Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 2 juillet 2025, n° 24/04004

TJ Caen 2 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du non-respect des obligations locatives par la locataire.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que la locataire avait accumulé des impayés et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, occupant les lieux sans droit, devait indemniser le bailleur au montant des loyers dus.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé que la locataire, succombant dans ses demandes, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 2 juil. 2025, n° 24/04004
Numéro(s) :	24/04004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	10 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian LEVIONNAIS
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04004 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAVY

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[X] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [X] [L]

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence de [D] [G], auditeur de justice, [S] [W], greffier-stagiaire, et [M] [R], élève-avocate

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2020, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [X] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 474,11 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 207,81 euros.

Le 18 juillet 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [X] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.176,41 euros, arrêtée au 30 juin 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 30 septembre 2024, remis à domicile, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— entendre constater la résiliation du contrat de location ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [X] [L] du logement occupé, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [X] [L] à payer :

* la somme de 1.820,50 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

*Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont le commandement de payer et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 29 avril 2025, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par son avocat, qui actualise la dette et s’oppose aux délais de paiement.

Madame [X] [L] a comparu en indiquant que le logement était vide et qu’elle n’y habitait plus.

Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois et précisé qu’elle avait un revenu de 1800 euros par mois et trois enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 1er octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 15 juillet 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 18 juillet 2024, le bailleur a fait commandement au locataire à payer la somme de 1.176,41 euros, arrêtée au 30 juin 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel les locataires pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 28 avril 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.307,39 euros, déduction faite des frais de procédure de 221,17 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 18 septembre 2024, faute de certitude de reprise du logement et de fin de bail et de condamner Madame [X] [L] au paiement de la somme de 4.307,39 euros suivant décompte arrêté au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En l’espèce, il convient de relever que le dernier paiement effectué par Madame [X] [L] est en date du 5 janvier 2024. Ainsi, tous les loyers depuis lors sont demeurés impayés. La proposition d’apurement est disproportionnée par rapport aux revenus de la locataire. Il ne sera pas fait droit à sa demande de délai de paiement.

Par conséquent, Madame [X] [L] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai précité, Madame [X] [L] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [X] [L] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [X] [L] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 18 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [L], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 13 novembre 2020 portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8], à compter du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [L] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.307,39 euros , suivant décompte arrêté au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [L] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celle-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [X] [L] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 18 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DÉBOUTE Madame [X] [L] de sa demande de délai de paiement ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Madame [X] [L] à payer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION