COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 Février 2026

N° RG 24/00254 – N° Portalis DBWP-W-B7I-CYG2

DEMANDEURS :

Madame [A] [B]

née le 08 Mars 1940 à [Localité 2] (04), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [G] [F] [B]

né le 27 Mars 1942 à [Localité 3] (83)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [O]

né le 02 Décembre 1947 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Marc ANSELMETTI, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2]

immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 5], ayant son siège social sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Emilie CUQ-GIRAULT, juge, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Vincent DEVINEAUX

GREFFIER lors du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du dix-sept novembre deux mil vingt-cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le deux février deux mil vingt-six

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EXPOSE DU LITIGE

La copropriété [Adresse 2] est située dans la commune de [Localité 5]. Elle est composée de deux immeubles.

Le syndic de copropriété est l’entreprise CITYA [Localité 5]. Les requérants sont propriétaires de lots au sein de cette copropriété.

Le 24 juin 2024, une assemblée générale de copropriétaires s’est tenue et la résolution 8b a notamment été adoptée.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de faire annuler le PV de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2024.

Par ordonnance du 21 mai 2025, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état et fixé l’affaire pour être plaidée au 17 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O] sollicitent du tribunal voir:

A titre principal

Vu l’absence de signature du directeur de CITYA CHARANCE, Monsieur [U] [N];

Prononcer la nullite du proces-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024 notifié le 28 juin 2024 aux requérants ;

A titre subsidiaire,

Vu le vote sur l’ensemble des tantièmes des parties communes spéciales et non pas un vote des travaux par bâtiment A et B ne permettant pas aux copropriétaires de connaître le coût des travaux autorisés pour chacun des bâtiments qui sont de tailles différentes,

Vu l’absence de mention dans le texte de la délibération 8b autorisant les travaux, de l’identité de l’entreprise intervenant ainsi que du coût des travaux autorisés, ne permettant pas aux copropriétaires de prendre leurs décisions de manière éclairée,

Prononcer la nullité de la résolution 8b de l’assemblée générale du 24 juin 2024 dont le procès-verbal a été notifié le 28 juin 2024 aux requérants ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile ;

Dire et juger en vertu de l’article 10-1 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 que les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers depens.

Pour solliciter l’annulation de la résolution 8b de l’assemblée générale du 24 juin 2024, les demandeurs rappellent que le PV de l’AG n’a pas été signé par le directeur de CITYA CHARANCE mais par la gestionnaire de copropriété qui ne justifie pas qu’elle bénéficiait d’une délégation de signature. Concernant la résolution 8b, ils considèrent qu’elle a été votée globalement et non pas au titre des tantièmes par bâtiment, que le syndic a retenu les tantièmes des parties communes spéciales aux deux bâtiments (2002 tantièmes), en contradiction avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, article 6-2, qu’ainsi le syndic n’a pas permis l’établissement d’un budget précis par bâtiment pour ces travaux, que les copropriétaires ne pouvaient pas connaître, à la lecture de la résolution 8b, le coût par bâtiment des travaux d’isolation et par conséquent du montant des charges à supporter. Ils invoquent également la nullité de la délibération n°8b puisqu’elle ne reprend pas le choix de l’entreprise désignée pour effectuer les travaux et ne permet donc pas aux copropriétaires de se prononcer sur le coût des travaux, que là encore, il n’est pas mentionné de coût différencié pour les deux immeubles alors même que la copropriété est l’objet de tantièmes de charges spéciales pour chacun des deux immeubles. Ils ajoutent qu’une résolution de l’AG 2023 avait prévu que le coût total des travaux serait réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par les dépenses. Ils considèrent qu’il aurait dû y avoir deux assemblées, une assemblée générale ordinaire concernant le renouvellement du contrat de syndic et une assemblée dédiée à la question des travaux d’isolation.

Sur la question des tantièmes, ils relèvent une confusion dans le PV puisque la feuille de présence mentionne les tantièmes génraux de chaque copropriétaire mais que le résultat du vote de la résolution 8b mentionne les tantièmes spéciaux, que la computation des tantièmes spéciaux aurait permis de demander un vote séparé pour chaque immeuble, qu’en pratique les copropriétaires de l’immeuble 2 se sont opposés à 60% à la réalisation des travaux mais que le décompte tel qu’il a été fait a permis d’adopter cette résolution.

Par ailleurs, ils indiquent que l’assemblée générale s’est tenue dans des conditions dégradées, que le syndic, alors qu’il avait promis d’organiser une AG extraordinaire dédiée au vote de la rénovation, a finalement organisé ce vote lors de l’AG annuelle, parmi une quarantaine de résolutions.

Ils s’opposent aux travaux de rénovation énergétique dans leur immeuble, indiquant que si en 2020 la copropriété s’est renseignée sur les aides disponibles pour effectuer la rénovation thermique et a fait établir des devis au cours des exercices 2021, 2022 et 2023, aucun travaux n’avait auparavant été voté. Par ailleurs, deux DPE ont été effectués, sans accord préalable du conseil syndical. Enfin, ils expliquent que ces travaux ont un coût faramineux qu’ils ne peuvent assumer.

Monsieur [B] plus spécifiquement conteste les affirmations faites à son égard (présidence du Conseil syndical, communication d’un avis d’imposition qui permettrait de déterminer le reste à charge pour les travaux, etc).

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Par conclusions récapitulatives et en réponse, notifiées par voie électronique le 4 février 2025, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sollicite du tribunal voir :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Débouter Madame [A] [B], Monsieur [T] [B] et Monsieur [H] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner in solidum Madame [A] [B], Monsieur [T] [B] et Monsieur [H] [O] à payer la somme de 2 500.00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Fabien BOMPARD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] rappelle que les articles 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967 prévoient notamment que l’irrégularité formelle du PV de l’AG n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale et qu’il est constant qu’en l’absence de signatures sur le procès-verbal, l’assemblée générale reste valable, que l’absence de signature affaiblit sa force probante mais n’affecte pas la validité de l’AG, qu’en tout état de cause, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose que le PV soit signé par le directeur de la personne morale ayant qualité de syndic. A l’inverse, l’article 7.1.2 prévoit que l’AG puisse être tenue par un préposé.

Le défendeur rappelle que la résolution 8b a valablement été adoptée, que les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], à la majorité prévue à l’article 25, ont adopté la résolution. Il précise qu’il est constant qu’il n’est pas nécessaire de notifier aux copropriétaires l’ensemble d’un marché mais uniquement ses conditions essentielles, qu’était annexé aux convocations un rapport d’analyse des offres par le maître d’oeuvre concernant les devis reçus, un plan de financement individuel reprenant les coûts avant subvention.

Il explique que la copropriété avait décidé, dans le cadre d’une résolution sans vote, en 2020, d’engager d’importants travaux de rénovation énergétique, qu’une entreprise de maîtrise d’oeuvre et une entreprise d’assistance à maîtrise d’ouvrage ont été identifiées, qu’il a été fait le choix de faire les travaux de manière globale afin de diminuer les coûts, éviter les doublons, négocier les prix, éviter une rupture de l’harmonie des deux bâtiments, il a dont été fait le choix de ne pas voter sur la base des parties communes spéciales, bâtiment par bâtiment mais sur la base des tantièmes généraux. Il ajoute qu’il a déjà été procédé à un certain nombre de votes dès 2022 : définition du projet de rénovation, choix du maître d’oeuvre et de sa mission, honoraires du syndic pour ces travaux, etc et que la résolution 8b querellée s’inscrit dans la continuité directe des précédentes résolutions. L’ensemble de ces résolutions a été voté sur la base de la même assiette, soit en fonction des tantièmes généraux.

Il rappelle également que Monsieur [B] lui-même était président du Conseil syndical lors de ces votes et qu’il a milité pour la réalisation des travaux dans leur globalité.

Aussi, il rappelle que le règlement de copropriété prévoit, aux articles 57 et 58, que lorsqu’une question concerne les deux bâtiments, les votes peuvent être réalisés sur la base de tantièmes généraux. A titre d’exemple, les résolutions suivantes ont pu, par le passé, être adoptées sur la base des tantièmes généraux: choix du prestataire en charge du ménage dans les bâtiments, peinture des façades, etc.

Il ajoute que contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, le compte rendu du maître d’oeuvre qui a servi de support au vote de la résolution, permet avec exactitudede connaître le prix total des travaux, le coût pour chaque lot et donc pour chaque bâtiment.

MOTIVATION

Sur la nullité du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2024

Aux termes de l’article 17 du décret du 17.03.1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. (…)

En l’espèce, il ressort des éléments au dossier que le procès-verbal litigieux a été établi lors de l’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2024, que le syndic était représenté par la gestionnaire de l’immeuble qui a signé le PV. Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O] ne produit aucune base légale à sa demande de nullité pour défaut de signature du PV par le directeur du Syndic. Les dispositions précitées ne prévoient pas la nullité d’un procès-verbal qui ne contiendrait pas la signature du directeur de l’agence. En tout état de cause, le directeur n’était pas présent lors de l’assemblée générale et ne pouvait signer ce document. Par ailleurs, le procès-verbal n’en est pas pour autant entaché de nullité, cette demande est rejetée.

Sur la nullité de la résolution 8b de l’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2024

L’article 17-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que l''irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Selon l’article 25-1 de la même loi, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, l’article 6-2 de la même loi dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En l’espèce, si les demandeurs contestent les conditions de vote de la résolution contestée, celle-ci ayant été insérée dans un ordre du jour déjà chargé, force est toutefois de constater que l’ordre du jour de cette assemblée générale concernait pour l’essentiel des résolutions relatives au projet de rénovation thermique ou l’organisation du conseil syndical. Ainsi, si l’ordre du jour apparaît chargé et que l’assemblée générale a pu durer c’est que le sujet nécessitait discussion et de nombreux votes.

Les demandeurs contestent principalement le fait que le vote de la résolution 8b ait été fait sur la base des tantièmes généraux, c’est-à-dire de l’ensemble de la copropriété et non en fonction des tantièmes spéciaux, soit bâtiment par bâtiment.

Le procès-verbal indique qu’en préambule des discussions et votes sur cette résolution, ont été rappelées les précédentes résolutions adoptées depuis l’assemblée générale de 2021, relativement au projet de rénovation énergétique, notamment le choix du maître d’oeuvre et du maître d’ouvrage. Le procès-verbal renvoie au rapport d’analyse des offres réalisé par le premier et les études réalisées par le second. Ainsi, si le libellé de la résolution ne reprend pas le nom des entreprises retenues et le coût des dépenses pour chaque poste de rénovation, il n’en demeure pas moins que la résolution renvoie à l’étude des offres qui permet de connaître les entreprises retenues et le coût global des travaux, que le coût détaillé de chaque devis n’a pas à être repris pour que la résolution soit valable.

Il ressort du règlement de copropriété (articles 57 et 58) communiqué par le défendeur, que lorsque les travaux concernent les deux bâtiments, les votes pourront être réalisés sur la base des tantièmes généraux.

En l’occurence, le projet de rénovation thermique des deux bâtiments ne peut qu’apparaître comme un projet global de copropriété, que les résolutions doivent nécessairement être votées sur la base des tantièmes généraux. Les procès-verbaux des assemblées générales antérieures indiquent qu’en 2022 une résolution n°13 portant définition d’un projet de travaux de rénovation énergétique a été soumise au vote, impliquant l’isolation des façades et du toit. Cette résolution a été votée dans les mêmes conditions que la résolution 8b contestée, soit sur la base de la globalité des tantièmes. A cette date, la copropriété a voté pour ce projet, de même que pour l’élaboration d’un cahier des charges, la consultation d’un maître d’oeuvre, etc.

Par ailleurs, lors de l’assemblée générale de 2023, la copropriété a voté sur les scenari possibles de réalisation des travaux de rénovation thermique, manifestant ainsi une avancée dans la réalisation du projet. Là encore, les résolutions ont été votées sur la base de la globalité des tantièmes. Ainsi, si des résolutions antérieures ont pu être votées sur la base des tantièmes spéciaux, l’ensemble des résolutions concernant le projet de rénovation thermique ont été votées sur la base des tantièmes globaux.

Concernant l’absence de visibilité sur le coût de tels travaux pour chaque copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit aux débats une liasse de plans individuels de financement de travaux. Force est de constater que chacun des défendeurs a pu, par ce document, être informé à la fois du montant global des travaux et de son reste à charge, le fait que le coût par immeuble ne soit pas mentionné est inhérent aux types de travaux engagés, décidés pour les deux bâtiments de la copropriété qui présentent des lacunes comparables en termes de qualité d’isolation.

Enfin, les demandeurs sous-entendent que le syndic aurait eu un intérêt financier à la réalisation des travaux et au choix des entreprises retenues, sans que les copropriétaires aient pu directement se prononcer sur ces choix. Il ressort cependant du dossier que les copropriétaires ont voté pour s’adjoindre les compétences d’un maître d’oeuvre et que celui-(ci a effectué, pour la copropriété, le travail de comparaison des devis et de détermination de l’entreprise mieux disante. En tout état de cause, le PV de l’assemblée générale du 24 juin 2024 montre que les copropriétaires se sont prononcés sur le choix de l’entreprise pour l’échafaudage (résolution n°9), pour les travaux d’étanchéité (résolution n°10), pour l’isolation thermique extérieure, (résolution n°11), pour la métallerie (résolution n°12), pour les volets roulants (résolution n°13).

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution 8b de l’assemblée générale du 24 juin 2024 est rejetée.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O], succombant à l’instance, en supporteront les dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme qu’il paraît équitable de fixer à 1500 euros.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déboute Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice CITYA CHARANCE, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [T] [B], Madame [A] [B], Monsieur [H] [O] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par la juge et le greffier,

LA JUGE, Le GREFFIER,