TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Copies délivrées

le :

— M^e NAUD / CCC

— M^e TROUVIN / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/02024

N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4O

N° MINUTE : 5

Contradictoire

Assignation du :

10 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0087

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. POMPADOUR, exploitant sous l’enseigne “PLUME”

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0354

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/02024 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4O

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Elisette ALVES, Vice-présidente

assistées de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025. Délibéré prorogé au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2010, la société [Adresse 8] a donné à bail commercial en renouvellement à la société LE POMPADOUR, pour une durée de dix années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, des locaux situés au rez-de-chaussée, à l’entresol, ainsi qu’aux premier et deuxième sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12], afin qu’elle y exploite un commerce de marchand de vins, liqueurs, buffet froid et brasserie, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé à la somme de 80.000 euros en principal.

Suivant avenant n°1 signé le 1er avril 2011, les parties ont modifié l’assiette du bail en y adjoignant une surface de 98 m² à usage de « bureaux, et accessoirement, et sous l’entière responsabilité du preneur, d’habitation, et dans ce dernier cas, uniquement au profit du gérant de la société locataire » au 5ème étage du même immeuble, moyennant une augmentation du loyer annuel d’un montant de 36.000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 08 juin 2020, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail en application de l’article L145-10 du code de commerce, à effet du 1er juillet 2020 « pour une nouvelle période de 9 ans, aux mêmes clauses et conditions que le bail venant à expiration, sauf celles résultant des dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce modifiés par la loi « Pinel » du 18 juin 2014 ».

Reprochant à la société LE POMPADOUR de ne pas avoir réglé la totalité des loyers et accessoires dont elle était redevable à l’échéance contractuelle, la société [Adresse 9] l’a fait assigner devant ce tribunal par acte du 10 février 2023, aux fins essentiellement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la défenderesse avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion des locaux et de fixation d’une indemnité d’occupation due jusqu’à leur libération, et de la voir condamnée au paiement de la somme de 14.900 euros au titre de l’arriéré locatif dû, outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En cours de procédure, par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier à la société LE POMPADOUR une sommation de payer la somme totale de 60.146,35 euros au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, la société [Adresse 8] demande au tribunal, de :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement grave,

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 5], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls du preneur,

FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire au double du loyer actuel,

ORDONNER la remise en état locaux loués,

CONDAMNER la société LE POMPADOUR à régler la somme de 60.146,35 euros au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNER la société LE POMPADOUR au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la société LE POMPADOUR au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Iris NAUD sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même Code.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, la société LE POMPADOUR demande au tribunal, de :

RECEVOIR la société LE POMPADOUR en ses demandes et les déclarer bien fondées,

DEBOUTER la société [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA PRESCRIPTION DE L’ACTION

CONSTATER que l’action de la société FONCIERE COUR CARREE est prescrite,

DECLARER la société [Adresse 9] irrecevable du fait de la prescription quinquennale, concernant les travaux d’embellissement réalisés en août et septembre 2017 par la Société LE POMPADOUR,

CONSTATER que la Société LE POMPADOUR est à jour du paiement des loyers et charges,

CONSTATER la poursuite du bail commercial dans ses clauses et conditions,

A TITRE PRINCIPAL, SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION

ORDONNER la nullité de l’assignation signifiée le 10 février 2023 par la société [Adresse 9] à la société LE POMPADOUR en l’absence de mise en demeure préalable ou tentative de résolution amiable du litige,

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE CARACTERE INFONDE DES DEMANDES FORMULEES PAR LA SOCIETE [Adresse 9]

Concernant l’antériorité des travaux

CONSTATER que le bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1] a été renouvelé par exploit d’huissier du 8 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020,

CONSTATER qu’en l’absence d’action de la société FONCIERE COUR CARREE dans le délai de prescription biennal, le bail commercial s’est renouvelé aux clauses et conditions,

CONSTATER que le société [Adresse 9] ne peut se prévaloir de manquements de la société LE POMPADOUR antérieurs à la prise d’effet du renouvellement de bail commercial, dont la réalisation de travaux d’embellissement en 2017,

CONSTATER en conséquence que les éventuels manquements de la société LE POMPADOUR ne peuvent justifier une résiliation judiciaire du bail commercial,

ORDONNER la poursuite du bail commercial dans ses clauses et conditions,

Concernant la mauvaise foi de la Société [Adresse 9]

CONSTATER que la société FONCIERE COUR CARRE est de mauvaise foi dans sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial,

CONSTATER que les éventuels manquements de la société LE POMPADOUR ne peuvent justifier une résiliation judiciaire du bail commercial,

ORDONNER la poursuite du bail commercial dans ses clauses et conditions,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, SUR LA SUSPENSION DE LA RESILIATION ET LA DEMANDE DE DELAIS

ACCORDER à la société LE POMPADOUR un délai de 24 mois pour le règlement de l’éventuel arriéré locatif et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

ACCORDER à la société LE POMPADOUR un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour la réalisation des travaux de remise en état, dans la limite des travaux dont la Société [Adresse 10] fait état dans son assignation,

DIRE que les effets de la résiliation sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, SUR LES CONSEQUENCES DE LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL

Sur les délais de paiement

ACCORDER à la société LE POMPADOUR un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la société [Adresse 9] et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir,

Sur l’indemnité d’occupation

CONSTATER que la société FONCIERE COUR CARREE sollicite arbitrairement une fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer en cours,

CONSTATER que cette clause constitue un avantage manifestement disproportionné,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours,

Sur les dommages et intérêts

CONSTATER que la société [Adresse 9] sollicite le versement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONSTATER que la société FONCIERE COUR CARREE n’est pas fondée à obtenir le versement d’une indemnité forfaitaire en l’absence de mise en demeure préalable,

REJETER la demande de versement de dommages et intérêts formulée par la société [Adresse 9],

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société FONCIERE COUR CARREE à payer à la société LE POMPADOUR, la somme 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société [Adresse 9] en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à « recevoir », « déclarer bien fondée » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I – Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

L’article 442 dudit code précise que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, à l’audience de plaidoirie, puis par bulletin en date du 25 septembre 2025, le tribunal a invité les parties à formuler leurs observations quant à l’incompétence, en application de l’article 789 du code de procédure civile, relevée d’office, du tribunal pour statuer sur les prétentions formulées par la société LE POMPADOUR, à titre liminaire et à titre principal, tendant respectivement à voir déclarer prescrite l’action introduite à son encontre, et à voir prononcer la nullité de l’assignation faute de tentative de résolution amiable préalable du litige ce, au plus tard le 10 octobre 2025.

Selon message électronique notifié le 10 octobre 2025, la bailleresse a transmis une note en délibéré sur l’incompétence du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir, précisant également, ainsi qu’elle y avait été autorisée à l’issue de l’audience, sa nouvelle adresse et que « la société LE POMPADOUR était à jour de ses échéances de loyers, charges et accessoires » au jour de la clôture de la procédure.

Suivant message électronique adressé le 13 octobre 2025, le conseil de la société LE POMPADOUR a transmis à son tour une note en délibéré, expliquant la tardiveté de son envoi par le fait qu’elle n’avait pas eu connaissance du message du tribunal avant la réception de la note en délibéré du conseil de la société [Adresse 9].

Or, l’analyse des avis de réception par les avocats du message du tribunal en date du 25 septembre 2025 aux fins de transmission de la note en délibéré demandée, permet de constater que le conseil de la demanderesse en a pris connaissance le 25 septembre 2025 à 16h15 et que le conseil de la défenderesse en a pris connaissance le 25 septembre 2025 à 17h08.

Il en résulte que la note en délibéré transmise par le conseil de la société LE POMPADOUR est tardive. Elle sera donc déclarée irrecevable et il n’en sera pas tenu compte dans le cadre du présent jugement.

A l’inverse, la note en délibéré notifiée le 10 octobre 2025 par le conseil de la société [Adresse 9], autorisée, est recevable. Il en sera tenu compte dans le cadre du présent jugement.

