TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e DENIZOT (B0119)

M^e BLATTER (P0441)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/05672

N° Portalis 352J-W-B7C-CM5XB

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Mai 2018

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] (RCS de [Localité 23] n°341 911 311)

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119

DÉFENDERESSE

S.C. HAYDEE AUBER (RCS de [Localité 23] n°482 644 192)

[Adresse 7]

[Localité 16]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 18/05672 – N° Portalis 352J-W-B7C-CM5XB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 5 août 1994, la société ATHENA IMMOBILIER, aux droits de laquelle se trouve la société HAYDEE AUBER, a donné à bail commercial, à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 24], pour une durée de neuf années du 1er août 1994 au 31 juillet 2003, l’exploitation d’une officine de pharmacie et un loyer annuel de 647 000 francs, hors taxes et hors charges, soit 98 634,51 euros.

Selon un jugement en date du 05 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 80 300 euros le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2006.

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 mai 2017, la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] a sollicité de la société HAYDEE AUBER le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017.

En réponse, par acte d’huissier de justice signifié le 31 juillet 2017, la société HAYDEE AUBER a refusé le renouvellement du bail et offert à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] le versement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 200 000 euros.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le versement de l’indemnité d’éviction, par acte d’huissier de justice signifié les 2 et 7 mai 2018, la société GRANDE PHARMACIE DE PARIS a assigné la société HAYDEE AUBER à comparaître devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris, notamment afin de voir fixer l’indemnité d’éviction.

Selon ordonnance du 04 février 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise en désignant pour y procéder M. [F] [X] et en lui donnant notamment pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que le montant de l’indemnité d’ocupation due par le locataire pour l’occupation des locaux depuis le 1er juillet 2017 et jusqu’à leur libération effective.

L’expert a déposé son rapport le 24 août 2020.

Par acte d’huissier de justice signifié le 03 juin 2022, la société HAYDEE AUBER a informé la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] qu’elle exerçait son droit de repentir et qu’elle consentait au renouvellement du bail à compter de cette notification, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 116 177 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024), la société GRANDE PHARMACIE DE PARIS demande au tribunal de :

« I – AVANT L’EXERCICE DU DROIT DE REPENTIR

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] à la société HAYDEE AUBER, à compter du 1 er juillet 2017 jusqu’au 2 juin 2022, à un montant annuel de 69.473,10 euros (HC/HT).

CONDAMNER la société HAYDEE AUBER à rembourser à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la différence entre le montant effectivement payé par cette dernière depuis le 1 er juillet 2017 et les sommes dont elle sera déclarée redevable au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1 er juillet 2017 jusqu’au 2 juin 2022, avec intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts.

II – APRES L’EXERCICE DU DROIT DE REPENTIR

1°) A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que par application des articles L.145-33 et L 145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 3 juin 2022, doit être fixé à la valeur locative à la baisse dans le cadre d’un renouvellement de bail.

FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé au 3 juin 2022 à un montant annuel de 57.810,10 € (HT/HC) en principal, hors charges et hors taxes.

CONDAMNER la société HAYDEE AUBER à rembourser à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la différence entre le montant effectivement payé par cette dernière depuis le 3 juin 2022 et les sommes dont elle sera déclarée redevable au titre du loyer du bail renouvelé avec intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER la société HAYDEE AUBER au paiement d’une somme de 18.891,55 euros au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L145-58 du code de commerce.

2°) A TITRE SUBSIDIARE

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 3 juin 2022.

Dans ce cas,

FIXER le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 3 juin 2022 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 84.823 € HT et HC, correspondant au montant de l’expertise de Monsieur [X].

III – EN TOUTE HYPOTHÈSE

DEBOUTER purement et simplement la société HAYDEE AUBER de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la société HAYDEE AUBER au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens que l’avocat soussigné pourra recouvrer dans les termes de l’article 699 du même code.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions après exercice du droit de repentir n°3 notifiées par voie électronique le 29 avril 2024), la société HAYDEE AUBER demande au tribunal de :

« ▪ DEBOUTER purement et simplement la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] de ses demandes, fins et conclusions ;

▪ JUGER que la société HAYDEE AUBER a valablement renoncé à poursuivre l’éviction de la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] en offrant le renouvellement du bail en exerçant son droit de repentir le 3 juin 2022,

▪ JUGER que la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] ne peut plus prétendre à une indemnité d’éviction à la suite de l’exercice du droit de repentir le 3 juin 2022 par la société HAYDEE AUBER,

▪ JUGER que la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] est débitrice pour la période comprise entre le 1 er juillet 2017 et jusqu’au 2 juin 2022 d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative déplafonnée des locaux loués,

▪ FIXER à la somme annuelle de 153 000 euros hors taxes et hors charges l’indemnité d’occupation due par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] pour la période comprise entre le 1 er juillet 2017 (date d’effet du congé) et le 2 juin 2022,

▪ JUGER que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction,

▪ JUGER que le bail s’est renouvelé au 3 juin 2022 aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014 à la suite de l’exercice du droit de repentir de la société HAYDEE AUBER,

▪ JUGER que le loyer du bail renouvelé au 3 juin 2022 doit être fixé à la somme annuelle de 153 000 euros hors taxes et hors charges,

▪ JUGER que les intérêts au taux légal seront dus sur les compléments de loyer depuis la date des présentes conclusions et à compter de chaque date d’exigibilité,

▪ Subsidiairement, DESIGNER un expert avec mission de :

o convoquer et entendre les parties, assistées de leurs conseils, et, dans le respect du principe du contradictoire, recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

o se faire communiquer dans le respect du principe du contradictoire tous documents et pièces utiles nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

o visiter les lieux litigieux sis à [Localité 15], les décrire,

o entendre les parties en leurs dires et explications,

o procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

o fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier les éventuels motifs de déplafonnement et la valeur locative des lieux loués à la date du 3 juin 2022, date du renouvellement du bail, au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

o rendre compte du tout et donner son avis motivé,

o dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

o à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

▪ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

▪ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

▪ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

▪ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

▪ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

▪ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

▪ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai;

▪ DIRE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de PARIS dans un délai de six (6) mois à compter de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

▪ DIRE que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires,

▪ JUGER que la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] devra s’acquitter d’un loyer provisionnel pour la durée de l’instance correspondant à son loyer en vigueur (taxes et charges en sus) sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation et que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de la société GRANDE PHAMARCIE DE [Localité 23] en sa qualité de demanderesse,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

▪ DEBOUTER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] de ses demandes formulées au visa de l’article L. 145-58 du code de commerce,

▪ A titre subsidiaire, RAMENER à de plus justes proportions le montant de la demande de la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] au titre des « frais de l’instance »,

▪ CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] à payer à la société HAYDEE AUBER la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

▪ STATUER ce que de droit sur les dépens. »

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience se tenant à juge rapporteur le 06 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] expose qu’en application de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative judiciaire des locaux loués.

La société HAYDEE AUBER soutient qu’en application de l’article L. 145-28 du code de commerce et en raison de l’exercice de son droit de repentir signifié à la société LA GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] le 03 juin 2022, celle-ci est débitrice d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2017 au 02 juin 2022 qui doit être évaluée selon la valeur locative et les critères définis aux articles L. 145-33 et R. 145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Sur ce,

L’article L.145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article R.145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, il est rappelé que :

— le 10 mai 2017, la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] a sollicité de la société HAYDEE AUBER le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017,

— le 31 juillet 2017, la société HAYDEE AUBER a refusé le renouvellement du bail,

— le 03 juin 2022, la société HAYDEE AUBER a informé la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] qu’elle exerçait son droit de repentir et qu’elle consentait au renouvellement du bail à compter de cette date.

Par conséquent, du 1er juillet 2017, date du renouvellement du bail, au 02 juin 2022, période pendant laquelle elle s’est maintenue dans les lieux dans l’attente du versement d’une indemnité d’éviction en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] doit verser à la société HAYDEE AUBER une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des locaux évaluées selon les articles L. 145-33 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce.

a) Sur l’évaluation de la valeur locative

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] évalue la valeur locative au 1er juillet 2017 à la somme de 82 620 euros avant application d’un abattement de 2% afin de tenir compte des charges exorbitantes qui lui incombent. Elle indique que la surface pondérée de 68,85 m2P évaluée par l’expert n’appelle pas d’observation de sa part, en soulignant que ce dernier a bien tenu compte de la pondération. Elle considère que le prix unitaire de la valeur locative de 1 400 euros/m2P est trop élevé et revendique un prix unitaire de 1 200 euros/m2P au vu de trois références de loyer qu’elle produit.

La société HAYDEE AUBER prétend que l’expert a procédé à la pondération de la surface des locaux en retenant des coefficients non conformes à la Charge de l’expertise.

Elle soutient qu’il faut tenir compte de la mezzanine à usage de bureau et évalue la surface pondérée à 85 m2P. Elle revendique une valeur locative de 1 800 euros/m2P au vu des références de loyer qu’elle produit.

Elle souligne que seule la part d’impôt foncier proprement dite peut être déduite, à l’exclusion des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage et de la redevance d’assainissement.

Sur ce,

L’expert évalue la valeur locative à 1 400 euros/m2P, soit une valeur locative totale de 96 390 euros pour une surface pondérée totale de 68,85 m2P.

Il apparaît que les locaux dépendent d’un immeuble sis à l’angle de la [Adresse 25] et de la [Adresse 26] et qu’ils se subdivisent ainsi :

— au rez-de-chaussée : une zone de vente de produits en vente libre et, à la suite, un comptoir de vente de médicaments, d’une surface de 45,90 m2 accessible depuis la [Adresse 25], en bon état d’usage et d’entretien ;

— une mezzanine de 6,00 m2 à usage de bureau à laquelle on accède par un escalier hélicoïdal assez étroit ;

— à l’entresol : une réserve et des sanitaires d’une surface de 42,00 m2, en mauvais état ;

— au sous-sol : une réserve et un laboratoire de 21,60 m2, en état d’usage.

L’expert fixe la surface des locaux à 115,60 m2, selon les plans de délimitation des lots et le relevé de surface établi en 2000 par la société GENERALI IMMOBILIER.

Il évalue ensuite la surface pondérée à 68,85 m2P en vertu de la 5e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière applicable au 1er juillet 2015 et ainsi qu’il suit :

Désignation

Surface utile

Coefficient de pondération

Surface pondérée

Rez-de-chaussée

Zone d’angle

12,50

1,30

16,25 m2P

Partie en 1e zone

(de 0 à 5m de la façade)

33,40

1,00

33,40 m2P

Total RDC

45,90 m2U

49,65 m2P

Mezzanine

(faible HSP/accès étroit)

06,00 m2U

0,20

01,20 m2P

Entresol

42,00 m2U

0,30

12,60 m2P

Sous-sol

21,60 m2U

0,25

05,40 m2P

Totaux

115,50 m2

68,85 m2P

La société HAYDEE AUBER n’explique pas pour quelle raison les coefficients appliqués ne seraient pas conformes à la Charte de l’expertise alors que l’expert rappelle les principes de la pondération, qu’il indique précisément faire application des coefficients de la 5e Charte de l’expertise applicable au 1er juillet 2015 et que les coefficients appliqués sont compris dans les fourchettes d’appréciation établies par la Charte de l’expertise. Dès lors, il ne peut être retenu que la pondération n’a pas été réalisée conformément aux coefficients usuellement applicables.

En ce qui concerne la pondération de la mezzanine, l’expert retient un coefficient de 0,20 alors que la Charte de l’expertise vise un coefficient de 0,30 à 0,40. Il s’avère touefois qu’il a tenu compte de sa faible hauteur sous plafond et de son accès étroit, de sorte que le coefficient de 0,20 est justifié. En outre, si le jugement du juge des loyers commerciaux du 05 octobre 2010 qui est produit par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] mentionne qu’un jugement du 26 juin 2001 et un arrêt confirmatif du 20 septembre 2002 ont retenu une surface pondérée de 85 m2 au motif qu’il n’avait pas été tenu compte de la mezzanine à usage de bureau, il n’est nullement établi que cette mezzanine était celle aujourd’hui considérée, étant souligné que les parties n’ont pas saisi l’expert de cette difficulté.

En l’état de ces éléments, la surface pondérée de 68,85 m2P évaluée par l’expert sera retenue.

En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative unitaire à 1 400 euros/ m2 au 1er juillet 2017, l’expert tient compte dans son appréciation :

— d’une part,

• de la très bonne situation des locaux pour l’activité exercée, dans un quartier touristique, de bureaux et commerçant, à proximité des grands magasins et de l’opéra Garnier ;

• de leur situation à l’angle de la [Adresse 25] et de la [Adresse 26], avec trois façades de 4,70 m [Adresse 25], de 3,60 m à l’angle des deux rues et de 5,60 m [Adresse 26], et trois vitrines;

— de l’existence d’un parking à proximité ;

— d’autre part,

• de la faible superficie des locaux pour l’exercice de l’activité de pharmacie ;

• du mauvais état d’entretien des locaux situés à l’étage ;

• de la visibilité de l’angle en sens inverse de la circulation automobile.

Cette analyse doit être retenue dès lors qu’elle ressort des constatations objectives de l’expert, et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

L’expert prend également en considération les loyers couramment pratiqués dans le voisinage, soit :

— six références de loyer de renouvellement amiable de 1 027 euros/m2P à 1 934 euros/m2P dont une de 1 660 euros/m2P hors droit au bail, pour des locaux situés [Adresse 29], [Adresse 21], [Adresse 25] et [Adresse 28], d’une surface de 55 m2P à 425 m2P, dans lesquels sont exercées des activités de pharmacie, prêt-à-porter, esthétique, équipement, et des baux prenant effet d’octobre 2009 à avril 2019 ;

— trois références de loyer fixés judiciairement de 900 euros/m2P, 1599 euros/m2P et 1 900 euros/m2P, pour des locaux situés [Adresse 25] et [Adresse 27], d’une surface de 21 m2P, 1500 m2P et 57 m2P, dans lesquels sont exercées des activités de papeterie, agence bancaire et chaussures-maroquinerie, et des baux prenant effet aux 1er juillet 2012 et 2010.

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] mentionne trois références de loyer judiciaire de 873 euros/m2P, 732 et 800 euros/m2P qui sont peu pertinentes dans la mesure où les dates des renouvellements, 1er juillet 2012, 1er juillet 2009 et 1er octobre 2011 sont éloignées de celle du renouvellement considéré. En outre, il est rappelé que la valeur locative devant être évaluée selon les prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient de prendre en considération tant les loyers fixés amiablement, que les loyers de marché et les fixations judiciaires et non uniquement ces dernières.

La société HAYDEE AUBER fait état de quatre références de fixation judiciaire de 1 500 euros/m2P à 1 900 euros/m2P pour des renouvellements de 2009, 2010 et 2011dont la date d’effet est trop éloignée de la date du renouvellement considéré et d’une référence judiciaire de 1 800 euros/m2P prenant effet le 1er février 2014, outre trois références de loyer de locations nouvelles également trop anciennes de 2008, 2009 et 2011 de 1 615 euros/m2B à 1 759 euros/m2B et une évaluation amiable pour un renouvellement au 1er janvier 2017 de 1 905 euros/m2B.

Eu égard aux caractéristiques des locaux, à leur emplacement, à la destination contractuelle ainsi qu’aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur unitaire de 1 200 euros/m2P sollicitée par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] est insuffisante et celle de 1 800 euros/m2P sollicitée par la société HAYDEE AUBER est trop élevée.

La valeur de 1400 euros/m2P proposée par l’expert s’avère en revanche justifiée et doit être retenue, soit une valeur locative totale de (68,85 m2P x 1 400 euros/m2P =) 96 390 euros au 1er juillet 2017.

De la valeur locative il convient de déduire le coût de la taxe foncière et celui de l’assurance de l’immeuble supportés par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23]. En effet, si le contrat de bail peut valablement imputer au preneur le paiement de ces charges, il demeure qu’elles incombent légalement au bailleur ; leur transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

Cependant, la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] ne justifie pas avoir payé la somme de 2 915,60 euros au titre de la taxe foncière ; la pièce n°8 visée à ce sujet dans ses conclusions ne correspond pas au justificatif de paiement de la taxe foncière, lequel n’est en outre pas produit.

Il sera donc appliqué un abattement de 3% afin de tenir compte des coûts de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble.

La valeur locative au 1er juillet 2017 s’évalue ainsi à (96 390 x 0,97 =) 93 498,30 euros.

b) Sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] demande qu’il soit appliqué à la valeur locative l’ abattement de précarité de 10% retenu par l’expert en considérant qu’il reste applicable même en cas de repentir du bailleur.

La société HAYDEE AUBER soutient qu’il n’y a pas lieu d’appliquer cet abattement. Elle soutient qu’il n’est pas systématiquement accordé, a fortiori postérieurement à l’exercice du droit de repentir.

Sur ce,

Il ressort de l’article L. 145-28 du code de commerce que l’indemnité d’occupation est déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Or, lorsque la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] a occupé les locaux du 1er juillet 2017 au 02 juin 2022, elle ne bénéficiait pas des mêmes prérogatives qu’un locataire disposant d’un bail renouvelé et sa situation présentait des inconvénients indéniables, tels que l’impossibilité pratique de céder son fonds ou de réaliser des travaux nécessaires à sa pérennité.

La valeur locative des locaux s’en trouvant nécessairement affectée, il y a lieu d’appliquer un abattement afin d’en tenir compte.

L’abattement de 10% retenu par l’expert s’avère justifié.

L’indemnité d’occupation due du 1er juillet 2017 au 02 juin 2022 par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] à la société HAYDEE AUBER s’élève ainsi à la somme de (93 498,30 x 0,90 =) 84 148,47 euros.

c) Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation

En réponse à la demande de la société HAYDEE AUBER d’indexation de l’indemnité d’occupation, la société GRANDE PHARMACIE DE PARIS soutient qu’aucun texte n’oblige le tribunal à indexer l’indemnité d’occupation et qu’il s’agit pour lui d’une simple faculté. Elle ajoute que le bail ne prévoit l’indexation que pour le loyer et non l’indemnité d’occupation.

La société HAYDEE AUBER soutient que l’indemnité d’occupation doit être indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction dans la mesure où elle doit être fixée conformément à l’article L.145-28 du code de commerce qui vise expressément les clauses et conditions du bail expiré.

Sur ce,

Il ressort de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le droit au maintien dans les lieux du locataire s’effectuant au clauses et conditions du contrat de bail expiré et le contrat de bail prévoyant l’indexation du loyer, l’indemnité d’occupation devra être indexée selon les modalités prévues au contrat de bail.

2- Sur la demande en remboursement du trop-perçu d’indemnité d’occupation

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] demande la condamnation de la société HAYDEE AUBER à lui rembourser la différence entre le montant qu’elle a payé depuis le 1er juillet 2017 et les sommes dont elle sera déclarée redevable au titre de l’indemnité d’occupation.

La société HAYDEE AUBER ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Le tribunal ne saurait condamner une partie au paiement d’une somme qui n’est pas déterminée et qu’il ne peut déterminer à défaut pour la société GRANDE PHARMACIE DE PARIS de justifier du montant de la somme payée à la société HAYDEE AUBER durant son maintien dans les lieux.

La société HAYDEE AUBER ne conteste pas que l’indemnité d’occupation précédemment fixée est inférieure à la somme qui lui a été payée par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] depuis le 1er juillet 2017.

Dès lors, la société HAYDEE AUBER sera condamnée à rembourser à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la différence entre la somme qu’elle a effectivement payée depuis le 1er juillet 2017 et la somme dont elle est redevable au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017.

3- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] soutient que le bail s’est renouvelé au 03 juin 2022, date à laquelle la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné de 101 891,47 euros. Elle souligne que si le bailleur soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative qu’il estime à 153 000 euros, il ne justifie d’aucun motif de déplafonnement. En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, elle se réfère au rapport d’expertise judiciaire. Elle retient la surface pondérée de 68,85 m2P évaluée par l’expert. Elle évalue le prix unitaire de la valeur locative à 900 euros/m2P, soit une valeur locative totale de 61 965 euros à laquelle elle applique un abattement de 2% afin de tenir compte du coût de l’assurance de l’immeuble et de laquelle elle déduit la taxe foncière de 2 915,60 euros, soit une valeur locative nette de 57 810,10 euros.

La société HAYDEE AUBER sollicite que le prix du bail renouvelé au 3 juin 2022 soit fixé à la somme de 153 000 euros. Elle fixe la surface pondérée à 85 m2P. Elle évalue la valeur locative unitaire à 1 800 euros/m2P au regard des références de loyer retenues par l’expert M. [P] pour une expertise amiable concernant la boutique voisine à l’enseigne CYRILLUS et en considérant que les locaux loués bénéficient d’une excellente visibilité.

Sur ce,

Aux termes de l’ article L. 145-12 du code de commerce , lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail , et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En outre, il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du bail le 03 juin 2022, date à laquelle la société HAYDEE AUBER a informé la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] qu’elle exerçait son droit de repentir et qu’elle consentait au renouvellement du bail à compter de cette date.

a) Sur le loyer annuel plafonné

En application des dispositions légales susvisées, la variation des indices doit se calculer à partir du dernier indice publié à la date du repentir , pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce, le bail qui a pris effet le 1er avril 2006 et s’est renouvelé le 3 juin 2022 a eu une durée de 16 années, 2 mois et 2 jours.

Le loyer annuel plafonné s’élève donc à la somme de 101 891,47 euros selon le calcul suivant :

80 300 x 118,59 (indice du 4e trimestre 2021) / 93,46 (indice du 4e trimestre 2005) = 101 891,47 euros.

b) Sur la valeur locative

La surface pondérée des locaux a été évaluée dans les développements précédents et fixée à 68,85 m2P.

En ce qui concerne la situation des locaux et leurs caractéristiques, il convient de se référer aux développements précédents relatifs à la fixation de l’indemnité d’occupation au 1er juillet 2017 dès lors que les parties ne soulèvent pas que depuis elles ont fait l’objet de modification.

Il n’y a pas lieu de retenir une prétendue baisse de la commercialité du secteur, d’une part, en raison des fermetures de locaux dès lors qu’il n’en est pas rapporté la preuve et, d’autre part, en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 dès lors que le renouvellement est postérieur de deux ans à la crise et qu’à cette date il n’existait plus d’incertitude quant à l’évolution de l’épidémie et à la reprise de l’activité commerciale.

S’agissant du prix unitaire de la valeur locative, les références retenues par l’expert qui datent de 2009 à 2013 pour une évaluation de la valeur locative au 03 juin 2022 sont trop anciennes pour être retenues, à l’exception de la référence de la pharmacie PETIT BAILLY de 1 934 euros/m2P, pour une surface pondérée de 106,14 m2P, située [Adresse 11] et un renouvellement au 19 avril 2019, étant relevé que l’expert précise que la commercialité et la surface de cette pharmacie sont plus avantageuses que celles des locaux considérés.

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] mentionne deux références de fixation judiciaire pour des renouvellements de 2009 et 2011, également peu pertinentes car trop éloignées du renouvellement considéré.

La société HAYDEE AUBER produit le rapport d’une expertise amiable réalisée par M. [P], expert près la cour d’appel, pour des locaux à l’enseigne CYRILLUS également situés [Adresse 6].

De ce rapport, il peut être retenu les références pertinentes suivantes :

— des loyers de nouvelles locations,

Date d’effet du bail

Adresse

Activité

Surface pondérée

Loyer unitaire

Loyer décapitalisé

février 2021

[Adresse 10]

équipement de la personne

156 m2P

1 346 euros

octobre 2020

[Adresse 12]

équipement de la maison

120 m2P

1 667 euros

juillet 2020

[Adresse 17]

alimentation

26 m2P

2 500 euros

octobre 2019

[Adresse 1]

équipement de la personne

64 m2P

1 813

euros

1 910 euros

juin 2019

[Adresse 4]

équipement de la personne

108 m2P

2 130 euros

2 674 euros

mai 2019

[Adresse 18]

sexe shop, articles érotiques

93 m2P

1 581 euros

2 038 euros

août 2018

[Adresse 5]

alimentation

170 m2P

2 061 euros

2 576 euros

février 2018

[Adresse 8]

alimentation

47 m2P

1 442 euros

— des loyers de renouvellement amiable,

avril 2020

[Adresse 2]

banque

152 m2P

2 093 euros

janvier 2020

[Adresse 13]

services

121 m2P

1 593 euros

— des loyers fixés judiciairement,

octobre 2017

[Adresse 9]

équipement de la personne

140 m2P

1 800 euros

juillet 2016

[Adresse 3]

alimentation

152 m2P

1 200 euros

Eu égard aux caractéristiques des locaux, à leur emplacement, à la destination contractuelle ainsi qu’aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire au 03 juin 2022 doit être fixée à 1 600 euros/m2P, soit une valeur locative totale de (68,85 m2P x 1 600 euros =) 110 160 euros.

Il convient ensuite d’appliquer un abattement de 3% afin de tenir compte des coûts de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble.

La valeur locative au 03 juin 2022 s’évalue ainsi à la somme de (110 160 x 0,97 =) 106 855,20 euros.

c) Sur le loyer du bail renouvelé

Au 03 juin 2022, la valeur locative de 106 855,20 euros étant supérieure au loyer plafonné de 101 891,47 euros et aucun motif de déplafonnement n’étant invoqué par la société HAYDEE AUBER, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à 101 891,47 euros.

Il est dû des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 29 avril 2024, date des conclusions de la société HAYDEE AUBER, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date.

4- Sur la demande de remboursement des frais de l’instance

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] expose avoir supporté des frais d’huissier et d’avocat d’un montant total de 18 891,55 euros et souligne que les frais d’instance visés par l’article L. 145-8 du code de commetce ne se limitent pas aux seuls frais taxables et qu’ils peuvent comprendre les honoraires d’avocat.

La société HAYDEE AUBER considère que les dispositions légales ne visent pas spécifiquement les honoraires d’avocat, qu’elle est étrangère à la convention d’honoraires signée entre la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] et son avocat et que les frais étrangers à la procédure et postérieurs à la signification du droit de repentir doivent être exclus.

Sur ce,

L’article L.145-58 du code de commerce prévoit que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail.

Il est acquis que le bailleur doit rembourser au locataire l’intégralité des frais taxables et non taxables que celui-ci a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé.

La société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] prouve avoir payé :

— la somme de 81,55 euros au titre des honoraires de l’huissier de justice ayant délivré l’assignation selon facture du 09 mai 2018,

— la somme de 18 810 euros au titre des honoraires de l’avocat ayant assuré sa défense selon factures des 30 septembre 2017 (990 euros TTC), 22 octobre 2018 ( 3 498 euros TTC), 31 octobre 2018 (330 euros TTC), 25 juillet 2019 (3 242 euros TTC) 03 octobre 2019 (594 euros TTC), 04 février 2020 (330 euros TTC), 16 décembre 2020 (3 828 euros TTC), 02 mars 2021 (2 574 euros euros TTC), 28 juillet 2021 (1 650 euros TTC), 08 décembre 2021 (2 046 euros TTC), 08 février 2022 (1 584 euros TTC) et 06 mai 2022 (1 914 euros TTC),

soit une somme totale de 18 891,55 euros que la société HAYDEE AUBER doit rembourser à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23].

A cette somme il convient d’ajouter le coût de l’expertise judiciaire.

Par conséquent, la société HAYDEE AUBER sera condamnée à payer à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la somme de 18 891,55 euros, outre le coût de l’expertise judiciaire, en remboursement des frais de l’instance.

5- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société HAYDEE AUBER qui succombe sera condamnée aux dépens .

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société HAYDEE AUBER de condamnation de la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 84 148,47 euros (quatre vingt quatre mille cent quarante huit euros et quarante sept centimes) l’indemnité annuelle due du 1er juillet 2017 au 02 juin 2022 par la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] à la société HAYDEE AUBER pour son occupation des locaux situé à [Adresse 22] [Localité 19] [Adresse 20], [Adresse 6] ;

Dit que cette indemnité d’occupation doit être indexée selon les modalités prévues au contrat de bail expiré ;

Condamne la société HAYDEE AUBER à rembourser à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la différence entre la somme qu’elle a effectivement payée depuis le 1er juillet 2017 et la somme dont elle est redevable au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 ;

Fixe à la somme de 101 891,47 euros (cent un mille huit cent quatre vingt onze euros et quarante sept centimes) le loyer annuel du bail renouvelé au 03 juin 2022 entre la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] et la société HAYDEE AUBER pour les locaux situé à [Adresse 24] ;

Dit qu’il est dû des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 29 avril 2024 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Condamne la société HAYDEE AUBER à payer à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la somme de 18 891,55 euros (dix huit mille huit cent quatre vingt onze euros et cinquante cinq centimes), outre le coût de l’expertise judiciaire, en remboursement des frais de l’instance ;

Condamne la société HAYDEE AUBER aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société HAYDEE AUBER à payer à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société HAYDEE AUBER de condamnation de la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 23] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 23] le 22 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER