Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 29 avril 2026, n° 25/08102

TJ Strasbourg 29 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 29 avr. 2026, n° 25/08102
Numéro(s) :	25/08102
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie BOEUF
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [ Etablissement 1 ]

Texte intégral

N° RG 25/08102 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2V7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Site :

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

N° RG 25/08102 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2V7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Etablissement 1]

situé [Adresse 3] [Localité 1]

agissant par son syndic FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 3]

représentée par M^e Maïa ZIBOLT substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [M] [Q]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge Unique : Véronique BASTOS,Vice-Président

Greffier : Fanny JEZEK

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Présidente

et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [Q] est propriétaire des lots 66, 121 et 225 au sein de la copropriété Ducs d’Alsace située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, le Syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] à 67200 Strasbourg (le Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [M] [Q] devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir condamner cette dernière, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer :

— la somme de 4.142,23 € pour les lots n°66, 225 et 121 au titre des appels de provision du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 et d’un solde de charges au 31 septembre 2023 qui sera augmenté des intérêts légaux à compter de la sommation du 26 janvier 2024 ;

— la somme de 870,82 € au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, de résistance abusive, augmentée des intérêts au taux légaux à compter du jugement ;

— la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par huissier de la sommation du 26 janvier 2024 d’un montant de 127,27 €.

Au soutien de ses demandes, il indique que des charges de copropriété demeurent impayées, malgré des mises en demeure, relances et sommations de payer.

En ce qui concerne les dommages et intérêts sollicités, il indique qu’il subit un préjudice car il doit supporter les frais de sommation, de transmission du dossier à l’huissier, à l’avocat, lesquels ne sont pas directement répercutables sur le copropriétaire qui ne paie pas ses charges en temps et en heure et ce, en vertu du contrat qui le lie au syndic.

Il ajoute que la sommation de payer en copropriété ne peut être opérée que par signification d’huissier conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et qu’il appartient donc au copropriétaire défaillant d’en supporter le coût.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Madame [M] [Q], bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude de Me [Y] [G], Commissaire de Justice à [Localité 1], le 6 août 2025, ne s’est ni présentée ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

Le Syndicat des copropriétaires étant représenté et Madame [M] [Q] étant absente, bien que régulièrement assignée, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier en date du 29 janvier 2026 démontrant que Madame [M] [Q] est propriétaire des lots 66, 121 et 225 au sein de la copropriété située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] ;

— le contrat de syndic du 27 mai 2024 approuvé par assemblée générale du même jour et portant sur la période du 27 mai 2024 au 27 mai 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 2 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, déterminant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et approuvant la réfection de réfection du grillage ainsi que les honoraires et modalités de financement de ces travaux ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et déterminant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

— les appels de fonds (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;

— le bilan annuel des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023;

— un compte de gestion pour opérations courants de l’exercice clos réalisé du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et budget prévionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

— un extrait de compte arrêté au 24 juillet 2025 sur lequel figure les appels de fonds du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 et un extrait de compte du 18 juillet 2023 au 29 janvier 2026 ;

— un commandement de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 et portant sur la somme de 1.741,69 € au titre du solde sur les charges de copropriété selon relevé du 22 janvier 2024, cet acte ayant un coût de 127,27 €.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [M] [Q] d’un montant de 3.549,16 € au titre des appels de fonds (provision sur charges et cotisation fonds travaux) du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025.

Madame [M] [Q], non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Au regard de ces éléments, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.549,16 € au titre du solde des charges de copropriété selon décompte arrêté le 4 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.156,21€ (provision sur charges et cotisations fonds de travaux au 26 janvier 2026) à compter du 26 janvier 2024 date de la sommation de payer et à compter du 6 août 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Au soutien de sa demande, le syndicat invoque divers frais prévus par le contrat de syndic qu’il a dû lui régler pour un total de 870,82 € du fait des impayés de charges de la défenderesse.

Il s’agit notamment de :

— la somme de 72,82 € au titre des frais de relance, mises en demeure, et intérêts légaux ;

— la somme de 399 € au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat ;

— la somme de 399 € au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier.

En ce qui concerne les frais de mise en demeure et relance, le Syndicat des copropriétaires justifie avoir envoyé en recommandé avec accusé de réception une mise en demeure en date du 6 novembre 2023 ainsi qu’une relance après mise en demeure le 24 novembre 2023.

Il résulte du contrat de syndic que celui-ci facture de telles prestations à raison de 40 € pour la mise en demeure et de 30 € pour la lettre de relance.

De tels frais pour un tel acte sont excessifs et ne constituent pas des diligences exceptionnelles réalisées par le syndic; ils ne sont ainsi pas pris en compte au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Néanmoins, il s’agit de frais prévus par le contrat de syndic, qui, ne pouvant pas être imputés sur le compte individuel de Madame [M] [Q] , le seront sur le compte de la copropriété, entraînant un préjudice à celle-ci qui devra prendre en charge un coût dont elle n’est pas responsable.

Concernant les intérêts légaux, ceux-ci sont déjà pris en compte dans le cadre de la condamnation telle qu’indiquée antérieurement.

En ce qui concerne les frais de transmission du dossier à l’avocat, ils seront indemnisés dans le cadre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, il sera relevé que le Syndicat des copropriétaires ne produit aucune facture à ce titre.

Néanmoins, il s’agit d’une prestation figurant sur le contrat de syndic dont le montant est fixé au titre d’un forfait de 399 €.

Le commissaire de justice ayant délivré un commandement de payer les charges de copropriété le 26 janvier 2024, le syndic va nécessairement faire supporter ces frais au syndicat de copropriété puisque de tels frais ne peuvent pas être considérés comme des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic n’étant pas démontrée.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires subit un préjudice puisqu’il doit supporter ce coût en raison des impayés de Madame [M] [Q] et ne peut l’imputer à cette dernière, seule responsable de cette prestation.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner Madame [M] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 469 € (40 € + 30 € + 399 €) à titre de dommages et intérêts.

* Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge par Madame [M] [Q] du commandement de payer du 26 janvier 2024 d’un montant de 127,27 €.

Il sollicite cette prise en charge au titre des dépens.

Or, un tel commandement de payer n’est plus exigé par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, seule une mise en demeure étant nécessaire.

Néanmoins, ce coût correspond à des frais nécessaires pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant, tel que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le juge devant requalifier les actes litigieux, la somme correspondant au coût du commandement de payer susvisé sera dû non pas au titre des dépens mais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne les dépens, Madame [M] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Madame [M] [Q] soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] recevable ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] :

— la somme de 3.549,16 € au titre du solde des charges de copropriété du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.156,21€ à compter du 26 janvier 2024 et à compter du 6 août 2025 pour le surplus ;

— la somme de 127,27 € correspondant au commandement de payer du 26 janvier 2024 au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 469 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente,

Fanny JEZEK Véronique BASTOS