II – Sur la recevabilité de l’action de la société FONCIERE COUR CARREE et la nullité de l’assignation

La société LE POMPADOUR excipe, à titre liminaire, de l’irrecevabilité de l’action introduite par la société [Adresse 9] à son encontre en raison de la prescription quinquennale et, à titre principal, de la nullité de l’assignation « en l’absence de mise en demeure préalable ou tentative de résolution amiable du litige ».

La société FONCIERE COUR CARREE, conclut aux termes de sa note en délibéré, que la fin de non-recevoir fondée sur la prescription aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 6° du code de procédure civile.

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de la clôture de l’instruction, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Selon l’article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 122 de ce code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société LE POMPADOUR n’a pas saisi le juge de la mise en état, pourtant seul compétent, en application de l’article 789 du code de procédure civile, par le biais de conclusions lui étant spécialement adressées, distinctes des conclusions au fond, tel que requis par l’article 791 du même code, pour trancher la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée et l’exception de procédure résultant de la nullité arguée de l’assignation.

Par conséquent, ces demandes seront déclarées irrecevables devant le tribunal.

III – Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société LE POMPADOUR

La société [Adresse 9] demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse. Elle fonde sa demande sur les articles 1741 et 1224 du code civil.

Elle fait tout d’abord grief à la société LE POMPADOUR d’avoir entrepris, de son propre chef, des travaux ayant transformé notamment la façade des lieux loués sans avoir obtenu l’autorisation expresse et écrite de sa part. Elle précise que les seuls travaux autorisés sont ceux mentionnés dans l’avenant signé le 1er avril 2011, relatifs à l’installation d’une cuisine à l’entresol. Elle invoque la jurisprudence pour soutenir que ces travaux caractérisent un manquement grave propre à fonder la résiliation du bail, l’éventuelle tolérance de la bailleresse n’est pas constitutive de droit. Elle conteste que la demande de renouvellement de bail formée par la défenderesse la priverait de la possibilité de se prévaloir des travaux irrégulièrement réalisés par elle, dans la mesure où elle n’en avait alors pas connaissance. Elle réfute aussi toute mauvaise foi de sa part dès lors qu’elle demande à voir appliquer les clauses du bail.

Elle se prévaut par ailleurs de la carence de la société LE POMPADOUR dans le règlement des loyers et accessoires dus à l’échéance contractuelle. Elle rappelle que, selon la jurisprudence, le défaut de paiement des loyers et les retards justifient la résiliation judiciaire du bail commercial, le paiement partiel du loyer n’étant pas libératoire. Elle souligne que la défenderesse a payé systématiquement en retard les loyers exigibles trimestriellement depuis le deuxième trimestre 2020 et qu’au jour de l’assignation, elle était redevable de la somme de 14.900 euros au titre de l’arriéré locatif.

La société LE POMPADOUR résiste à cette prétention en faisant valoir, à titre subsidiaire, qu’en vertu de la jurisprudence, la bailleresse ne peut obtenir la résiliation judiciaire du bail qu’à des conditions strictes, et pour certains motifs précis, dont les manquements graves du preneur. Elle insiste sur le fait que la gravité du ou des manquements du preneur est appréciée souverainement par les juges du fond.

Elle ne conteste pas avoir fait procéder à des travaux au cours de l’année 2017, mais oppose que ceux-ci sont antérieurs au renouvellement de son bail intervenu le 1er juillet 2020 aux clauses et conditions du bail expiré, consécutivement à sa demande formée par acte extrajudiciaire signifié le 08 juin 2020, en l’absence de réponse de la société [Adresse 10] et aucune des parties n’ayant introduit de demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Elle en déduit que, conformément à la jurisprudence, la bailleresse ne peut obtenir la résiliation de son bail au motif qu’elle a fait réaliser des travaux sans son autorisation, puisque ces travaux ont été effectués antérieurement audit renouvellement du bail auquel elle ne s’est pas opposée, de sorte qu’elle en a accepté le principe et que seuls les manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail. Elle ajoute que lesdits travaux ont consisté en des travaux d’embellissement, pouvant être librement réalisés par le preneur, s’agissant de la modification de la couleur et des matériaux de la façade, outre le changement des stores.

S’agissant de l’arriéré locatif, elle explique qu’il est consécutif au mouvement dit des « gilets jaunes », d’une part, et aux mesures gouvernementales adoptées dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire du Covid 19, d’autre part. Elle souligne son caractère modeste et précise qu’elle l’a apuré en cours de procédure, par virements des 19 et 23 octobre 2023, excluant qu’il puisse fonder la résiliation judiciaire du bail poursuivie.

Elle argue enfin de la mauvaise foi de la bailleresse, exposant qu’elle exploite les locaux donnés à bail depuis 2007 et qu’elle a dûment réglé ses loyers jusqu’au deuxième trimestre 2020 où, pour la première fois, elle n’a réglé que partiellement le montant de ses loyers et charges. Elle indique avoir sollicité des mesures d’accompagnement de la part de la bailleresse consistant en un abandon partiel de loyers, mais que la société FONCIERE COUR CARREE n’a pas répondu à ses courriers en date des 23 octobre 2020 et 04 janvier 2021. Elle affirme que la date à laquelle la demanderesse a saisi le tribunal, après l’expiration du délai de prescription biennale suivant le renouvellement de son bail, révèle qu’elle cherche en réalité à récupérer les locaux, sans bourse délier, pour procéder à leur re-commercialisation à la valeur locative de marché. Elle insiste sur le fait que, selon la jurisprudence, un bailleur ne peut abuser de ses droits en invoquant une faute du preneur, qui ne lui a causé aucun préjudice, qui est légère et qu’il a autrefois tolérée. Elle considère que la mauvaise foi de la société [Adresse 9] est caractérisée tant par le caractère minime de l’arriéré locatif, que par le fait que les travaux d’embellissement de la brasserie, dont elle a été informée par courriers adressés à son conseil en date des 04 octobre 2017 et 27 novembre 2017, n’ont pas impacté la structure de l’immeuble, seule hypothèse où les travaux du preneur pourraient être sanctionnés.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant que sauf stipulation contraire la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire.

Pour justifier la résolution judiciaire, l’inexécution constatée, même partielle, doit en outre être suffisamment grave.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code précise par ailleurs que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société FONCIERE COUR CARREE poursuit la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties, aux torts exclusifs de la société LE POMPADOUR, à laquelle elle reproche d’avoir réalisé des travaux ayant affecté la façade de l’immeuble, sans son autorisation, et de ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers et accessoires à l’échéance contractuelle.

Il n’est pas contesté que, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée à la bailleresse le 08 juin 2020 à la requête de la société LE POMPADOUR, le bail renouvelé à effet du 1er juillet 2020 l’a été aux clauses et conditions du bail expiré signé le 1er octobre 2010, tel que modifié par l’avenant signé le 1er avril 2011.

En exécution du bail signé le 1er octobre 2010, la défenderesse était redevable d’un loyer fixé à la somme de 80.000 euros en principal au titre des locaux situés au rez-de-chaussée et à l’entresol, et des deux caves situées au premier et deuxième sous-sol, soumis à une indexation automatique annuelle au 1er janvier, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, ainsi que des « charges refacturables au Preneur » forfaitisées à 4% du loyer annuel en principal, de la taxe sur les ordures ménagères (TOM) forfaitisée à 20% de la TOM globale de l’immeuble augmentée des frais de gestion de la fiscalité (1,08% pouvant varier) et de la TVA.

Dans le cadre de l’avenant signé le 1er avril 2011, la défenderesse s’est également engagée à régler un loyer annuel complémentaire d’un montant de 36.000 euros en principal pour les locaux d’une surface de 98 m² situés au 5ème étage du même immeuble, adjoints. Ledit avenant précise que le loyer total, à compter du 1er avril 2011, dû par la société LE POMPADOUR est porté à la somme de 117.014,68 euros en principal, outre les charges forfaitisées à 4% dudit loyer, ainsi que 23% de la taxe foncière globale de l’immeuble, éventuellement la taxe d’habitation, ainsi que 23% de l’assurance globale de l’immeuble, les honoraires de syndic et les honoraires de gestion ou d’administrateur de bien, le tout augmenté de la TVA.

Tant le bail signé le 1er octobre 2010, que l’avenant signé le 1er avril 2011 renvoient, pour le surplus, aux clauses et conditions du bail expiré, soit le bail renouvelé signé le 28 février 2002 entre la société DU LOUVRE – GROUPE DU LOUVRE, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société [Adresse 8] qui a acquis l’immeuble dont dépendent les lieux loués par acte authentique du 21 décembre 2004, et Mme [K] [O], aux droits et obligations de laquelle est venue la société LE POMPADOUR qui a acheté son fonds de commerce à effet du 02 avril 2007.

Ce bail renouvelé signé le 28 février 2002 contient des clauses relatives à la désignation des locaux, à sa durée, à la destination des lieux, au paiement de l’arriéré locatif, au montant du loyer annuel et de ses conditions de révision, au montant du dépôt de garantie et à la prise en charge des honoraires de rédaction d’acte. Son article 8, intitulé « CONDITIONS GENERALES » précise aussi qu’il est « fait est accepté aux charges, clauses et conditions stipulées dans le bail du 18 mai 1983 et les baux antérieurs. Toutes les autres charges et conditions du bail en date du 18 mai 1983 et des baux antérieurs, non expressément modifiées, demeurent inchangées ».

Les termes clairs et précis de ce contrat constituent la loi des parties en application des articles 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable aux baux et avenant signés respectivement le 28 février 2002, le 1er octobre 2010 et le 1er avril 2011, et en application des articles 1103 et 1104 du code civil applicables au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2020 qui en a reconduit les conditions. Exclusifs d’interprétation, ils s’imposent au tribunal.

Or, le tribunal relève que la bailleresse, qui supporte la charge de la preuve des manquements reprochés à la société LE POMPADOUR en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ne produit pas le bail en date du 18 mai 1983, ni les baux antérieurs susceptibles de contenir des clauses relatives aux travaux exécutés par le preneur ou aux termes des échéances de loyers.

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/02024 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4O

Il en résulte qu’elle ne démontre pas que, selon le bail, la défenderesse avait l’obligation d’obtenir son autorisation préalable et par écrit préalablement à l’exécution des travaux affectant les lieux loués, notamment en façade qu’elle a fait réaliser en 2017.

Contrairement à ce que soutient la société [Adresse 9], le seul fait que l’avenant signé en 2011 autorise expressément la société LE POMPADOUR à « installer à ses frais et sous son entière responsabilité, une cuisine à l’entresol », est insuffisant à établir que celle-ci était contractuellement tenue d’obtenir une autorisation préalable et par écrit de la bailleresse, avant tous travaux.

La société [Adresse 9], qui est propriétaire de la totalité de l’ensemble immobilier, ne vise par ailleurs aucune disposition légale qui imposerait au preneur d’obtenir une autorisation préalable et par écrit de sa part avant la mise en œuvre de travaux.

Il s’ensuit qu’aucun manquement ne peut être retenu à l’égard de la société LE POMPADOUR de ce chef.

A titre surabondant, la société LE POMPADOUR apparaît fondée à se prévaloir du fait que la bailleresse ne s’est pas opposée au renouvellement de son bail à effet du 1er juillet 2020, alors même qu’elle avait déjà connaissance de la réalisation des travaux critiqués.

Si la demanderesse le réfute, les courriers produits par la société LE POMPADOUR adressés le 04 octobre 2017 à Maître [W], conseil de la bailleresse, et le 27 novembre 2017 à la société [Adresse 9], tendent à confirmer la connaissance des travaux litigieux par celle-ci. En effet, même si les avis de réception justifiant de leur envoi ne sont pas produits par la défenderesse, elle précise que ces courriers ont été transmis en réponse aux lettres de réclamation afférentes de Maître [W] en date respectivement du 25 septembre 2017 et du 16 octobre 2017, ce qui n’est pas contesté.

Concernant l’arriéré locatif reproché, la société LE POMPADOUR convient avoir été défaillante dans le règlement d’une partie des loyers et accessoires dus à la société [Adresse 9], mais elle précise avoir apuré l’arriéré locatif de 14.900 euros dû par virements des 19 et 23 octobre 2023.

Aux termes de la note en délibéré notifiée par son conseil le 10 octobre 2025, la société FONCIERE COUR CARREE a confirmé au tribunal que la société LE POMPADOUR était bien à jour du paiement de ses loyers et accessoires.

Dans ces conditions, aucun manquement ne peut non plus être retenu de ce chef à l’encontre de la défenderesse pour fonder à résiliation judiciaire du bail demandée.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la société [Adresse 9] échoue à prouver les manquements graves de la société LE POMPADOUR à ses obligations propres à fonder la résiliation judiciaire du bail qu’elle poursuit.

Sa demande de résiliation judiciaire aux torts de la défenderesse sera donc rejetée, de même que celles subséquentes d’expulsion de la société LE POMPADOUR, de séquestration de ses biens, de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à sa libération des locaux et de remise en état des lieux loués.

Le bail se poursuivra donc, sans qu’il soit nécessaire, d’ailleurs, de l’ordonner comme le sollicite la locataire

IV – Sur la demande de condamnation de la société LE POMPADOUR au paiement de la somme de 60.146,35 euros au titre de l’arriéré locatif

Aux termes du dispositif de ses conclusions, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, la société [Adresse 9] demande au tribunal de condamner la défenderesse à lui payer une somme de 60.146,35 euros au titre de l’arriéré locatif.

La société LE POMPADOUR conclut au débouté de la bailleresse, faisant essentiellement valoir qu’elle est à jour du paiement des loyers et accessoires dus.

L’article 1728 alinéa 2 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du même code celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, dans la partie « discussion » de ses écritures, la société [Adresse 9] fait exclusivement état d’un arriéré locatif d’un montant de 14.900 euros apparu au deuxième trimestre 2020, que la société LE POMPADOUR établit avoir réglé en cours de procédure, par virements en date des 19 et 23 octobre 2023.

Cet apurement est corroboré par la note en délibéré en date du 10 octobre 2025, adressée par le conseil de la société [Adresse 9], qui a confirmé au tribunal que la société LE POMPADOUR était à jour du paiement de ses loyers et accessoires.

Il en résulte que la demanderesse ne justifie d’aucune créance à l’encontre de la société LE POMPADOUR.

Sa demande de paiement d’un arriéré locatif sera par conséquent rejetée.

V – Sur la demande de condamnation de la société LE POMPADOUR au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

La société [Adresse 9] demande au tribunal de condamner la défenderesse à lui payer une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des manquements contractuels qu’elle a commis.

La société LE POMPADOUR conclut au débouté de la bailleresse.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il incombe à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société [Adresse 9] ne caractérise aucun manquement de la défenderesse à ses obligations à raison des travaux qu’elle a fait réaliser en 2017.

Il est en revanche acquis que la société LE POMPADOUR a tardé à régler l’arriéré locatif d’un montant de 14.900 euros, apparu consécutivement au mouvement dit des « gilets jaunes » et aux mesures gouvernementales de fermeture administrative et de distanciation sociale adoptées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19.

Néanmoins, il convient de tirer les conséquences du fait que la société [Adresse 8], qui ne vise aucun fondement juridique et ne développe aucune argumentation à l’appui de sa prétention dans ses écritures, ni ne produit de pièce à son soutien, ne caractérise ni la réalité, ni le quantum du préjudice qu’elle indique avoir subi en lien avec ce manquement.

Partant, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société FONCIERE COUR CARREE, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions fixées à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances de la cause justifient de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles par elle exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la note en délibéré notifiée le 13 octobre 2025 pour le compte la société LE POMPADOUR,

DECLARE recevable la note en délibéré notifiée le 10 octobre 2025 pour le compte de la société [Adresse 9],

DÉCLARE irrecevables devant le tribunal la fin de non-recevoir et la demande de nullité de l’assignation élevées par la société LE POMPADOUR,

DEBOUTE la société [Adresse 9] de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la défenderesse, de ses demandes subséquentes d’expulsion de la société LE POMPADOUR, de séquestration de ses biens, de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à sa libération des locaux et de remise en état des lieux loués, ainsi que de sa demande de paiement d’une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Adresse 9] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions fixées à l’article 699 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA