N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00321 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKQV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[T] [O]

[Z] [N]

C/

[C] [Y]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Septembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [T] [O]

né le 10 Novembre 1974 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [N]

née le 07 Juillet 1971 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [C] [Y]

né le 16 Mars 1972 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Septembre 2025, l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 06 septembre 2016, [D] [U] a donné à bail à M.[Y] [C] un appartement situé [Adresse 2] [Localité 4], pour un loyer mensuel révisable de 195 € et 25 € de provision sur charges.

M.[T] [O] et Mme [Z] [N] ont acquis le bien immeuble par acte notarié du 02 décembre 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, M.[T] [O] et Mme [Z] [N] ont fait assigner M.[Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé par un acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 en vue de constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion des lieux, et de le condamner au paiement.

Par ordonnance de référé du 15 novembre 2024 le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a ordonné la réouverture des débats, et enjoint aux demandeurs de justifier du fondement juridique de leur demande.

Par ordonnance de référé du 12 mars 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a renvoyé l’affaire au fond.

A l’audience du 10 septembre 2025, M.[T] [O] et Mme [Z] [N], représentés par leur conseil, sollicitent de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M.[Y] [C] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; de condamner M.[Y] [C] au paiement d’une somme actualisée de 340 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M.[Y] [C] comparaît, reconnaît le montant de la dette locative, et ne s’oppose pas aux demandes.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-[Localité 6] par la voie électronique le 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose en outre le principe selon lequel "le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation d’user paisiblement des lieux loués est donc une obligation essentielle du contrat de location. Les troubles de voisinage récurrents, le bruit causé par le preneur, ainsi que son comportement agressif voire violent, caractérisent ainsi un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

M.[T] [O] et Mme [Z] [N] produisent un décompte actualisé au jour de l’audience qui démontre que le locataire a repris, de manière régulière, le paiement des loyers et charges. Ils ne justifient pas, par ailleurs, de la réalité des troubles de jouissance allégués au jour de l’audience, seul un courrier du voisinage datant de janvier 2024 étant versé aux débats.

Les manquements contractuels allégués ne présentent pas un caractère suffisamment grave au sens des textes précités justifiant la résiliation du contrat de bail. M.[T] [O] et Mme [Z] [N] seront ainsi déboutés de leurs demandes principales.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M.[T] [O] et Mme [Z] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens ; et ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M.[T] [O] et Mme [Z] [N] de leurs demandes principales ;

DEBOUTE M.[T] [O] et Mme [Z] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[T] [O] et Mme [Z] [N] in solidum aux dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL