TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00226 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5ZH

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [L]

né le 04 Octobre 1940 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Rosa-salomé KUPPER de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [U] [P]

né le 30 Mai 1974 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2019, Monsieur [B] [L] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [P] portant sur un immeuble à usage d’habitation avec parking sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel révisable de 460 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 4739,50 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 29 avril 2025 et dénoncé le 30 avril 2025 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 6] par voie électronique le 31 juillet 2025, Monsieur [B] [L] a fait assigner en référé Monsieur [U] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [P] du logement avec parking sis [Adresse 3] à [Localité 7] sans délai, ainsi que cette de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Fixer et condamner Monsieur [U] [P] à payer à Monsieur [B] [L] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus ; Allouer au propriétaire la somme de 400 euros en application de l’article 700 du CPC ;Condamner Monsieur [U] [P] à payer à Monsieur [B] [L] la somme de 6179,50 euros outre actualisation des sommes dues au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 29 avril 2025 ;Condamner Monsieur [U] [P] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les loyers visant la clause résolutoire en date du 29 avril 2025, la dénonce à la CCAPEX en date du 30 avril 2025 ;Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision, nonobstant appel et sans provision.L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2025 et, après un renvoi, retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Monsieur [B] [L], représentée par son conseil, s’en réfère aux termes de son assignation auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du Code de procédure civile. Il maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 12259,30 euros selon décompte en date du 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [U] [P] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation

Selon l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 31 juillet 2025 a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 6] en date du 31 juillet 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 1er octobre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte d’huissier en date du 29 avril 2025, Monsieur [B] [L] a fait commandement à Monsieur [U] [P] d’avoir à payer la somme en principal de 4739,50 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte en date du 31 octobre 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 30 juin 2025 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire sera condamné à payer à Monsieur [B] [L] à compter du 30 juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité est payable le premier jour du mois suivant le mois échu.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 20 mars 2019 et un décompte faisant état à la date du 31 octobre 2025 d’une dette locative de 12259,30 euros.

Compte tenu de ce qui précède et au vu des décomptes détaillés produits par la bailleresse, le montant non sérieusement contestable de la somme due par le locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus, se chiffre à la somme de 12259,30 euros.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [U] [P] à payer à Monsieur [B] [L] la somme de 12259,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2025 sur le montant de 4739,50 euros et de l’assignation du 31 juillet 2025 pour le surplus.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [P], succombant, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [P], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [B] [L] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande Monsieur [B] [L] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 20 mars 2019, conclu entre Monsieur [B] [L], d’une part et Monsieur [U] [P] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation et de parking sis [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies au 30 juin 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

Constatons que Monsieur [U] [P] est occupant sans droit ni titre du logement et du parking sis [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 30 juin 2025 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par Monsieur [U] [P] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Rappelons que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [U] [P] à payer à Monsieur [B] [L] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, ce au plus tard le premier jour de chaque mois, à compter du 30 juin 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamnons Monsieur [U] [P] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [B] [L] la somme de 12259,30 euros (douze mille deux cent cinquante-neuf euros et trente centimes) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2025 sur le montant de 4739,50 euros (quatre mille sept cent trente-neuf euros et cinquante centimes) et à compter de l’assignation du 31 juillet 2025 pour le surplus ;

Condamnons Monsieur [U] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [U] [P] à payer à Monsieur [B] [L] la somme de 400 euros (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection