N° RG 24/00643 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5U4G 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. MORBIHAN HABITAT VENANT AUX DROITS DE BRETAGNE SUD HABITAT, demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par Madame [M] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR:

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2024-002874 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT)

représentée par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 18 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 05 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 5/09/2025 :

Exécutoire à MORBIHAN HABITAT VENANT

Copie à Maître Edith PEMPTROIT et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2017, Bretagne Sud Habitat a consenti à madame [I] [P] la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 561,57 euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 octobre 2024, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat fait assigner madame [I] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat demande de :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties.

Ordonner l’expulsion de madame [I] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer mensuel actualisé, charges comprises.

Condamner madame [I] [P] à lui payer la somme de 2201,79 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus jusqu’à la date de la résiliation judiciaire ou du jugement et ce avec intérêts au taux légal.

Autoriser une entreprise spécialement mandatée pour résoudre le problème de dégât des eaux à pénétrer dans le logement de madame [I] [P] sis [Adresse 4] à [Localité 3], et à réaliser les travaux nécessaires dans la salle de bains

Condamner madame [I] [P] à lui verser la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Condamner madame [I] [P] à lui payer la somme de 1OO euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner madame [I] [P] aux dépens.

A l’appui de sa demande Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat expose  :

— que les loyers et charges ont cessé d’être honorés, malgré diverses démarches amiables,

— que madame [I] [P] n’ayant pas régularisé les causes d’une mise en demeure de payer attirant attention sur le risque de saisine du Tribunal, il convient de prononcer la résiliation du bail.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience , madame [I] [P], représentée par son conseil, demande de:

Juger recevable et bien fondée madame [I] [P] en ses prétentions;

Débouter Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat de ses demandes , fins et conclusions;

En conséquence: sursoir à statuer dans l’attente de la réalisation des travaux annoncés par Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat;

A défaut:

Juger madame [I] [P] n’est pas en mesure de faire valoir sa défense faute pour

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat de justifier du bien fondé de sa créance,

Juger que le logement donné à bail est indécent;

Condamner Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat à indemniser madame [I] [P] des désagréments rencontrés dans le cadre de sa location à hauteur de l’arriéré revendiqué par le bailleur;

Ordonner une compensations entre les créances;

Accorder des délais de paiement de manière rétroactive à madame [I] [P] à partir du mois de janvier 2024 à ce jour;

Ordonner la poursuite du bail régularisé le 30 août 2017.

S’il devait être fait droit à la demande d’expulsion:

Accorder à madame [I] [P] des délais de grâce les plus larges possibles pour lui permettre de se reloger dans des conditions normales au sens des dispositions précitées;

En tout état de cause :

Juger que chacune des parties conservera les frais irrépétibles exposés par elle;

Débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire.

A l’audience Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat actualise sa créance, au titre des loyers et charges impayés à la somme de 4080,04 euros.

Madame [I] [P] n’a pas donné suite aux propositions de rendez-vous par le service social, en vue de l’évaluation de sa situation sociale et financière, spécialement destinée au Tribunal dans le cadre de la présente procédure de résiliation du bail.

Sur interrogation du Tribunal, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat déclare maintenir sa demande de résiliation du bail et s’opposer à d’éventuels délais de paiement ou de grâce et indique que depuis plusieurs mois madame [I] [P] ne vit plus dans son logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de logement indécent:

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La délivrance d’un logement décent suppose une délivrance conforme aux normes minimales de confort et d’habitabilité telles que définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Par ailleurs le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

De même le bailleur doit délivrer des équipements d’usage privatif et commun en bon état de marche.

Enfin en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et interêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexcécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En l’espèce, madame [I] [P] fournit un rapport de visite datant du 18 décembre 2018 émanant de Morbihan Solidarité Energie qui indique que la visite de leur service a été sollicitée car madame [I] [P] a des difficultes à payer ses factures d’énergie.

Morbihan Solidarité Energie constate qu’il y a une fuite d’eau dans la cuisine , dans les toilettes et dans la salle de bain.

Ils indiquent avoir appelé ensemble l’entreprise Proxiserve et qu’une intervention pour recherche de fuite à été programmée.

Morbihan Solidarité Energie ne fait aucune mention à un logement insalubre ou indécent. Madame [I] [P] ne fournit aucun élément permettant de déclarer le logement indécent.

Madame [I] [P] n’a fait aucune démarche depuis son entrée dans les lieux auprès des services de Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, de la ville ou des services spécialisés pour indiquer que le logement était insalubre ou indécent. Elle ne fait état que d’une fuite d’eau et de factures d’eau importantes.

En conséquence, madame [I] [P] sera déboutée de sa demande en déclaration de logement insalubre ou indécent.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 4080,04 euros à la date du 16 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus).comportant une somme de 311,28 au titre des frais de procédure. Cette somme de 311,28 euros ne concernant pas les sommes dues au titre des loyers et charges ne sera pas retenue.

En l’espèce, Madame [I] [P] conteste le montant réclamé par son bailleur indiquant avoir fait des versements qui n’ont pas été comptabilisés dans ce décompte.

Madame [I] [P] indique avoir versé en novembre 2024 : 321,89 euros, en décembre 2024 : 241,38 euros et en Janvier 2025 : 257,12 euros.

Elle apporte des copies de la Banque Postale indiquant des opérations en espèces ou par carte de paiement. Il convient de noter que ces justificatifs concernent des réglements effectués en 2022 ou en 2023 mais pas en 2024. Un justificatif datant du 31 mars 2025 pour un montant de 252 euros est fourni, il convient de noter qu’il a bien été comptabilisé en date du 1er avril 2025 sur le décompte présenté par Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat .

Madame [I] [P] ne justifie pas avoir procédé à ces réglements, elle ne fournit ni copie de la Banque Postale pour ces factures ni copie de son relevé bancaire qui mentionnerait ces débits au profit de son bailleur.

Elle n’a ainsi produit aucune élément de nature à justifier des versements autres que ceux pris en compte par le bailleur.

En conséquence, la créance est bien fondée et total dû s’élève bien à la somme de 3768,76Euros .

Madame [I] [P] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner madame [I] [P] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de 3768,76euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 12 juin 2025, outre les loyers échus jusqu’à la date du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 5 septembre 2025.

Sur le délai de grâce :

En application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, le juge peut dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, y compris d’office.

En l’espèce, madame [I] [P] n’a fait aucune proposition pour apurer sa dette, elle n’a pas repris le paiement du loyer courant même de façon partielle.

Madame [I] [P] n’a donné aucune indication sur ses revenus.

En conséquence, madame [I] [P] sera déboutée de sa demande.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts.

L’article 1741 du code civil précise que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Madame [I] [P] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois. Une mise en demeure de régler l’arriéré a été adressée le 6 août 2024, sans qu’un apurement de la dette locative ne s’en suive.

Le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble. Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion de la locataire:

Madame [I] [P] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de délais les plus larges possibles pour se reloger:

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut être en aucun cas être inférieur à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par fait de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitattion et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [I] demande à bénéficier des délais les plus larges pour trouver un autre logement.

En application des textes sus-visés, il doit être justifié à l’appui d’une telle demande d’un relogement qui ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Or l’existence de telles circonstances exceptionnelles n’est pas rapportée. Il sera aussi noté que l’accord de délai ne ne ferait qu’augmenter sa dette locative et sa dette relative à ses consommations d’eau .

En conséquence madame [I] sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du jugement, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 561,57 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la demande en compensation avec les factures d’eau :

En l’espèce, madame [I] [P] indique avoir des factures d’eau excessives. Le rapport de Morbihan Solidarite Energie indique que la comsommation d’eau est de 230 m2 pour l’année 2018, que cette consommation est très importante et que cette consommation s’explique par un dégat des eaux en septembre 2018 puis par une fuite d’eau. Les préconisations de Morbihan Solidarité Energie sont d’installer un économiseur d’eau dans les robinets et de réduire la durée de la douche à 5 minutes.

Madame [I] [P] ne conteste pas que Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat a demandé à plusieurs reprises l’autorisation de pénétrer dans son logement pour procéder aux réparations nécessaires. Madame [I] [P] n’a pas donné suite à ses demandes. Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat a du intervenir par voie de commissaire de justice et une sommation interpellative a été délivrée le 17 janvier 2025 à madame [I] [P] afin qu’elle prenne contact avec leur service pour convenir d’un rendez -vous pour avoir accés au logement

dans le but de réaliser les travaux. Madame [I] [P] n’a pas répondu à cette demande.

Il convient de noter que Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat a déja accepté le 19 juin 2019 de prendre à sa charge une somme de 140 euros en compensation des consommations excessives que Lorient Agglomeration ne voulait pas prendre en compte.

Madame [I] [P] n’a pas laissé Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser la fuite, elle ne peut demander réparation pour les consommations excessives d’eau qu’elle aurait pu reduire si elle avait laissé son bailleur faire les réparations necessaires.

En conséquence, la demande de madame [I] [P] sera rejetée.

Sur la demande de Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat de pénétrer dans les lieux pour la réalisation des travaux :

L’article 7-e de la loi du 6 juiller 1989 prévoit que le locataire doit permettre l’accés aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

En l’espèce, madame [I] [P] a refusé à plusieures reprises l’accés à son appartement pour la réalisation de travaux relatifs à une fuite d’eau et ce malgrè de nombreuses demandes de son bailleur

En conséquence, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat sera autorisè à pénétrer dans le logement de madame [I] [P] sis [Adresse 4] à [Localité 3] avec l’entreprise de son choix pour réaliser les travaux de réparation de la fuite d’eau.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat.

Sur la demande d’indemnisation de madame [I] [P] pour les désagréments subis:

Madame [I] [P] réclame une indemnisation pour les désagréments subis au hauteur de l’arriéré revendiqué par le bailleur.

Madame [I] [P] n’indique pas les désagréments subis et n’apporte aucun éléments sur la nature des désagréménts subis.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande en compensation entre les créances:

La demande étant sans objet, elle sera rejetée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de madame [I] [P] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du desprocédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’exécution provisoire :

Par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [P] sera condamnée à verser la somme de 100 euros à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire et exécutoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Déboute madame [I] [P] de sa demande en déclaration de logement insalubre ou indécent.

Condamne madame [I] [P] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE-HUIT EUROS et SOIXANTE-SEIZE CENTIMES (3768,76 €), au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 12 juin 2025, outre les loyers et charges échus depuis cette date jusqu’au jour du jugement, le tout sous réserve des règlements effectués depuis lors et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 5 septembre 2025.

Prononce la résiliation à la date du 5 septembre 2025, du bail conclu entre les parties.

Déboute madame [I] [P] de sa demande de délais pour un relogement.

Dit que l’expulsion de madame [I] [P] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de CINQ CENT SOIXANTE-UN EUROS ET CINQUANTE-SEPT CENTIMES (561,57 €) charges comprises, à compter de la date du jugement.

Déboute madame [I] [P] de sa demande de délai de grâce.

Déboute Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Déboute madame [I] [P] de sa demande en indemnisation pour désagréments subis ;

Déboute madame [I] [P] de sa demande en compensation des créances.

Déboute madame [I] [P] du surplus des demandes.

Autoris Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat à procéder à l’ouverture forcée des portes du logement loué à madame [I] [P] sis [Adresse 4] à [Localité 3], avec le concours d’un commissaire de justice assisté de deux témoins et en cas de besoin, et l’assistance de la force publique et d’un serrurier puis à pénétrer dans les lieux avec l’entreprise de son choix aux fins d’effectuer ou d’y faire effectuer les travaux qui doivent être mis en place concernant la répération de la fuite d’eau.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [I] [P] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne madame [I] [P] à verser la somme de 100 euros à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne madame [I] [P] aux dépens lesquels seront revouvrés à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE