TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02578 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBKQ

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION-HABITAT (M2A HABITAT)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 7]

représentée PAR Maïtre Sophie PUJOL-BAINER de la SCP AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [R] [H]

né le 28 Septembre 1965

demeurant [Adresse 2]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 26 septembre 2019, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [R] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 394,60 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [R] [H] le 25 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 26 juin 2024,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [F] [R] [H],

Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [R] [H] ainsi que tous occupants de son chef sans délai,

Condamner Monsieur [F] [R] [H] à lui verser à titre d’arriérés de loyer la somme de 3563,43 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [F] [R] [H] à lui verser les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 26 juin 2024 à la somme de 431,37 €,

Condamner Monsieur [F] [R] [H] à lui verser jusqu’à la libération des lieux l’indemnité d’occupation de 431,37 € par mois,

Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

Condamner Monsieur [F] [R] [H] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement de payer soit la somme de 150,09 € ainsi qu’à verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

L’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, représenté par son conseil indique que des versements importants sont intervenus au mois de février 2025 et que la dette locative est réduite à la somme de 323 €. Il indique ne pas être opposé à des délais de paiement sous réserve de l’application d’une clause cassatoire.

Monsieur [F] [R] [H] comparant confirme avoir effectué deux versements et reconnait être redevable de la somme de 323 €. Il expose sa situation financière et ajoute que la caisse d’allocations familiales n’a pas encore procédé à une régularisation de sa situation. Il souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 26 septembre 2019 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 3553,76 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a indiqué lors de l’audience ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement.

Monsieur [F] [R] [H] indique à l’audience avoir repris le versement du loyer courant et avoir effectué des versements pour réduire sa dette locative à la somme de 323 €. L’annexe 5 du demandeur permet de le confirmer.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par le locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [R] [H] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Monsieur [F] [R] [H] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, les locataires sont tenus de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT produit un décompte démontrant qu’à la date du 21 février 2025 Monsieur [F] [R] [H] restait lui devoir la somme de 323 €.

Le défendeur a reconnu être redevable de ladite somme.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 323 € au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 21 février 2025.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [F] [R] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 150,09 euros, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2019 entre l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et Monsieur [F] [R] [H] concernant les locaux à usage d’habitation et les places de parking situés au [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] [H] à verser à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 323 € terme de janvier 2025 inclus au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation selon décompte du 21 février 2025 ;

AUTORISE Monsieur [F] [R] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Monsieur [F] [R] [H] seront condamnés solidairement à verser à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 150,09 euros, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,