N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00156 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKCC

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société NOALIS

C/

[X] [P] épouse [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Société NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [T] [O], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [X] [P] épouse [H]

née le 06 Mars 1972 en GUINEE

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30.06.2020, la société NOALIS a donné à bail à Mme [X] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,15 €, provision sur charges comprise.

Le 24.04.2024, la société NOALIS a fait signifier à Mme [X] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1779,65 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 09.01.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17.02.2025, la société NOALIS a fait assigner Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Mme [X] [H] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de Mme [X] [H] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :3362,36 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 539,48 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;Condamnation de Mme [X] [H] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, et à la somme de 350€ au titre de l’article 700 CPC.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17.02.2025.

À l’audience, la société NOALIS maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 2460,21 €. La société NOALIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, Mme [X] [H] ayant repris le paiement des loyers d’avril et mai 2025.

Mme [X] [H], assignée en l’étude le 17.02.2025, a comparu à l’audience. Elle indique être agent de tri, avoir deux enfants à charge et un conjoint récemment embauché en CDD comme agent de tri depuis février 2025. Elle ajoute avoir réglé intégralement ses loyers d’avril et de mai 2025 et propose de payer outre son loyer mensuel la somme de 100€ pour apurer sa dette locative.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [X] [H] est parvenu au greffe le 12.05.2025.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. La société NOALIS a précisé n’avoir pas été avisée d’une telle procédure. Mme [X] [H] a confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Mme [X] [H], assignée en l’étude le 17.02.2025, s’est présentée à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] le 17.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La société NOALIS justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception du 09.01.2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17.02.2025, conformément à l’article 24 II de la même loi.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La société NOALIS produit un décompte arrêté au 26.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 2460,21 €, montant recevable car soumis au contradictoire des parties. Au vu des justificatifs fournis et du diagnostic social et financier reçu le 12.05.2025, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Mme [X] [H] sera condamnée à payer à la société NOALIS la somme de 2460,21 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. La société NOALIS justifie avoir signifié le 24.04.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1779,65 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24.06.2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

Mme [X] [H] a repris le paiement des loyers d’avril et mai 2025 et s’est engagée à verser 100 € par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette. Il ressort des débats et du diagnostic social et financier et des débats que Mme [X] [H], agent de tri, avec un conjoint récemment embauché en CDD, est en mesure de s’acquitter du loyer courant et de verser une somme mensuelle pour apurer sa dette. La société NOALIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [X] [H] pour la somme de 2460,21 €, sur 25 mois, à raison de 100 € par mois, avec une dernière échéance ajustée pour le solde. Chaque paiement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le loyer courant devra être payé à son terme contractuel, au plus tard en même temps que la fraction de l’arriéré.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si Mme [X] [H] s’acquitte de l’intégralité de la dette dans les délais et conditions fixés, la clause sera réputée n’avoir pas joué, et les relations contractuelles reprendront selon les termes du bail.

En cas de non-paiement d’une mensualité (arriéré ou loyer courant) ou d’un terme de loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendra son effet à compter du 24.06.2024, la dette restant due deviendra immédiatement exigible, et Mme [X] [H] sera déchue des délais accordés.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

En cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non-respect des délais, Mme [X] [H] deviendra occupante sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour la société NOALIS, propriétaire du bien, à en retrouver la libre disposition.

En ce cas, il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [H] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation, due en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, est fixée à titre provisionnel à 539,48 € par mois, par référence à la demande du bailleur, à compter du 24.06.2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par la société NOALIS.

Aucune somme n’a été réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’audience. Compte tenu de l’équité et de la situation économique respective des parties, il n’apparaît pas justifié de condamner Mme [X] [H] à une telle somme.

Mme [X] [H], qui succombe partiellement, supportera les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 24.04.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 30.06.2020 entre la société NOALIS et Mme [X] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 24.06.2024,

SUSPENDONS les effets de cette clause résolutoire,

CONDAMNONS Mme [X] [H] à payer à la société NOALIS la somme provisionnelle de 2 460,21 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS Mme [X] [H] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100 € sur 25 mois, et DISONS qu’à la 25e et dernière échéance, Mme [X] [H] s’acquittera du solde de la dette, soit 60,21 €,

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5 de chaque mois, pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS que chaque échéance du loyer courant devra être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré, soit le 5 de chaque mois,

DISONS qu’après règlement de la somme de 2460,21 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 24.06.2024, Mme [X] [H] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés, et la totalité de l’arriéré locatif restant dû deviendra immédiatement exigible,

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [X] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [X] [H] à la somme mensuelle de 539,48 € à compter de la résiliation du bail et CONDAMNONS Mme [X] [H] à verser à la société NOALIS ladite provision mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONSTATONS l’absence de demande de la société NOALIS à l’audience fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [X] [H] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 24.04.2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL