CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Vanessa LEMARECHAL + M^e Jean-Jacques SALMON

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DU : 12 Mai 2025

N°RG : N° RG 22/00174 – N° Portalis DBW6-W-B7G-DAKH

Nature Affaire : Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 12 Mai 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.A.R.L. [Z]

RCS de [Localité 4] n° 351.178.504

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Myriam AZOT-BENARROCHE, avocat au barreau de PARIS

ET :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7]

située [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic la société CITYA COTE FLEURIE dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Dominique BARANGER, Vice-Présidente ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 03 Février 2025, prise en formation double rapporteur par Anne-Laure BERGERE, Présidente, et Sarah NICOLAI, Juge, qui, en l’absence d’opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 12 Mai 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 février 1989, la Sarl [Z] a acquis au sein de la résidence [Localité 9] Palace, soumise au régime de la copropriété, les lots 234, 235, 219, 220, 221, 222, 236, 237 et 238 constitués en rez-de-chaussés de locaux commerciaux, d’un appartement et de caves.

Suivant ordonnance du 27 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux a notamment :

— condamné la Sarl [Z] à cesser l’exploitation du commerce restaurant ouvert sous l’enseigne “Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko” dans la résidence [Localité 9] Palace, ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que la Sarl [Z] sera autorisée à reprendre l’exploitation de son commerce sous les conditions de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] Palace qu’elle a mis en oeuvre les mesures propres à faire cesser toute nuisance olfactives et sonores et après avoir reçu un avis favorable de la commission de sécurité pour l’ouverture des lieux au public,

— condamné la Sarl [Z] à procéder au retrait de l’enseigne “ Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko” et des panneaux apposés sur la façade de l’immeuble, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que la Sarl [Z] pourra apposer de nouveau lesdites enseignes et panneaux sous condition de justifier de l’accord d’une assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par arrêt du 30 avril 2019, la cour d’appel de [Localité 5] a confirmé cette décision, sauf en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et en ce qu’elle a dit que la Sarl [Z] pourra apposer de nouveau lesdites enseignes et panneaux sous condition de justifier de l’accord d’une assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble, et statuant à nouveau, a notamment:

— dit que la Sarl [Z] pourra apposer de nouveau lesdites enseignes et panneaux sous condition de justifier de l’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble,

— condamné la Sarl [Z] à payer au [Adresse 8] [Localité 9] Palace la somme provisionnelle de 26 887, 12 euros à valoir sur le règlement des appels de charge au titre de la période courue entre le 1er avril 2016 et le 1er juillet 2018.

Suivant exploit du 17 février 2022, la Sarl [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] Palace afin notamment de voir :

— dire que l’activité exploitée par la Sarl [Z] est conforme au règlement de copropriété,

— dire que la société [Z] répond aux conditions nécessaires à la reprise de son activité de restauration rapide,

— autoriser la société [Z] à exploiter son commerce sous l’enseigne “Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko”,

— dire que la société [Z] a acquis par prescription acquisitive un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien de son enseigne sur les parties communes et, en conséquence, l’autoriser à apposer son enseigne en façade de l’immeuble,

— condamner le [Adresse 8] [Localité 9] Palace à payer à la société [Z] la somme de 378 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté les fins de non recevoir soulevées par le [Adresse 8] [Localité 9] Palace, débouté la Sarl [Z] de toutes ses demandes.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2025, la Sarl [Z] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103 et 1240 du code civil, des articles 7 et 8 du règlement de copropriété, de :

— dire que l’activité exploitée par la Sarl [Z] au sein de son établissement dépendant de l’immeuble résidence [Localité 9] Palace est conforme au règlement de copropriété,

— dire qu’elle répond aux conditions nécessaires à la reprise de son activité de restauration,

— l’autoriser à exploiter son commerce de restauration dans l’immeuble ou, à tout le moins, juger qu’elle est en droit d’exploiter ce commerce,

— dire qu’elle a acquis par prescription acquisitive un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien de son enseigne sur les parties communes et en conséquence l’autoriser à apposer son enseigne en façade de l’immeuble,

— condamner le [Adresse 8] [Localité 9] Palace à lui payer la somme de 684 625 euros en réparation du préjudice subi,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le [Adresse 8] [Localité 9] Palace à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de son action, la Sarl [Z] fait valoir qu’elle est empêchée fautivement d’exploiter son activité commerciale de restauration dans ses lots privatifs, en violation du règlement de copropriété, qui autorise, en son article 8, une telle activité , rappelant que cela fait plus de trente ans qu’un commerce de bouche est exploité dans lesdits locaux, et qu’une enseigne en ce sens est apposée.

Sur son préjudice, elle estime qu’elle a perdu 5 ans et 10 mois de chiffre d’affaire qu’elle évalue à 300 euros par jour lissé sur une année entière compte tenu de la saisonnalité de son activité, ce qui correspond à un préjudice total de 684 625 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025, le [Adresse 8] [Localité 9] Palace demande, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et du règlement de copropriété, de :

— débouter la Sarl [Z] de toutes ses prétentions,

— condamner la Sarl [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

— condamner la Sarl [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour s’opposer à la poursuite de l’activité de restauration de la Sarl [Z], le [Adresse 8] [Localité 9] Palace fait valoir qu’il rapporte la preuve que cette activité génère des nuisances sonores et olfactives très importantes, qui persistent, puisque la demanderesse a maintenu son activité malgré les fermetures administratives et qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a fait réaliser les travaux nécessaires, préconisés dès 1990, dans le cadre de la première instance judiciaire, pour les faire cesser. Au demeurant, il fait observer qu’elle allègue elle-même que le conduit de cheminée d’évacuation des odeurs et fumées de cuisine a été détruit, ce qui démontre bien que l’activité cause nécessairement des nuisances. Surabondamment, elle fait observer qu’une procédure de saisie immobilière est actuellement en cours, avec une adjudication fixée au 27 mars 2025, la Sarl [Z] ne payant pas ses charges de copropriété, ce qui tend à rendre sans objet ses prétentions.

Le [Adresse 8] [Localité 9] Palace s’oppose également à la pose d’une enseigne, à défaut d’accord préalable du syndic et de l’architecte de l’immeuble, faisant valoir que la possession n’est pas paisible, eu égard notamment à l’existence de multiples procédures judiciaires, de sorte que l’usucapion est invoquée en vain par la Sarl [Z].

Sur la demande de dommages et intérêts, le défendeur fait observer qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, la Sarl [Z] ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, dans l’irrespect des règles de sécurité incendie, engendrant la fermeture administrative de son établissement. En outre, le montant du préjudice n’est justifié par aucune pièce, rappelant également qu’il y a eu les fermetures administratives liées à la pandémie, les périodes où l’activité a été maintenue malgré les dites fermetures. En tout état de cause, au vu des éléments comptables qu’il a pu se procurer, il relève que la demande est 4 fois supérieure au chiffre d’affaire réel de l’activité.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la Sarl [Z]

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, l’article 8 du règlement de copropriété de la résidence [Localité 9] Palace soumet l’utilisation des locaux commerciaux, partie privative, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit produit ou les odeurs dégagées. Il prévoit également que cette activité ne doit pas nuire à la sécurité de l’ensemble immobilier.

Or, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un arrêté de fermeture administrative du restaurant de la Sarl [Z] pris le 12 décembre 2014 par la commune de [Localité 10], décision prise en raison du non respect des normes de sécurité des ERP contre l’incendie. Cette décision conditionnait la réouverture des locaux au public à la mise en conformité de l’établissement constatée par une visite de la commission de sécurité et une autorisation de réouverture délivrée par arrêté municipal.

Bien que ne justifiant pas de ces conditions de ré-ouverture, il est constant que la Sarl [Z] a repris une activité commerciale le 5 juillet 2018, sous l’enseigne “Rôtisserie Trouvillaise Cocoriko”. Faute pour elle de s’être conformée aux mesures de sécurité imposées pour l’ouverture d’un établissement au public, la commune de [Localité 10] a pris un nouvel arrêté de fermeture au public le 10 août 2018, après avis défavorable à la poursuite de l’exploitation émis le 9 août 2018.

La Sarl [Z] ne justifie pas avoir contesté utilement ces décisions devant la juridiction administrative.

De plus, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a fait réaliser les travaux nécessaires au respect des règles de sécurité, étant fait observer à cet égard qu’il importe peu que la colonne de cheminée d’extraction des fumées et odeurs ait été détruite lors du ravalement de l’immeuble en 2022, puisque ce seul élément n’était pas de nature à remplir les conditions de sécurité requises. En tout état de cause, contrairement à ce qu’elle soutient, la Sarl [Z] n’établit pas la preuve d’un fait fautif de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] Palace dans la destruction de ce conduit, et ce d’autant que par de nombreuses décisions judiciaires, la Sarl [Z] a été invitée à procéder elle-même aux travaux de sécurité nécessaires à l’ouverture de son commerce.

Il résulte de ces éléments non seulement, que, ne répondant pas aux exigences de sécurité requises par le règlement de copropriété, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires s’oppose à la ré-ouverture de l’activité commerciale exploitée dans les locaux privatifs de la Sarl [Z], et par suite à l’apposition d’une enseigner et au paiement d’une quelconque indemnité mais surtout que la non-exploitation du commerce, depuis 2014 ne trouve pas son origine dans les agissements de la copropriété, mais dans les arrêtés de fermeture administrative pris par la commune de [Localité 10] qui n’ont pas été respectées et mis en oeuvre par la Sarl [Z].

Dans ces conditions, l’action engagée par la Sarl [Z] est mal fondée et elle sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une indemnisation que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le [Adresse 8] [Localité 9] Palace ne rapporte nullement la preuve de la mauvaise foi ou d’un fait constitutif de malice ou de dol émanant de la Sarl [Z]. Il en est de même de l’existence d’un préjudice distinct des frais indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Sarl [Z] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité et la solution du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du [Adresse 8] [Localité 9] Palace à concurrence de la somme de 4 000 euros.

Eu égard à la solution et à la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la Sarl [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE le [Adresse 8] [Localité 9] Palace de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

CONDAMNE la Sarl [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la Sarl [Z] à payer au [Adresse 8] [Localité 9] Palace la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,