CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Emmanuelle DUVAL + M^e Carine FOUCAULT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DU : 19 Décembre 2025

N°RG : N° RG 25/00005 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DMM3

Nature Affaire : Demande relative à d’autres contrats d’assurance

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 19 Décembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.A.R.L. CADE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Elodie LACHAMBRE, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. DECA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Elodie LACHAMBRE, avocat au barreau de PARIS

ET :

S.A. GAN ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carine FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 17 Octobre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 19 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée Cade est propriétaire du lot 18 (appartement et jardin) au sein de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 28 janvier 2022. La société civile immobilière Deca est propriétaire du lot 20 (appartement et véranda) depuis le 10 décembre 2020.

Après la réalisation de travaux de rénovation dans l’appartement de la société Cade, sa mise en location était prévue à compter du 1er février 2022.

Le 25 janvier 2022, Mme [R], gérante de la société Cade, a constaté sur l’écran du compteur électrique la mention « surchauffe interne. Le chauffage est hors circuit (E5). »

Le 27 janvier 2022, un incendie s’est déclaré et l’appartement a été entièrement détruit.

Par ordonnance de référé du 29 septembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 octobre 2023.

Suite à ce rapport, la société Gan Assurances a versé des indemnités de 123 637 euros le 26 janvier 2024 et 14 702 euros le 14 octobre 2024 tandis que la société Axa Assurances a versé une indemnité de 98 823,76 euros à la société Cade.

Estimant que la société Gan Assurances restait redevable d’une indemnité de 110 547 euros hors taxe, la société à responsabilité limitée Cade et la société civile immobilière Deca ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la société anonyme Gan Assurances devant le Tribunal judiciaire de Lisieux et sollicitent du tribunal de :

— condamner Gan Assurances à régler à la société à responsabilité limitée Cade :

* 16 548 euros d’aménagements et embellissements,

* 31 380 euros ht d’honoraires d’architecte,

* 17 286 euros de contenu mobilier,

* 3 500 euros de mises en conformité,

* 5 366,50 euros d’assurance dommages ouvrage,

* 24 000 euros de perte de loyer,

* 5 488,50 euros d’honoraires d’expert d’assuré,

— condamner Gan Assurances à régler à la société civile immobilière Deca 20 000 euros de perte d’usage,

— assortir l’ensemble des condamnations des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2022, avec capitalisation,

— condamner Gan Assurances aux entiers dépens dont le reliquat de 6 978 euros sur les honoraires d’expert judiciaire, ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Cade et Deca contestent tout cumul d’assurance. Elles font valoir que la société Gan n’a jamais contesté être l’assureur de la copropriété tant pour les parties communes que pour les parties privatives et a également reconnu être l’assureur des sociétés Cade et Deca en leur versant des indemnités pour les dommages subis dans leurs parties privatives. Elles indiquent que l’ensemble des postes dont elles sollicitent le versement d’une indemnité sont garantis au titre des conditions particulières du contrat souscrit. Elles ajoutent que les travaux ont coûté plus chers que ce qu’avait évalué l’expert en raison des délais d’indemnisation imposés par les assureurs. Elles ajoutent que l’appartement de la société Deca, étant relié électriquement à celui de la société Cade, n’a pu être utilisé pendant le temps de traitement du sinistre. Enfin, elles affirment que le point de départ des intérêts légaux est l’assignation en référé.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, la société Gan Assurances sollicite du tribunal de :

— débouter la société Cade de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la société Deca de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Cade à payer à Gan Assurances la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Deca à payer à Gan Assurances la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société Cade et la société Deca aux entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la société Gan Assurances fait valoir que les sociétés Cade et Deca ne peuvent pas cumuler l’indemnisation de leurs préjudices auprès de deux assureurs. Elle affirme avoir versé la totalité de l’indemnité due pour les dommages aux parties privatives et les frais de démolition et de déblais. S’agissant de la perte de loyers, elle rappelle que les conditions particulières du contrat limitent l’indemnisation à deux ans à compter du jour du sinistre. Enfin, elle estime que les autres postes d’indemnisation sollicités ont été pris en charge par Axa, de sorte que la société Cade ne peut cumuler l’indemnisation. Elle ajoute qu’au demeurant sa garantie n’est pas mobilisable pour ces postes de préjudice ou a déjà été mobilisée. Elle conteste la nécessite de recourir à un architecte et à une assurance dommages-ouvrage et indique que leur lien avec le sinistre comme leur paiement ne sont pas démontrés. Elle rappelle que la rénovation de l’appartement de la société Deca n’était pas programmée et que cette société n’a pas subi de sinistre. Enfin, elle indique que les intérêts ne peuvent courir qu’à compter de l’assignation au fond.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 juin 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2025 et mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes formées par la société Cade :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L. 121-1 du code des assurances, l’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.

Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre.

L’article L. 121-4 du code des assurances dispose que celui qui est assuré auprès de plusieurs assureurs par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs.

L’assuré doit, lors de cette communication, faire connaître le nom de l’assureur avec lequel une autre assurance a été contractée et indiquer la somme assurée.

Quand plusieurs assurances contre un même risque sont contractées de manière dolosive ou frauduleuse, les sanctions prévues à l’article L. 121-3, premier alinéa, sont applicables.

Quand elles sont contractées sans fraude, chacune d’elles produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de l’article L. 121-1, quelle que soit la date à laquelle l’assurance aura été souscrite. Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l’indemnisation de ses dommages en s’adressant à l’assureur de son choix.

Dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d’eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l’indemnité qu’il aurait versée s’il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s’il avait été seul.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le contrat d’assurance de la société Gan Assurances a été souscrit par le syndicat des copropriétaires de la résidence.

La société Cade soutient qu’elle est assurée en qualité de propriétaire non occupant tandis que la société Gan Assurance soutient que la société Cade est assurée pour les parties immobilières privatives et est donc souscriptrice.

Selon les conditions générales du contrat, l’assuré est le souscripteur du contrat.

En matière de copropriété, la convention spéciale Gan Immeuble, Contrat Copropriétés, stipule en page 6 que l’assuré est « selon mention aux dispositions particulières :

— soit le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et les copropriétaires pour les parties immobilières privatives,

— soit le copropriétaire non occupant pour ses parties immobilières privatives et sa quote-part dans les parties communes. »

Dans les conditions particulières, en page 4, il est stipulé sous le paragraphe « l’assuré » : « SDC GRISELIDIS et les personnes physiques ou morales mentionnées aux conventions spéciales A5701. »

Le tribunal relève que tant les conditions générales que les conditions spéciales produites ne portent aucun numéro et procèdent dans leur contenu à des renvois réciproques, de sorte qu’elles manquent de lisibilité.

Or, les dispositions de l’article L. 121-4 du code des assurances, relatives au cumul d’assurances, ne sont applicables que si un même souscripteur a souscrit auprès de plusieurs assureurs des contrats d’assurance pour un même intérêt et contre un même risque.

Or, il est manifeste que seul le syndicat des copropriétaires est le souscripteur du contrat n° A11549 151555771 passé avec la société Gan Assurances.

Par conséquent, il n’y a pas de cumul d’assurances.

Il convient donc d’examiner chaque demande formée par la société Cade.

* au titre des aménagements et embellissements immobiliers :

Les conventions spéciales du contrat Copropriétés stipulent que sont garantis les dommages matériels causés aux biens des assurés tels que définis aux articles 3 et 4.

L’article 3 prévoit la garantie des aménagements et embellissements immobiliers définis à l’article 1, soit les aménagements et embellissements immobiliers qui ne peuvent être détachés du bâtiment sans être détériorés ou sans détériorer la construction, tels que les installations de chauffage ou de climatisation, ainsi que celles de production d’électricité installées par un professionnel (y compris les capteurs ou modules solaires, les chauffe-eau solaires monoblocs installés directement sur la toiture, les pompes à chaleur et les panneaux ou modules photovoltaïques intégrés ou fixes sur la toiture), les installations de prévention, les canalisations, les revêtements de sol, de mur ou de plafond : qui ont été exécutés aux frais du propriétaire, ou qui, exécutés aux frais d’un locataire ou d’un occupant, sont devenus la propriété du bailleur, soit en cours de bail si celui-ci prévoit qu’ils le deviennent dès leur exécution, soit à l’expiration du bail, si celui-ci est muet sur ce point, soit au départ du locataire ou de l’occupant.

L’assureur estime que la cuisine aménagée n’entre pas dans la définition des aménagements et embellissements.

Effectivement, le tribunal relève que la somme de 16 548 euros réclamée correspond au poste intitulé « embellissements + cuisine aménagée » dans le rapport d’expertise. Or, le rapport ne précise pas la part respective des embellissements et de la cuisine aménagée. En tout état de cause, la cuisine aménagée n’entre pas dans la définition des aménagements et embellissements immobiliers.

Par conséquent, en l’absence de précision sur la nature des travaux susceptible de relever des aménagements et embellissements immobiliers, la demande sera rejetée.

* au titre des honoraires d’architecte :

Au titre de l’article 3 des conventions spéciales, sont compris dans la garantie les honoraires d’architecte.

Contrairement à ce que soutient la société Gan Assurances, cette garantie n’est pas conditionnée à l’avis d’un expert sur la nécessité de recourir à un architecte. Ainsi, peu importe que l’expert judiciaire estime que l’intervention du cabinet Valorem a permis d’avoir un document rapide sans faire appel à un maître d’œuvre, la société Cade est libre de faire le choix de recourir à un architecte pour les travaux de rénovation suite au sinistre.

La société Cade sollicite la somme de 15 690 euros ht pour les honoraires d’architecte pour la conception et l’assistance dans la passation des marchés de travaux ainsi que la même somme de 15 690 euros ht d’honoraires prévisibles de l’architecte pour le suivi du chantier.

Elle produit une note d’honoraire de 15 690 euros ht, montant fixé forfaitairement, pour 360 000 euros de travaux correspondant à 279m², alors que le contrat de location produit et devant démarrer le 1er février 2022 indique que l’appartement dont il est question présente une superficie de 121m². Manifestement, la note d’honoraire correspond aux travaux de réfection des lots 18 et 20. Le tribunal relève d’ailleurs que la convention de maîtrise d’œuvre n’est pas produite.

Ainsi, en l’absence de production de pièces complètes permettant de connaître le montant exact des honoraires d’architecte en lien avec la rénovation du bien immobilier sinistré, la société Cade sera déboutée de sa demande.

* au titre du contenu mobilier :

La société Cade sollicite la somme de 17 286 euros correspondant au poste « mobilier » retenu par l’expert, déduction faite de la somme de 5 000 euros versée par Axa Assurances et la somme de 2 400 euros correspondant à l’évacuation du mobilier détruit. La demande porte donc sur l’électroménager.

L’article 4 des conventions spéciales garantit, si l’assuré est copropriétaire non occupant, les biens mobiliers lui appartenant situés dans les locaux assurés. Ce même article exclut de la garantie les biens mobiliers appartenant en propre aux copropriétaires ou occupants.

Compte tenu de la contradiction de ces deux clauses, il convient de retenir la garantie de la société Gan.

Elle sera donc condamnée à verser à la société Cade la somme de 17 286 euros.

* au titre des mises en conformité :

La société Cade sollicite la somme de 3 500 euros pour les mises en conformité. Cette somme correspond au paragraphe « reprise des travaux facturés par l’entreprise D. [P] ». Il s’agit de la mise en place de 125m² d’isolant facturée mais non réalisée par l’entreprise D. [P]. L’expert indique qu’il s’agit de travaux à engager à la suite du sinistre.

La société Gan Assurances indique qu’il n’est pas démontré que ces travaux ont été effectués.

L’article 7.1 des conventions spéciales rappelle que sont couverts, en cas d’incendie, les frais et pertes tels que définis à l’article 5, à savoir les frais nécessités par une mise en conformité avec les prescriptions des textes légaux ou règlementaires en matière de construction (…). La reconstruction ou la réparation du bâtiment doit être achevée, sauf cas de force majeure, dans un délai de deux ans à compter du jour du sinistre et sans qu’il soit apporté de modification importante à sa destination finale.

Force est de constater que la société Cade ne démontre pas avoir effectué ces travaux ni n’invoque la force majeure.

Elle sera donc déboutée.

* au titre de l’assurance dommages-ouvrage :

La société Cade sollicite la somme de 5 366,50 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

La société Gan indique que la société Cade ne démontre pas avoir effectivement payé cette assurance.

Aux termes de l’article 5 des conventions spéciales, paragraphe 4, est garanti le remboursement des primes d’assurance « dommages ouvrage » effectivement payées par l’assuré en cas de reconstruction ou de réparation du bâtiment assuré.

La société Cade produit une offre d’assurance dommages-ouvrage émise le 31 juillet 2024, non signée et valable trois mois.

Cette seule pièce est insuffisante pour obtenir une indemnisation au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

La société Cade sera déboutée.

* au titre des pertes de loyers :

La société Cade sollicite la somme de 24 000 euros pour douze mois précisant qu’elle a déjà perçu 24 000 euros par la société Axa Assurances mais que la somme réclamée correspond aux 24 premiers mois d’indisponibilité tandis que la somme perçue correspond aux 24 mois suivants affirmant que son bien a été indisponible quatre ans.

Il convient de relever d’une part que dans ses écritures, la société Cade a indiqué que les travaux avaient démarré en juin 2024, ce que confirme la note d’honoraires produite et datée de mai 2024, et d’autre part que la durée de quatre ans d’indemnisation réclamée n’est pas encore atteinte puisque le sinistre a eu lieu en janvier 2022.

Aux termes de l’article 5, paragraphe 6, des conventions spéciales, est garantie la perte de loyers pendant le temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état des locaux sinistrés et dans la limite d’une durée de deux ans à compter du sinistre.

Il est établi par la production du contrat de location que le loyer prévu était de 2 000 euros. L’expert a chiffré la perte de loyers à 24 000 euros, ce qui correspond à la limite de la garantie de la société Gan Assurances.

La distribution faite par la société Cade entre l’indemnité déjà perçue par la société Axa et celle sollicitée est bien artificielle.

En tout état de cause, la société Cade ne démontre pas la durée réelle de la perte de loyers et ayant perçu l’indemnité maximale garantie par la société Gan Assurances, elle sera déboutée de sa demande qui ne correspond pas à l’évaluation de l’expert.

* au titre des honoraires d’expert d’assuré :

La société Cade sollicite la somme de 5 488,50 euros, indiquant que cela correspond à la moitié du chiffrage retenu par l’expert et que la société Axa lui a déjà versé l’autre moitié.

La société Gan Assurances reconnaît que ce poste est indemnisé dans les conventions spéciales (article 5, paragraphe 9) mais s’y oppose en raison du principe du cumul d’assurances.

Dès lors qu’il n’a été pas retenu supra le cumul d’assurances, et au regard des conventions spéciales garantissant ce poste, la société Gan Assurances sera condamnée à verser la somme de 5 488,50 euros à la société Cade.

Sur la demande formée par la société Deca au titre de la perte d’usage :

La société Deca sollicite la somme de 20 000 euros au titre de la perte d’usage indiquant qu’elle n’a pas pu engager la réhabilitation de son lot en raison du sinistre subi par la société Cade.

La société Gan Assurances s’y oppose rappelant qu’aucune rénovation n’était programmée et que la société Deca n’a subi aucun des sinistres garantis.

Il convient de relever que la société Deca n’a déclaré aucun sinistre et ne démontre aucun préjudice.

Elle sera donc déboutée.

Sur le point de départ des intérêts et la capitalisation :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la société Cade sollicite que soit retenu comme point de départ la date de l’assignation en référé tandis que la société Gan Assurances estime que seule l’assignation au fond vaut mise en demeure.

Il ressort de l’ordonnance de référé qu’aucune demande financière n’a été formée à ce stade.

Par conséquent, et en l’absence de pièces démontrant une quelconque réclamation financière, les intérêts au taux légal courront à compter du 19 décembre 2024, date de l’assignation au fond.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La société Gans Assurances, succombant partiellement, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de condamner la société Gan Assurances à payer aux sociétés Cade et Deca, unies d’intérêt, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par la société Gan Assurances au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société anonyme Gan Assurances à payer à la société à responsabilité limitée Cade la somme de 17 286 euros au titre du contenu mobilier ;

CONDAMNE la société anonyme Gan Assurances à payer à la société à responsabilité limitée Cade la somme de 5 488,50 euros au titre des honoraires d’expert d’assuré ;

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée Cade et la société civile immobilière Deca de leurs demandes au titre des aménagements et embellissements immobiliers, des honoraires d’architecte, des mises en conformité, de l’assurance dommages-ouvrage et de la perte de loyers ;

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée Cade et la société civile immobilière Deca de leur demande au titre de la perte d’usage ;

DIT que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du 19 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la société anonyme Gan Assurances à payer à la société à responsabilité limitée Cade et à la société civile immobilière Deca, unies d’intérêts, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la société anonyme Gan Assurances de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société anonyme Gan Assurances aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,