N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00693 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPGD

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[V] [Q]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [V] [Q]

née le 13 Mars 1973 à [Localité 2] (23)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2019 à effet du 31 octobre 2019, d’une durée d’un an renouvelable, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat a donné à bail à Mme [V] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 497,63 €, outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 497,63 €.

Par acte sous seing privé du même jour, l’OPH [Localité 1] Habitat a donné à bail à Mme [V] [Q] un garage individuel n°3, situé à la même adresse, moyennant un loyer de 33,88 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 11 septembre 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 613,72 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant du dernier terme de loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 10 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

Lors de l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] Habitat représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande d’expulsion de laquelle il s’est désisté compte tenu de la restitution du logement intervenue le 13 novembre 2025. Il a par ailleurs actualisé sa demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme provisionnelle de 2 299,46 €.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [V] [Q] n’est ni comparante ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, l’OPH [Localité 1] Habitat a fait délivrer à Mme [V] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 5 007,33 € au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 août 2025.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation :

Il ressort des déclarations du bailleur et de l’état des lieux de sortie versé au débat que la reprise des lieux est intervenue le 13 novembre 2025.

Par suite, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion et il convient de constater la demande désistement de l’OPH [Localité 1] Habitat de cette demande.

Néanmoins, il convient de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’occupante, de la résiliation du bail réalisée par le jeu de la clause résolutoire, soit le 25 août 2025, jusqu’à la reprise effective du logement intervenue le 13 novembre 2025 selon l’état des lieux de sortie, au montant égal à celui du dernier loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges, soit la somme de 811,55 € (selon quittancement de janvier 2026).

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la locataire a irrégulièrement réglé les loyers et charges.

En l’espèce, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [V] [Q] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 299,46 € au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 25 février 2026.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [Q] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [V] [Q] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du25 août 2025 ;

CONSTATONS que la restitution des lieux est intervenue le 13 novembre 2025 ;

CONSTATONS que l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat se désiste de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNONS Mme [V] [Q] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat [Localité 1] Habitat la somme de 2 299,46 € (deux mille deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 25 février 2026 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 août 2025 (date de la résiliation du bail) au 13 novembre 2025 (date de la reprise effective des lieux) à une somme égale au montant du dernier terme de loyer et des charges soit la somme de 811,55 € ;

CONDAMNONS Mme [V] [Q] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 1] Habitat la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [V] [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON