Tribunal Judiciaire de Limoges, Procedure orale, 10 juillet 2025, n° 25/00529

TJ Limoges 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le copropriétaire est tenu de participer aux charges de copropriété et que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend la créance exigible.
Rejeté
Préjudice financier dû aux retards de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé un préjudice distinct des intérêts de retard sur les sommes dues.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé qu'il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat les frais engagés pour faire valoir son droit.
Accepté
Situation financière du débiteur
La cour a pris en compte la situation financière de Monsieur [H] [E] et a accordé des délais de paiement pour le remboursement de sa dette.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, procedure orale, 10 juil. 2025, n° 25/00529
Numéro(s) :	25/00529
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amélie WILD-PASTAUDMathilde BAUTRANT
Parties :	son syndic la SARL CITYA DURIVAUD, Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CURIE [ Localité 13 ] sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00529 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL6V

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. CURIE [Localité 13]

[H] [E]

JUGEMENT

10 Juillet 2025

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CURIE [Localité 13] sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL CITYA DURIVAUD immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 347 381 378 ayant son siège social au [Adresse 6]

représentée par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Amélie WILD-PASTAUD, substitué par M^e Alexandre ESTEVE, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [E]

né le 18 Novembre 1979 à [Localité 9] (PAKISTAN)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 15 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 10 Juillet 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Amélie WILD-PASTAUD

CCC délivrée le à Monsieur [H] [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] située au [Adresse 4], a fait assigner monsieur [H] [E], propriétaire d’un logement T3 lot n°136 (appartement), et 394 (garage) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 2 710,14 euros selon décompte arrêté au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été délivrée le 1er avril 2025, par remise à étude de commissaire de justice au [Adresse 7] [Localité 1].

Procédure

À l’issue des débats lors de l’audience du 15 mai 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 10 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de son assignation actualisés à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [H] [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 710,14 euros selon décompte arrêté au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme, se décomposant en charges de copropriété impayées et frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que monsieur [H] [E] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer demeurées infructueuses.

Il affirme que les frais qui sont imputés au copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que ses difficultés de trésorerie justifient un préjudice qu’il évalue à 3 000 euros, résultant notamment de la résistance abusive du défendeur.

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure et un relevé de compte de la copropriétaire actualisé au 24 avril 2025.

A l’audience, il déclare ne pas être opposé aux délais de paiement sollicités.

Monsieur [H] [E] a comparu.

Il reconnaît une dette de charges de copropriété mais conteste devoir payer les autres sommes demandées. Il explique considérer que les frais demandés sont excessifs.

Il sollicite des délais de paiement et propose de rembourser sa dette par échéances mensuelles de 100 euros. Il explique percevoir le revenu de solidarité active, assumer la charge de quatre enfants et le remboursement d’un crédit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025.

Il en résulte que monsieur [E] a procédé à plusieurs règlements en mai 2024, juin 2024 et novembre 2024.

Monsieur [H] [E] aurait dû payer pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 :

—  2 105,34 euros, au titre des provisions sur charges courantes, travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Loi Alur ».

Ainsi, hors frais, le solde restant dû des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 2 105,34 euros au 1er avril 2025.

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure, sans en préciser la date.

Or il est produit une preuve de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de la mise en demeure du 16 octobre 2024 de payer la somme de 1 339,77 euros, lequel a été retourné à l’expéditeur.

Cependant, la somme due au titre des charges de copropriété hors « frais de contentieux » était à cette date de 859,77 euros.

Dès lors, sur la somme due de 2 105,34 euros au titre des charges de copropriété et travaux, 859,77 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 et le solde à compter du prononcé de cette décision, avec capitalisation des intérêts échus qui seraient dus pour plus d’une année.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], a légitimement imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » la seule « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » produite au tarif de 45,60 euros, celle du 14 octobre 2024.

Il sera fait droit à la demande à hauteur de 45,60 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [H] [E] le 18 septembre 2024, la somme de 480 euros pour « contentieux ». Après rapprochement avec le paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) », cela semble correspondre au tarif convenu pour « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligence exceptionnelle) ».

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 480 euros uniquement à monsieur [H] [E].

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par monsieur [H] [E] le contraignent à engager cette procédure.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires n’établit pas subir un préjudice financier distinct des intérêts de retard sur les sommes dues.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété [Adresse 12], pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [H] [E] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, monsieur [E] justifie de ressources modestes. Bénéficiaire du revenu de solidarité active il bénéficie de prestations familiales et sociales pour élever ses quatre enfants.

Il sera donc pris acte de son engagement à régler régulièrement les nouveaux appels de fonds pour les charges et travaux, et il lui sera accordé de pouvoir régler le montant total de sa dette, telle que fixée par le présent jugement, soit 2 750,94 euros – comprenant 2 105,34 euros de charges de copropriété, 46,50 euros de frais directement imputables, outre les dépens et 600 euros de frais de procédure – , en 23 versements de 115 euros et le solde au 24ème versement, avant le 15 de chaque mois, dès la notification de cette décision.

Le défaut de paiement d’une seule des échéances à la date fixée ou tout nouveau défaut de paiement des nouveaux appels de fonds, rendra l’intégralité des sommes dues à ce titre immédiatement exigible, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [H] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  2 105,34 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er avril 2025 ; sur cette somme 859,77 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 et le solde à compter du prononcé de cette décision, avec en cas de non respect des délais de paiement capitalisation des intérêts échus dus pour plus d’une année ;

—  45,60 euros au titre du solde des frais de mise en demeure et relance directement imputables aux copropriétaires défaillants ;

—  600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de ses autres ou plus amples demandes, notamment au titre de frais et de dommages-intérêts ;

ACCORDE à monsieur [H] [E] des délais de paiement pour rembourser le montant total de sa dette, telle que fixée par le présent jugement, d’un montant total de 2 750,94 euros et les dépens, en 23 versements de 115 euros et le solde au 24ème versement, avant le 15 de chaque mois, dès la notification de cette décision ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule des échéances à la date fixée ou tout nouveau défaut de paiement des nouveaux appels de fonds, rendra l’intégralité des sommes dues à ce titre immédiatement exigible, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ;

CONDAMNE monsieur [H] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON