien pris connaissance des informations contenues dans ledit rapport.

Il n’y a pas lieu de dire que la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité. L’ensemble des demandes aux fins de condamnation en paiement et en garantie formées à leur encontre seront rejetées.

Sur les préjudices causés par la présence d’amiante

Le dol est une cause de nullité du contrat. La victime du dol peut exercer, outre une action en annulation du contrat, une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de réparation du dommage subi. M. [D] qui a commis un dol à l’encontre des époux [Z] ayant vicié leur consentement lors de l’acquisition de la maison qu’il leur a vendue, sera condamné à réparer les préjudices subis par ces derniers qui ne sollicitent pas la nullité de la vente.

Les époux [Z] demandent le paiement des sommes suivantes :

. 124.423,20 € au titre du préjudice lié à la démolition et à la reconstruction de la partie amiantée conformément au devis établi par la société Andrade,

. 60.400 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et au titre de la moins-value dont ils auraient dû bénéficier s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante,

. 20.000 € au titre du préjudice de jouissance entre octobre 2017 et octobre 2022, à parfaire,

. 15.000 € au titre du préjudice moral.

Mais les époux [Z] ne justifient pas que la réparation de leur préjudice lié à la présence d’amiante sur les murs de l’extension nécessite de procéder à l’entière démolition puis à la reconstruction de cette partie amiantée de maison. Ils ne démontrent notamment pas l’impossibilité de procéder à son seul désamiantage, le tribunal observant à cet égard que la méthode consistant à démolir puis à reconstruire la partie amiantée de la maison n’a pas été retenue par l’expert judiciaire à qui le devis de la société ANDRADE n’a pas non plus été présenté et que le diagnostic SCG du 23 octobre 2023 n’établit pas non plus que la démolition et reconstruction de l’extension soit nécessaire.

Les époux [Z] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 124.423,20 €.

En revanche, il n’est pas sérieusement contestable qu’une maison construite même partiellement avec des matériaux contenant de l’amiante a une moindre valeur, compte tenu non seulement des dangers pour la santé, liés à la présence d’amiante mais également des contraintes générées par cette présence en cas de travaux et à la nécessité de procéder à des contrôles périodiques de l’état des matériaux contenant de l’amiante.

L’expert judiciaire qui a consulté plusieurs agences immobilières pour avoir leur avis sur le prix de vente du bien dans l’hypothèse où la présence d’amiante avait été connue et a également fait appel à un sapiteur en évaluation immobilière, a estimé la moins-value du prix de vente qui aurait dû être pratiquée compte tenu de la présence d’amiante à la somme de 60.400 €.

Ce montant apparaît justifié au regard du prix d’achat de la maison, partiellement affectée par des matériaux de l’amiante. Il ne s’agit pas d’une perte de chance mais de la moins-value du bien causée par la présence de l’amiante non dissimulée.

M. [D] sera condamné à payer aux époux [Z] la somme de 60.400 € en réparation de leur préjudice correspondant à la moins-value de la maison liée à la présence de l’amiante, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du même code.

Les époux [Z] qui vivent depuis 2017 dans une maison dont certaines parties contiennent des matériaux avec de l’amiante, subissent un incontestable trouble de jouissance, lié notamment aux précautions qu’ils doivent prendre pour eux et leurs enfants afin d’éviter d’être exposés à l’amiante et aux multiples contraintes réglementaires qu’ils sont tenus de respecter, en cas de travaux. Compte tenu de la durée de leur préjudice, de la valeur de la maison et du fait que l’amiante n’est présente que dans une partie de la maison (murs extérieurs de l’extension, vide-sanitaire, grenier), leur préjudice de jouissance sera évalué à la somme globale de 12.000 €.

Les époux [Z] qui ont été trompés par M. [D] qui leur a caché la présence de l’amiante au moment de leur acquisition et qui y vivent depuis avec leurs deux enfants en bas âge, subissent également un préjudice moral lié à l’inquiétude générée par cette situation. Leur préjudice moral sera évalué à la somme de 3.000 €.

M. [D] sera condamné à payer aux époux [Z] la somme de 12.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le trouble de voisinage causé par le mur de soutènement

Les époux [Z] exposent que le mur qui appartient à M. [D] et soutient leurs terres, est affecté de désordres et risque de s’effondrer. Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à réaliser des travaux de confortement sous astreinte, sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

M. [D] fait valoir que le préjudice invoqué par les époux [Z] est inexistant, le mur étant construit sur sa propriété et ne causant aucun désordre sur la propriété des époux [Z].

Le seul risque de dommage est susceptible de constituer un trouble anormal de voisinage à condition que le trouble provoqué par la menace du dommage présente un caractère actuel et excède les inconvénients normaux de voisinage par son intensité. Ce trouble suppose que le dommage dont la réalisation est à craindre, présente un caractère de gravité de nature à générer chez la victime une anxiété née de la menace de voir le risque se réaliser.

Conformément aux règles du droit commun de la preuve, il appartient à celui qui se dit victime d’un trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve et de le caractériser.

Il ressort des débats et du rapport de l’expert judiciaire que M. [D] a procédé à la division de son terrain avant la vente litigieuse aux époux [Z] ; qu’il a conservé une partie du terrain sur laquelle il a construit sa maison ainsi qu’un mur de soutènement des terres en limite séparative ; que ce mur qui soutient les terres de la propriété des époux [Z], a été construit -selon les propres déclarations de M. [D] à l’expert judiciaire- sans plans, sans études de sol et sans barbacanes permettant d’évacuer l’eau et la poussée des terres.

L’expert a relevé l’aggravation des désordres du mur au cours des opérations d’expertise avec notamment une fissure devenue lézarde et l’apparition d’une flexion horizontale du mur entre chaque contrefort, associée à une fissuration verticale à mi-portée et un léger déversement du mur. Il a préconisé, pour garantir la stabilité de l’ouvrage, la réalisation de trois contreforts supplémentaires intermédiaires, la création de barbacanes et la mise en place d’un solin pour fixation de la membrane, travaux qu’il a estimés à la somme de 20.154 €.

S’il résulte de ces éléments que le mur de soutènement construit par M. [D] est affecté de désordres de structure, il convient de constater que ce mur ne génère en l’état aucune nuisance actuelle sur le fonds des époux [Z], le trouble qui résulte pour eux du manque de solidité du mur étant constitué par le risque de le voir un jour s’effondrer et ne plus retenir leurs terres.

Mais le caractère anormal du trouble actuel qui résulte pour les époux [Z] de ce risque, n’est pas suffisamment caractérisé en l’absence de précisions sur l’importance du déversement potentiel de terres en cas d’effondrement du mur et sur ses conséquences pour la propriété des époux [Z] et par la même sur l’importance du trouble actuel généré par la seule menace du dommage.

La gravité du trouble né de ce risque de dommage, de nature à constituer un trouble anormal de voisinage, n’est pas démontrée.

Les époux [Z] seront déboutés de leur demande présentée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

M. [D] qui succombe dans la présente instance, sera condamné au paiement des entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Il ne serait pas équitable de laisser aux époux [Z], à la SAS Investimmo exerçant sous l’enseigne ORPI, la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud, la MMA Iard Assurances Mutuelles, la charge de l’ensemble des frais irrépétibles qu’ils ont dus exposer dans le cadre de cette instance. Au regard de l’équité et de la situation respective des parties, M. [D] sera condamné à verser, au titre des frais irrépétibles :

— aux époux [Z], la somme de 11.000 € comprenant les frais de diagnostic qui entrent dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— à la SAS Investimmo, la somme de 2.000 €,

— à la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud, la somme globale de 2.000 € (soit 1.000 € à chacune),

— à la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la somme de 1.000 €.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Dit que M. [H] [D] a commis un dol à l’encontre de M. [N] [Z] et Mme [W] [O] épouse [Z] en leur cachant que certaines parties de la maison qu’il leur avait vendue, contenaient des matériaux avec de l’amiante,

Condamne M. [H] [D] à payer à M. [N] [Z] et Mme [W] [O] épouse [Z], les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts ;

—  60.400 € en réparation du préjudice constitué par la moins-value de la maison liée à la présence de l’amiante, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du même code ;

—  12.000 € en réparation du préjudice de jouissance ;

—  3.000 € en réparation du préjudice moral,

Dit que les sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec

capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [H] [D] à verser, au titre des frais irrépétibles :

— à M. [N] [Z] et Mme [W] [O] épouse [Z], la somme de 11.000€,

— à la SAS Investimmo, la somme de 2.000 €,

— à la SELAS Perocheau et associés et la SCP Gromez Delaporte Lameye et Rigaud, la somme globale de 2.000 € (soit 1.000 € à chacune),

— à la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la somme de 1.000 €,

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [H] [D] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé le 26 mai 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY