TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00090 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GIP6

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété RESIDENCE [Localité 13] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

C/

[J] [E]

JUGEMENT

DU

30 Juin 2025

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

Entre :

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété RESIDENCE [14] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Société au capital de 17440 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356, agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 7],

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Madame [J] [E]

Née le 02 Mai 1973 à [Localité 9] (59)

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 13 Mars 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; la défenderess a été entendue en ses observations ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025 pui prorogé au 30 Juin 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 30 Juin 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX

CCC délivrée le à Madame [J] [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

La syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [14] dont le siège est [Adresse 2] et [Adresse 4], a fait assigner madame [J] [E], propriétaire des lots 1 (appartement), 30 (cave), 288 (stationnement), à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée verser au gestionnaire en exercice soit la SAS FONCIA Val de Vienne la somme de 2 832,38 euros selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2024, outre 900 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Cette assignation a été délivrée le 15 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie lui avoir adressé une mise en demeure le 15 août 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, retournée à l’expéditeur car n’ayant pas été réclamée par son destinataire.

La tentative de médiation diligentée par l’institut de médiation en ligne a échoué selon certificat de tentative de médiation du 2 janvier 2025.

Procédure

À l’audience du 13 mars 2025, les parties ont comparu.

À l’issue des débats, la décision contradictoire et en dernier ressort, a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 13 mai 2025 prorogé au 30 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat de la copropriété [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de son assignation soutenus oralement à l’audience, sur le fondement des articles L. 212-3 et 212-6 du code de la construction et de l’habitation, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, loi n°2015-342 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et le règlement de copropriété, demande au tribunal de :

— condamner madame [J] [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 832,38 euros selon décompte arrêté au 2 janvier 2025 au titre des charges et travaux de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date de la mise en demeure ;

—  900 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance comprenant les frais de sommation, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que le syndic a été contraint de constituer le dossier pour transmission à l’avocat et à un commissaire de justice pour un coût de deux fois 350 euros selon les factures produites.

Il présente un décompte actualisé au 7 mars 2025, dont il résulte qu’ont été ajoutés au débit du compte de madame [E] un appel pour travaux de 371,29 euros le 25/02/2025, 10 euros de frais le 03/02/2023, et au crédit de son compte 62,68 euros de mobilisation du fond de travaux de pour la réfection des toitures terrasses le 25/02/2025 et un virement de 800,99 euros le 26/02/2025.

Le syndic a ainsi actualisé sa demande principale à la somme de 2 350 euros au 7 mars 2025.

Il soutient que son préjudice est constitué par les démarches nécessaires pour obtenir paiement : envoi de courriers recommandés pour mises en demeure, relances, sommation et action en justice.

Il s’oppose à tout délai de paiement.

Madame [J] [E], comparant en personne ne conteste pas devoir les charges de copropriété appelées et demande des délais de paiement.

Elle demande à ce que les frais ne soient pas facturés deux fois, au titre de frais dus à la copropriété et au titre de l’article 700 pour 900 euros.

Elle précise avoir commencé à rembourser sa dette à raison de 800 euros en mars 2025 et 600 euros en avril 2025.

Elle propose de rembourser le solde de sa dette à raison de 146 euros chaque mois à payer avant le 5 du mois outre la reprise du paiement régulier des charges.

Elle indique justifier qu’elle était favorable à la médiation proposée pour laquelle elle avait versé 96 euros qui lui ont été remboursés, le syndic ayant refusé de poursuivre la médiation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Localité 13] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte au 2 janvier 2025.

Il résulte du relevé de compte produit, que madame [E] aurait dû payer pour la période du 3 avril 2024 au 2 janvier 2025,

—  1 914,69 euros, au titre des provisions sur charges courantes, déduction faite de la régularisation des charges de l’année 2023-2024 ayant conduit à inscrire la somme de 193,41 euros au crédit de son compte, et au titre des provisions sur travaux (déduction faite de l’appel de 190,73 euros mobilisé sur le fond travaux.

Elle n’a payé aucune somme pendant cette période (hors régularisation de charges).

En revanche, le décompte actualisé au 7 mars 2025 permet de constater qu’ont été ajoutés au débit du compte de madame [E] un appel pour travaux de 371,29 euros le 25/02/2025, et au crédit de son compte 62,68 euros de mobilisation du fond de travaux pour la réfection des toitures terrasses le 25/02/2025 et un virement de 800,99 euros le 26/02/2025.

Le syndic actualisait sa demande principale à la somme de 2 350 euros au 7 mars 2025.

Madame [E] affirmait qu’elle a avait également versé la somme de 600 euros en mars 2025 mais cette somme n’apparaissait pas dans le décompte actualisé au 7 mars 2025.

Ainsi, hors frais et intérêts, le solde dû au titre des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux s’établit à 1 422,31 euros au 7 mars 2025, sauf à en déduire le versement de 600 euros en mars-avril 2025 annoncé par madame [E]. Sur cette somme, la somme de 621,43 euros portera intérêts au taux légal à compte du 5 août 2024, date de la mise en demeure, et le solde à compter du prononcé de la décision.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 3 avril 2024, les frais suivants :

46 euros pour frais de mise en demeure du 05/08/2024 et 35 euros pour frais de relance du 26/08/2024 ;132,90 euros pour frais de sommation de payer par commissaire de justice du 01/01/2025 ;350 euros pour « constitution du dossier transmis à l’huissier » le 2 octobre 2024 ;350 euros pour « constitution du dossier transmis à l’avocat » le 2 janvier 2025.Il sera fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux frais imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic selon le contrat produit (page 10 article 9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, 9.1. Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) soit :

81 euros au titre d’une mise en demeure et d’une relance.Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 repris d’ailleurs sur ce point par le contrat de syndic, ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de « diligences exceptionnelles » qui en l’état ne sont pas établies.

Il doit être précisé que l’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 permet dans le cadre d’une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement d’une rémunération spécifique complémentaire au syndic », des frais de « 10° mise en demeure par AR », « 11° constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique » et « 12° suivi du dossier transmis à l’avocat », mais uniquement dans le cadre des « V- prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès de copropriétaires). » Ces dispositions ne sont donc pas applicables au litige.

Les demandes en paiement de 350 euros pour constitution du dossier transmis au commissaire de justice et pour constitution du dossier transmis à l’avocat seront ainsi rejetée.

Les honoraires d’avocat pour la représentation du syndicat dans le cadre de cette procéedureseront examinés au titre des frais irrépétibles réglés par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de frais de commissaire de justice pour les frais de sommation de payer laquelle ne relève ni des dépens ni des frais de la présente procédure, sera examinée au titre des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Localité 13] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé à madame [E] une mise en demeure et relance, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par madame [E] ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer une sommation de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de madame [E] sera réparé par la somme de 132,90 euros qu’elle devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat, et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Il sera cependant noté que madame [E] avait accepté la médiation proposée et versé la somme de 96 euros à cet effet.

Madame [E] sera donc condamnée à lui payer la somme limitée à 400 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, madame [E] justifie travailler à La Poste pour un salaire net mensuel moyen de 2 136 euros en 2024. Elle justifie de ses charges et d’avoir commencé à rembourser sa dette.

Elle explique avoir été confrontée à d’importants problèmes de santé.

Il sera donc pris acte de son engagement à régler régulièrement les nouveaux appels de fonds pour les charges et travaux, et il lui sera accordé de pouvoir régler le montant total de sa dette, telle que fixée par le présent jugement, soit 2 036,21 euros – comprenant 1 422,31 euros de charges de copropriété (sauf à déduire les versements effectués depuis le 7 mars 2025), 81 euros de frais directement imputables, 132,90 euros de dommages et intérêts, outre les dépens et 400 euros de frais de procédure – , en 9 versements de 146 euros et le solde au 10ème versement, avant le 5 de chaque mois, dès le prononcé de cette décision.

Le défaut de paiement d’une seule des échéances à la date fixée ou tout nouveau défaut de paiement des nouveaux appels de fonds, rendra l’intégralité des sommes dues à ce titre immédiatement exigible, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE madame [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] Anne à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, les sommes suivantes :

—  1 422,31 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 7 mars 2025, sauf à en déduire les versements postérieurs à cette date ; sur cette somme, la somme de 621,43 euros portera intérêts au taux légal à compte du 5 août 2024, date de la mise en demeure, et le solde à compter du prononcé de cette décision ;

—  81 euros au titre des frais d’une mise en demeure et d’une relance, directement imputables au copropriétaire défaillant ;

—  132,90 euros de dommages-intérêts au titre des frais de sommation de commissaire de justice ;

—  400 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à [Localité 10] de ses plus amples demandes notamment au titre de frais et de dommages-intérêts ;

ACCORDE à madame [J] [E] des délais de paiement pour rembourser le montant total de sa dette, telle que fixée par le présent jugement, d’un montant total de 2 036,21 euros et les dépens, en 9 versements de 146 euros et le solde au 10ème versement, avant le 5 de chaque mois, dès le prononcé de cette décision ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule des échéances à la date fixée ou tout nouveau défaut de paiement des nouveaux appels de fonds, rendra l’intégralité des sommes dues à ce titre immédiatement exigible, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ;

CONDAMNE madame [E] aux dépens de l’instance ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON