TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/01028 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOB6

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS [N],

C/

[C] [Y]

JUGEMENT

DU

22 Janvier 2026

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

Entre :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] dont sis [Adresse 3] représenté par son Syndic, la SAS [N], dont le siège social est [Adresse 4],

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES, substitué par M^e Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [Y]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 16 Octobre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur est entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025 puis prorogé au 15 Janvier 2026, et au 22 Janvier 2026 le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 22 Janvier 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à Limoges (87000), a fait assigner monsieur [C] [Y], copropriétaire des lots n°3, 20 et 38 (T4) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 7 248 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 10 juin 2025, outre 2 000 euros de dommages et intérêts, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Cette assignation, à [Adresse 7], a donné lieu le 29 août 2025, à procès-verbal de recherches infructueuses.

Procédure

À l’audience du 16 octobre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation, le 22 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [N], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

— condamner monsieur [C] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

—  7 248 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 10 juin 2025 ;

—  2 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il actualise à l’audience le montant de sa demande principale à la somme de 9 044,12 euros selon conclusions qu’il justifie avoir adressées par lettre recommandée avec avis de réception au défendeur.

Il précise qu’il s’agit de la troisième procédure engagée contre monsieur [Y] et que les dettes sont postérieures à la dernière procédure.

Il précise également que monsieur [C] [Y] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 10 juin 2025 ayant pris la forme d’une sommation de payer délivrée par commissaire de justice à sa dernière adresse connue.

Il n’a réglé ses charges précédentes en deux versements du 25/04/2023 et 24/07/2023 pour un montant total de plus de 10 000 euros qu’en cours de la précédente procédure. Or les frais de procédures sont avancés par le syndicat des copropriétaires sans pour autant que les jugements permettent d’obtenir le remboursement de l’intégralité des frais exposés.

Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [Y] grève le budget de cette petite copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025, puis une actualisation au 1er octobre 2025.

Il en résulte que monsieur [C] [Y] depuis le 6 mars 2024, date à laquelle son compte de copropriétaire ne restait débiteur que de 104 euros, n’a procédé à aucun règlement.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 26 septembre 2025, monsieur [C] [Y] aurait dû payer pour la période du 6 mars 2024 au 1er octobre 2025 :

8 305,05 euros, au titre des charges courantes, après régularisation des charges 2023 et 2024, outre régularisation des appels déjà effectués sur l’exercice 2025 , ainsi qu’au titre des travaux et cotisations sur fonds [I] pour 2024 après régularisations.Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 8 305,05 euros au 1er octobre 2025.

A la demande du syndicat de copropriété, sur la somme totale due, 7 248 euros porteront intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juin 2025.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [C] [Y] les frais suivants, inscrits au débit de son compte :

deux mises en demeure et une relance à hauteur de 52 euros chacune (14/02/2024, 28/02/2025, 12/02/2025) ;deux courriers d’avocat à hauteur de 53,17 euros et 54 euros (07/03/2025 et 25/04/2025)trois actes de commissaire de justice : un commandement de payer à 144 euros (le 22/05/2025), inscription d’une hypothèque légale le 26/08/2025 (144 euros), une sommation de payer du 10/06/2025 (187,90 euros).Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 10/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 52 euros TTC ; outre les frais de constitution d’une hypothèque.

En pièce n°2, il est produit copie de :

trois mises en demeure envoyées par le syndic portant date du 26/07/2024, 25/10/2024 et 13/02/2025, sans justification de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception,un courrier d’avocat du 05/03/2025 en RAR outre un RAR du 07/01/2025 sans le courrier correspondant,une sommation de payer par commissaire de justice en date du 10 juin 2025.En pièce n°7, des factures éditées par le syndic : le 10/06/2025 pour « sommation de payer  » d’un montant de 187,90 euros, le 22/05/2025 pour « constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice [I] » d’un montant de 144 euros, une note d’honoraire du cabinet d’avocats BJA en date du 07/03/2025 d’un montant de 53,17 euros, deux factures de mises en demeure éditées par le syndic [N] pour mises en demeure du 12/02/2025 et relance du 28/02/2025 de 52 euros chacune.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [C] [Y] les frais d’une « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros, justifiée par la copie produite de ladite mise en demeure (05/03/2025).

Il n’est pas justifié de l’envoi en recommandé avec accusé de réception pour les autres mises en demeure.

Il sera fait droit à cette demande dans la limite de la mise en demeure par LRAR produite et du tarif imputé, soit à hauteur de 52 euros.

Les frais de constitution d’hypothèque ne sont pas justifiés par la production de l’acte.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies. Dès lors, le syndicat de copropriété n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 144 euros uniquement à monsieur [C] [Y] le 22/05/2025 pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice [I] ».

Les frais de sommation de payer et de commandement de payer sollicités ne sont pas compris dans les sommes strictement imputables au copropriétaire défaillant. Ces frais ne correspondent à aucune rubrique du contrat de syndic paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » pouvant être imputés directement au copropriétaire défaillant.

S’agissant d’honoraires d’avocat, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités dans cette rubrique étant relevé qu’ils ne pouvaient être facturés au défendeur qu’une fois la condamnation prononcée en justice.

S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure au titre de commandements de payer ou sommation de payer, ils seront traités au titre des dommages et intérêts en réparation de l’éventuel préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé au défendeur des mises en demeure, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par le défendeur ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer deux sommations de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [C] [Y] sera réparé par la somme de 187,90 euros, correspondant aux frais de la sommation de payer délivrées par commissaire de justice le 10 juin 2025 et produite aux débats, qu’il devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le commandement de payer dont il est demandé paiement n’est pas produit aux débats.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [C] [Y] sera donc condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [C] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS [N], les sommes suivantes :

—  8 305,05 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 ; sur cette somme 7 248 euros porteront intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juin 2025 date de la sommation de payer ;

—  52 euros au titre des frais de mise en demeure directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  187,90 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [C] [Y] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de ses autres ou plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT