N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00604 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOMU

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[U] [P] épouse [Q]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 04 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 07 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Février 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [U] [P] épouse [Q]

née le 28 Novembre 1961 à [Localité 2] (86)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2017, à effet au 28 avril 2017, pour une durée d’un an renouvelable, l’OPH [Localité 1] Habitat a donné à bail à Madame [U] [P] épouse [Q] et Monsieur [L] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 416,83 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer hors charges.

Suivant contrat prenant effet le 28 avril 2017, le bailleur a également donné à bail des emplacements de stationnement numérotés de 16 à 37 moyennant un loyer mensuel de 10 €.

Par avenant en date du 21 janvier 2022, prenant effet le 1er février 2022, le contrat de bail a été établi au seul nom de Madame [U] [P] épouse [Q] suite au congé donné par Monsieur [L] [Q].

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 23 juillet 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner Madame [U] [P] épouse [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef des locaux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ; voir autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers de la locataire dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 042,76 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du dernier terme du loyer à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] Habitat, représenté par son avocat, a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 60 € par mois pour régler le solde de la dette locative qu’il actualise à la somme de 2 913,43 € au 5 janvier 2026, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant par la locataire.

Il a par ailleurs sollicité que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 546,51 €.

Madame [U] [P] épouse [Q], comparante en personne, a sollicité des délais, pour régler le solde la dette locative dont elle ne conteste pas le montant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Concernant sa situation, elle expose être retraitée et percevoir une pension d’un montant de 1 100 €.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 8 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, l’OPH [Localité 1] Habitat a fait délivrer à Madame [U] [P] épouse [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 602,98 € arrêté au 23 octobre 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 5 janvier 2026, que Madame [U] [P] épouse [Q] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Madame [U] [P] épouse [Q] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 913,43 € arrêtée au 5 janvier 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Madame [U] [P] épouse [Q] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a apuré en grande partie la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience et de l’enquête sociale que Madame [U] [P] épouse [Q] perçoit 1 100 € de ressources mensuelles.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la capacité financière de la locataire à apurer le solde de la dette locative, et de l’accord du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [U] [P] épouse [Q] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 60 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [U] [P] épouse [Q] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [P] épouse [Q] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [U] [P] épouse [Q] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 546,51 € ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [P] épouse [Q], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [U] [P] épouse [Q] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public d’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [U] [P] épouse [Q] à payer à titre provisionnel l’Office Public d’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 2 913,43 € (deux mille neuf cent treize euros et quarante-trois centimes), arrêtée au 5 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Madame [U] [P] épouse [Q] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 60 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [U] [P] épouse [Q] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [P] épouse [Q] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [U] [P] épouse [Q] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 546,51 € ;

CONDAMNONS Madame [U] [P] épouse [Q] à payer à l’Office Public d’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [P] épouse [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON