Tribunal Judiciaire de Vienne, Chambre 4 cabinet 1, 7 novembre 2025, n° 25/00132

TJ Vienne 7 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient dues et que le copropriétaire n'avait pas contesté la validité de la créance, rendant la demande fondée.
Accepté
Responsabilité du copropriétaire pour les frais engagés
La cour a jugé que ces frais étaient justifiés et devaient être remboursés par le copropriétaire défaillant.
Accepté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du demandeur, accordant ainsi une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejeté
Exigibilité des provisions non échues
La cour a constaté que le syndicat ne justifiait pas de la somme demandée au titre des provisions non échues, déboutant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, ch. 4 cab. 1, 7 nov. 2025, n° 25/00132
Numéro(s) :	25/00132
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline BEAUD

Texte intégral

MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 07 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00132 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPRV

NATURE AFFAIRE : 72A/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS C/ [Z] [X] [T] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e BEAUD

le : 07.11.2025

copie certifiée conforme délivrée à : M. [C]

le :07.11.2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS, représenté par son syndic en exercice la société CIG-CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION, SARL, dont le siège social est sis 301 rue Appiou Jouffray – 38290 LA VERPILLIÈRE

représentée par Maître Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

M. [Z] [X] [T] [C]

né le 08 Février 1981 à NANCY (54000),

demeurant 301 rue Appiou Jouffray – Bâtiment A – Appt A11 – 38290 LA VERPILLIÈRE

non comparant

Qualification : réputé contradictoire, en dernier ressort

Débats tenus à l’audience du 12 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [C] est copropriétaire des lots 11 et 252, au sein de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS à LA VERPILLERE (38290).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2024 ( pli avisé et non réclamé le 24 novembre 2024) le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la copropriété LES BALCONS DAUPHINOIS représenté par son syndic en exercice, la CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION, a mis en demeure Monsieur [Z] [C] de lui payer la somme de 2576 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la copropriété LES BALCONS DAUPHINOIS, représenté par son syndic en exercice, la CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION a délivré à Monsieur [Z] [C], au visa des articles 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 2102 du code civil de lui payer la somme de 2721,13 euros dont 2576 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS représenté par son syndic en exercice, la société CIG CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION, a assigné Monsieur [Z] [C] devant le tribunal Judiciaire de VIENNE, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamné au visa des articles 10, et 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 481-1 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3737,83 euros au titre des provisions de charges et fonds de travaux pour les années 2024/2025 et 2025/2026 outre intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024,la somme de 160,13 euros correspondant aux frais de commandement et de mise en demeure ; il réclame en outre la somme de 599,46 euros au titre du paiement anticipé des provisions de charges non encore échues pour l’année en cours outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens y compris les frais affèrent à la procédure CREDICYS.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS représenté par son conseil maintient ses demandes et souligne le caractère rendu insalubre du logement par Monsieur [Z] [C].

Monsieur [Z] [C], valablement cité pat acte remis à étude, n’a pas comparu ni n’était représenté.

Il est justifié par le syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS, que préalablement à la saisine du tribunal, une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances a été engagée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des arriérés de charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. "

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative a chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus a l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fonde a refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS verse aux débats un avis de mutation, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2023 et 19 décembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel des exercices 2023 /2024, 2024/2025 et 2025/2026, les appels de fonds des exercices 2023/2024 et 2024/2025, les mises en demeure, un commandement de payer les charges de copropriété du 2 janvier 2025 et un décompte actualisé au 8 septembre 2025.

Le défendeur n’a soulevé aucune contestation quant à la validité et au quantum de la créance ; il ressort des pièces versées aux débats qu’en vertu du relevé de compte arrêté au 8 septembre 2025 et des explications de la partie demanderesse étayées par les procès-verbaux des assemblées générales versés aux débats, que les comptes ont été régulièrement approuvés en assemblée générale pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024 et que les demandes amiables (appels de provisions, mises en demeure, sommation de payer) pour obtenir le paiement des charges sont demeurées vaines.

Dès lors, la demande en paiement des charges de copropriété apparaît fondée.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES BALCONS DAUPHINOIS justifie que Monsieur [Z] [C] ne s’acquitte pas des charges de copropriété dues, étant rappelé qu’il ne conteste pas la validité de cette créance, soit 5 148,78 euros selon décompte actualisé au 8 septembre 2025, somme à laquelle il convient de déduire les sommes dont l’intitulé laisse apparaître qu’elles ne sont pas relatives aux charges (en l’espèce, « frais de relance du 22.11.2024 » « transmission de dossier à l’huissier », «  commandement de payer », «  transmission de dossier à l’avocat » « facture avocat assignation » «  frais de dépôt de dossier CREDICYS » «  facture avocat proc assignation » «  huissier assignation » soit un total de 1404,30 euros.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 3737,83 hors frais au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 septembre 2025, outre intérêts au taux légal a compter du 2 janvier 2025 date du commandement de payer pour la somme de 2561 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande relative aux prestations variables

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du décompte produit que les frais suivants ont été engagés par le Syndicat des copropriétaires : frais de relance du 22.11.2024 pour 15 euros, et commandement de payer pour 145,13 euros, soit la somme de 160,13 euros, somme réclamée par le syndicat et au paiement de laquelle Monsieur [Z] [C] sera condamné au titre des prestations variables engagées par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande au titre des provisions non échues

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 deviennent exigibles.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS ne justifie pas de la somme de 599,46 euros au titre de provisions, non encore échues.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe doit supporter les dépens, ils resteront donc à la charge de Monsieur [Z] [C].

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais irrépétibles engagés dans l’instance. Une somme de 800 euros sera donc accordée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond,par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort, exécutoire de droit :

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS la somme de 3737,83 euros au titre des provisions et de charges et fonds de travaux pour l’année 2024-2025 et 2025-2026 outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 pour la somme de 2576 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS la somme de 160,13 euros au titre des frais outre intérêts légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS de sa demande au titre du paiement anticipé des provisions de charges non encore échues ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LES BALCONS DAUPHINOIS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux dépens de l’instance et ce compris les frais afférents à la procédure CREDICYS ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Sur quoi, le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président