N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00334 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL4C

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[C] [K] épouse [I]

C/

[H] [G]

[M] [J] (caution)

[B] [L] épouse [J] (caution)

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Décembre 2025 :

Entre :

Madame [C] [K] épouse [I]

née le 27 Avril 1956 à [Localité 6] (75)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [G]

né le 01 Avril 1982 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

Monsieur [M] [J] (caution)

né le 12 Avril 1977 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANT, ni représenté ;

Madame [B] [L] épouse [J] (caution)

née le 17 Novembre 1979 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 Novembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les défendeurs en leurs observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat du 10 novembre 2021, Mme [C] [I] a donné à bail à M. [H] [G] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 768€ outre 07 euros au titre des frais de vidange et d’entretien de la fosse septique qui seront assurés par la bailleresse.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 09 novembre 2021, M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J] se sont portés cautions solidaires du locataire pour les obligations du contrat consenti par la bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Mme [C] [I] a ensuite fait assigner M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 12 novembre 2025, Mme [C] [I] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire; d’ordonner l’expulsion de M. [H] [G] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier solidairement avec M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J] au paiement de la somme actualisée de 13972€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [H] [G] s’oppose aux demandes et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose de régler la somme mensuelle de 150 à 200 euros au titre de l’arriéré.

Mme [B] [L] épouse [J] comparaît et expose ne pas être en mesure de payer solidairement la dette locative.

M.[M] [J] bien que régulièrement assigné à sa personne par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 08 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu aux termes d’un contrat du 10 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 4864€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

L’expulsion de M. [H] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

Mme [C] [I] produit un décompte démontrant que M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13972€ à la date du 12 novembre 2025.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 13972€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4864€ à compter du commandement de payer (19 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

M. [H] [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la demanderesse, M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu aux termes d’un contrat du 10 novembre 2021 entre Mme [C] [I] et M. [H] [G] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J], solidairement, à verser à Mme [C] [I] et à titre provisionnel la somme de 13972€ (treize mille neuf cent soixante douze euros) (décompte arrêté au 12 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4864€ à compter du commandement de payer (19 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J], solidairement, à verser à Mme [C] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J], in solidum, à verser à Mme [C] [I] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [G], M.[M] [J] et Mme [B] [L] épouse [J], in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL