CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Noël LEJARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LISIEUX

DU : 20 Février 2026

N°RG : N° RG 25/00653 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DPEJ

Nature Affaire : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 20 Février 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [E], [R], [A] [N]

né le 29 Juin 1960 à [Localité 1], de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

Madame [U], [V], [L] [Y] épouse [N]

née le 08 Septembre 1963 à [Localité 3], de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

ET :

Madame [C], [P], [M] [F]

née le 30 Août 1985 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 19 Décembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 31 janvier 2025, [E] [N] et [U] [Y] épouse [N] ont consenti à [C] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 2] moyennant le prix de 830 000 euros.

La promesse prévoyant des conditions suspensives a été consentie pour une durée expirant le 7 avril 2025.

La signature de la vente prévue le 7 avril 2025 n’a pas eu lieu, en raison de l’absence de Mme [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, [E] [N] et [U] [Y] épouse [N] ont fait assigner [C] [F] devant le Tribunal judiciaire de Lisieux, au visa de l’article 1193 du code civil, aux fins de :

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 83 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée à la promesse unilatérale de vente du 31 janvier 2025,

— condamner Mme [F] au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] font valoir que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente leur est définitivement acquise puisque toutes les conditions suspensives étaient remplies pour permettre la signature de l’acte de vente. Ils précisent que cette indemnité ne revêt pas la qualification de clause pénale et n’est donc pas réductible.

Mme [F] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2025 et mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 du même code dispose que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la promesse de vente signée le 31 janvier 2025 comporte en page 14 un paragraphe intitulé Conditions Suspensives. Plusieurs conditions suspensives sont stipulées : des conditions suspensives de droit commun, l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif, l’analyse de l’eau du forage, une déclaration du forage en mairie et en préfecture et une déclaration d’existence de l’étang en préfecture ou tout autre document en justifiant émis par les services compétents.

Les époux [N] produisent les certificats d’urbanisme d’information délivrés les 5 et 12 février 2025, un résultat d’analyse de l’eau de forage effectuée le 29 janvier 2025, une déclaration de forage effectuée le 11 février 2025 auprès du ministère de la transition écologique et transmise également aux services de la mairie de [Localité 2] par courriel du même jour, un courriel de la direction départementale des territoires et de la mer du Calvados en date du 11 mars 2025 relatif au classement du plan d’eau.

Dès lors que tous les documents requis ont été produits, il convient de considérer que les conditions suspensives sont remplies.

Par courriel du 24 mars 2025, Mme [F] a d’ailleurs indiqué au notaire : « je suis effectivement d’accord pour acquérir le bien en l’état suite au courrier de la DDTM concernant l’étang ». Elle a confirmé son accord pour une signature de l’acte le 7 avril 2025.

Suite au courriel du notaire chargé de la vente en date du 29 avril 2025 lui rappelant les termes de la promesse unilatérale de vente, le choix des époux [N] de remettre en vente leur bien et la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [F] a répondu : « je prends bonne note de votre e-mail et de la décision des [N] que je comprends parfaitement. J’étais hier à nouveau chez PALATINE ma banque accompagnée de mon gestionnaire de patrimoine et mon avocate.

La banque s’est plantée très sérieusement et à ce jour ils ont des difficultés à débloquer la situation. Néanmoins le service juridique et contentieux de Palatine prendra tous les frais en charge en ce compris s’il n’avait pas débloqué les 83.000 € d’ici 15 jours. »

Il est donc établi que Mme [F] n’a pas régularisé l’acte de vente alors que l’ensemble des conditions était réalisé.

Par conséquent, en application du paragraphe Indemnité d’immobilisation figurant en page 12 aux termes duquel en cas de non réalisation de la vente promise, l’indemnité d’immobilisation de 83 000 euros restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, Mme [F] est condamnée à payer aux époux [N] la somme de 83 000 euros.

Sur les frais de procédure :

Mme [F], succombant, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer aux époux [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE [C] [F] à payer à [E] [N] et [U] [Y] épouse [N] la somme de 83 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE [C] [F] aux dépens ;

CONDAMNE [C] [F] à payer à [E] [N] et [U] [Y] épouse [N] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,