TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 24/01384 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GHOY

Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

S.A.S. L&B FRANCE EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE PROMUP

C/

[E] [M]

JUGEMENT

DU

26 Février 2026

JUGEMENT DU 26 Février 2026

Entre :

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEFENDEUR A L’OPPOSITION:

La Société L&B FRANCE Société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Draguignan sous le numéro 849 524 509 Dont le siège social est au [Adresse 2], prise en la personne de sa Présidente, la société CAPITAL HOLDING COMPANY, elle-même représentée par Madame [A] [K], domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour Avocat Plaidant : Maître Joseph SUISSA, Avocat au Barreau de PARIS

Ayant pour Avocate Postulant : Maître Ophélie DURAND de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIES, Avocat au barreau de Limoges

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEMANDEUR A L’OPPOSITION:

Monsieur [E] [M]

Né le 1 er novembre 1946 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par M^e Celine TERRIEN, avocat au barreau de LIMOGES,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 20 Novembre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, puis prorogé au 26 Février 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 26 Février 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [M] souhaitant vendre deux terrains dont il était propriétaire sur la commune de [Localité 4], situés [Adresse 4], l’un de 1 544 m² cadastré n°[Cadastre 1] et l’autre de 1 220 m² cadastré n°[Cadastre 2], a publié une annonce sur le site Leboncoin à cette fin.

Il indique avoir reçu en octobre 2020 la visite de monsieur [G] avec lequel il a signé un contrat de diffusion d’annonces de biens immobiliers.

La société L&B France se prévaut du contrat de diffusion d’annonces signé par monsieur [E] [M] le 22 octobre 2020, moyennant un prix de 2 990 euros TTC.

Sur requête de la société L&B France déposée le 1er juillet 2024, le tribunal judiciaire par ordonnance d’injonction de payer du 25 juillet 2024, a enjoint à monsieur [M] de lui payer la somme de 2 990 euros pour prix du contrat de prestations de service à distance selon facture (FA001704).

Cette ordonnance a été signifiée le 24 octobre 2024, par copie en étude de commissaire de justice, à monsieur [M]. Monsieur [M], par déclaration au greffe, a formé opposition à cette ordonnance enregistrée le 19 novembre 2024.

Procédure

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe à l’audience du 16 janvier 2025, puis renvoyée cinq fois afin de permettre aux parties d’échanger pièces et écritures.

L‘affaire a été plaidée à l’audience du 20 novembre 2025. A l’issue, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, après prorogation, le 26 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

La SAS L&B FRANCE, selon ses conclusions n°3 soutenues oralement à l’audience, sur le fondement des articles 1103, 1104, et 1344-1 du code civil, demande de :

Confirmer les dispositions de l’ordonnance d’injonction de payer du 25 juillet 2024 signifiée le 24 octobre 2024 ;Condamner monsieur [M] à lui payer la somme de 2 990 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2024 ;Débouter monsieur [M] de ses demandes ;Condamner monsieur [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux dépens de la procédure.Elle se prévaut des dispositions du contrat signé par monsieur [M] pour la diffusion d’annonces de son terrain pour le prix de 2 990 euros et des conditions générales qu’il a paraphées. Elle précise avoir édité la facture le 31 octobre 2020, envoyé un bon à tirer comprenant l’annonce et photographies. A défaut de réponse et selon les dispositions du contrat, elle diffusé l’annonce, qu’elle a communiquée au client avec une liste de diffusion, le guide de vente et le flyer.

Par texto du 13 avril, monsieur [M] l’a informée qu’il avait un acheteur sérieux pour son terrain et le 15 avril l’informait qu’il souhaitait arrêter le contrat.

Puis par courrier du 3 août 2022, monsieur [M] reprochait à la société de ne pas avoir suivi le dossier ni présenté aucun client et indique avoir donné instruction au notaire de ne pas payer sa facture du 31 octobre 2020.

Par courriers des 12 février 2024, 11 mars 2024 et 23 mai 2024, la société L&B France demandait paiement de sa facture.

Elle soutient que le texto que monsieur [M] lui a adressé indiquant qu’il souhaitait tout arrêter du fait de ses problèmes de santé vaut résiliation du contrat, ou en tout état de cause, cessation de la vente par le client, cette dernière n’étant pas soumise selon l’article 6 des conditions générales de vente, à l’envoi d’une RAR contrairement à la résiliation.

D’autre part, il a indiqué dans son courrier (du 3 août 2022) avoir fait appel à l’agence HM-IMMO. Or la conclusion d’un mandat de vente avec une société tierce constitue une violation de l’article 11 des conditions générales de vente.

Elle soutient que le fait que le terrain n°194 objet du contrat n’ait pas été vendu n’a pas de conséquence puisque qu’elle n’est soumise qu’à une obligation de moyens et non de résultats, selon l’article 16.4 des conditions générales de vente.

Elle affirme que sa créance est incontestable en ce qu’elle justifie des prestations réalisées, par la production de différents documents et alors qu’elle n’a bénéficié d’aucun paiement à ce jour. Elle rappelle que la prestation contractuelle de services et de conseils ne s’inscrit pas dans le cadre d’un contrat de vente immobilier (article 8.1 des conditions générales de vente).

Monsieur [E] [M], suivant ses conclusions n°3 soutenues oralement à l’audience, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, demande de :

A titre principal,

— débouter la société L&B France de toutes ses demandes fins et prétentions, alors qu’il n’a pas demandé de résiliation anticipée du contrat ;

A titre subsidiaire,

— débouter la société L&B France de toutes ses demandes fins et prétentions, au motif qu’elle n’a pas fourni l’intégralité des prestations prévues au contrat de diffusion ;

— juger qu’elle ne peut solliciter une somme supérieure à 1 000 euros au regard des prestations effectuées ;

— condamner la société L&B France à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens d’instance.

Il explique qu’il ignore quels sont les documents que monsieur [B] lui a fait signer le 20 octobre 2020, au cours d’un rendez-vous très rapide, monsieur [G] se montrant pressant et remplissant lui-même certains parties manuscrites à sa place, alors qu’il était déjà à cette époque fragile et vulnérable. Il en veut pour preuve le témoignage de madame [P] et une attestation de son médecin traitant.

Il ne conteste pas avoir reçu quelques jours plus tard plusieurs documents par internet.

Il affirme avoir contacté la société plusieurs fois par téléphone pensant qu’il s’agissait d’une agence immobilière, mais retour. Raison pour laquelle il a pris attache avec une agence immobilière locale.

Par le biais de son agence immobilière, il a trouvé un acheteur potentiel pour son terrain de 1 220 m² et en a informé la société L&B France. A réception de la facture de celle-ci, il en a contesté le montant, par courrier du 8 août 2022.

Il a ensuite reçu deux lettres recommandées avec accusé de réception sollicitant chacune le paiement de la somme de 2 2290 euros : l’une sur le fondement de l’article 10.2 des conditions générales de vente le prix du contrat, soit la vente d’un bien par le propriétaire lui-même ou u autre intervenant, l’autre en vertu de l’article 14.4 des conditions générales de vente, soit la résiliation anticipée du contrat avant la vente du bien. Deux requêtes en injonction de payer ont été déposées et deux ordonnances y ont fait droit.

Il constate qu’une injonction de payer concerne le terrain de 1 544 m², lot n°194 et l’a seconde, le terrain de 1 220 m² soit le lot n°196. A l’appui un contrat est produit P87/2020/1650, dont la page 2 est identique à la page 2 du contrat produit dans l’autre dossier et vise le lot n°194.

L’affaire enregistrée sous RG 24-1384, concerne le terrain de 1 544 m² soit le lot n°194 objet du contrat de diffusion P87/2020/1649. Selon le contrat les honoraires sont dus à la signature de l’acte authentique de vente et en cas de résiliation du contrat par le client selon l’article 14 des conditions générales de vente. Or le lot n°194 n’a pas été vendu.

Monsieur [M] conteste avoir résilié le contrat à défaut d’avoir respecté le formalisme d’une lettre recommandée avec accusé de réception stipulé à l’article 14 des conditions générales de vente, étant précisé que son courrier du 3 août 2022 était relatif à la vente du terrain n°196.

Il soutient que la société L&B France a stoppé de sa propre initiative ses prestations.

En réponse aux écritures adverses, il affirme que les textos échangés ne peuvent valoir résiliation du contrat puisqu’il ne l’a pas confirmée par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils ne signifient pas davantage une cessation de vente que la société demanderesse ne prouve pas. Il affirme toujours vouloir vendre son terrain sans trouver d’acquéreur et soutient qu’à défaut de vente, la société L&B France ne peut demander paiement de ses honoraires.

La société L&B France ne s’est jamais prévalu jusque-là de la signature d’un mandat de vente avec une société immobilière pour résilier le contrat.

A titre subsidiaire, il relève que société L&B France ne prouve pas avoir procédé au référencement de l’annonce sur Internet, l’avoir accompagné jusqu’à la vente, l’avoir aidé à organiser ses visites ou aidé dans le choix des prestataires professionnels liés à la vente. Il était par exemple nécessaire, en l’état d’une vente d’un terrain à construire, de demander un certificat d’urbanisme. Les documents généraux qui lui ont été envoyés n’ont jamais pu être utilisés car il n’était pas à l’aise avec l’outil informatique. Enfin la société L&B France a cessé ses prestations en août 2022 alors que le bien n’était pas vendu.

Il offre, à titre subsidiaire, de rémunérer les prestations fournies à hauteur de 1 000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera constaté que l’opposition est recevable pour avoir été formée dans les délais prévus à l’article 1416 du code de procédure civile et qu’il convient donc de dire que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer en date du 25 juillet 2024.

Sur la demande en paiement du prix stipulé au contrat

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il est constant que les parties ont convenu d’une prestation de services et de conseils, soit la diffusion d’annonces immobilières multi-supports et multidiffusions soit une offre intitulée « Pack PUBLICIMM » comprenant : « photographies professionnelles, aide à la rédaction de votre annonce, montage de vidéo scénarisé, accompagnement jusqu’à la vente, référencement Internet, diffusion sur les sites de particuliers, sur les sites de professionnels et sur les sites européens, diffusion sur les sites vidéos, réception et tri des appels acquéreurs, organisation de vos visites, étude de financement via nos partenaires, dossier de présentation, Flyers, guide de la vente immobilière, site internet personnalisé, conseils sur le choix de vos prestataires ».

Il est constant que des prestations ont été réalisées par la société L&B France en octobre 2020.

Le témoignage de madame [P] et l’attestation du médecin traitant de monsieur [M] sont insuffisants à prouver son état de faiblesse ou l’altération de ses capacités de contracter en octobre 2020.

Sur la fin du contrat

Des échanges de textos (pièce n°20 de la demanderesse) il résulte :

— que la société L&B sous l’enseigne Promup a contacté monsieur [M] en janvier 2021, pour une visite de Mme [U] ; en février 2021, pour recueillir son accord sur une baisse des prix des terrains ; le mercredi 14 avril 2021, sur la confirmation d’une visite de M. [H] ; puis en juin 2021, pour le suivi de la vente de ses terrains.

Il est constant que monsieur [M] par texto du 13 avril 2022, répond à « [I] de chez Promup », « avoir un acheteur pour le terrain à trente cinq mille euros », cet vente concernant le terrain n°196 faisant l’objet de l’instance RG–1385.

Le 15 avril suivant, la société écrit « j’ai tenté de vous joindre ce jour concernant le suivi de la vente de vos terrains. Pourriez-vous me recontacter s’il vous plait ? »

Monsieur [M] par texto du 16 avril 2022 répond « je ne peux vous appeler vu mon état de santé, je vais être obligé de tout annuler, veuillez m’en excuser. Je vous tiens au courant ». Par texto du 19 avril, il lui est demandé de préciser « Souhaitez-vous arrêter vos deux contrats pour vos terrains ? ». Monsieur [M] n’y répond pas.

Par courrier du 3 août 2022, monsieur [M] manifeste cependant son mécontentement quant aux prestations et refuse de payer le montant de la facture en date du 31/10/2020 relative au contrat P87-2020-1650 et précise qu’il interdit au notaire de régler cette somme.

Il s’en déduit que monsieur [M] refuse de poursuivre l’exécution du contrat relatif au terrain n°196.

Par courrier du 12 février 2024, dont accusé de réception a été signé le 17 février 2024, la société L&B France a adressé à monsieur [M] un courrier relatif au contrat P87-2020-1649, et en conséquence de « l’arrêt de votre contrat pour votre deuxième terrain situé [Adresse 4] le 2 septembre 2022 », sollicite le paiement du prix. Il en résulte qu’à réception du courrier recommandé avec accusé de réception envoyé par monsieur [M] le 3 août 2022, la société L&B a pris acte de l’arrêt du contrat P87-2020-1649, un mois plus tard soit au 2 septembre 2022 et en a informé monsieur [M].

Monsieur [M] n’a pas contesté, jusqu’à ses conclusions dans le cadre de la présente instance, le fait que l’exécution du contrat n’était plus poursuivie depuis le 2 septembre 2022. Il n’en a pas sollicité la poursuite.

Il en impute aujourd’hui la responsabilité à son contractant.

Pourtant compte-tenu des pièces produites, il n’est pas fondé à reprocher à la société L&B France d’avoir pris acte de la rupture de la relation contractuelle, après qu’elle lui ait demandé par texto du 12 avril 2022 auquel il n’a pas répondu s’il souhaitait arrêter les deux contrats pour ses terrains, puis avoir interprété son courrier du 3 août 2022 par lequel il refusait de payer le prix du contrat P87-2020-1650 sur la vente de l’autre terrain, comme manifestant également son souhait de ne plus voir exécuter le contrat P87-2020-1649.

Le contrat est donc rompu depuis septembre 2022.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il doit notamment être vérifié que la suspension des obligations par le créancier n’excède pas ce qui est nécessaire pour répondre à l’inexécution du débiteur.

En l’espèce, l’article 10.3 du contrat stipule que le prix doit être payée le jour de la signature de l’acte authentique de vente. La contrepartie de la réalisation des prestations par la société avant tout paiement, est une garantie d’être payée sur le prix de vente en l’état d’un « ordre de virement irrévocable dûment rempli par le client et joint au présent contrat ».

De plus, en cas de résiliation par le client :

« 14.3 Hormis les cas de force majeure (…), quel que soit le motif de résiliation invoqué par le client, celui-ci reste redevable du prix de la prestation souscrite dans le présent contrat.

14.4 De même en cas de résiliation anticipée avant la vente du bien ou si le client ne souhaite plus vendre son bien immobilier, le prix de la prestation reste dû et exigible sans délai, quel que soit le motif invoqué par ce dernier. »

La société L&B France justifie de la réalisation de photographies, la rédaction de l’annonce, un accompagnement jusqu’à ce que le client y mette fin, la diffusion de l’annonce sur différents sites dont les références ont été communiquées, des contacts avec au moins un acquéreur potentiel qui ont donné lieu à des échanges avec le client, l’organisation de deux visites, un dossier de présentation, un Flyer, et un guide de la vente immobilière.

Monsieur [M] lui reproche aujourd’hui de ne pas justifier du référencement de son annonce sur différents moteurs de recherche, de ne pas l’avoir accompagné jusqu’à la vente et de ne pas l’avoir aidé dans le choix des prestataires professionnels liés à la vente.

Pour autant, il n’établit pas avoir formulé des demandes de prestations auxquelles la société L&B n’aurait pas répondu.

Il ne pouvait en tout état de cause attendre de son cocontractant les mêmes prestations que celles proposées par une agence immobilière, comme le précise l’article 8.1 des conditions générales de vente : « la société PUBLICIMM a pour objet la diffusion d’annonces immobilières multisupports et multidiffusions pour un client désirant vendre un bien immobilier afin de multiplier ses chances de vente. Comme il s’agit d’une prestation de services et de conseils, elle ne s’inscrit pas dans le cadre d’un mandat de vente immobilier et n’est donc pas régie par les dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 ».

Enfin, monsieur [M] a lui-même entendu rompre le contrat avant toute vente.

Dès lors, à défaut de prouver l’inexécution fautive par la société L&B de ses obligations, monsieur [M] est redevable du prix convenu soit 2 990 euros TTC. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer ayant introduit l’instance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la SAS L&B France, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [E] [M] sera donc condamné à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en dernier ressort,

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer en date du 25 juillet 2024 mise à néant par l’opposition régulièrement formée ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE monsieur [E] [M] à verser la somme de 2 990 euros à la SAS L&B France en paiement du prix du contrat de diffusion d’annonce immobilière souscrit le 22 octobre 2020 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE monsieur [E] [M] à verser la somme de 1 000 euros à la SAS L&B France en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [E] [M] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT