Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [I]

Logement 115 Etage 2

4 Rue de L’Ile de Noirmoutier

44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [L] [V] épouse [I]

Logement 115 Etage 2

4 Rue de L’Ile de Noirmoutier

44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01844 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2DJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [N] [I]

CCC à Madame [L] [V] épouse [I]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 décembre 2017 à effet au 27 décembre suivant, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [N] [I] et [L] [V] épouse [I] un logement de type 4 lui appartenant sis, 4 rue de l’île de Noirmoutier, 2ème étage, n°115 – 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 518,18 € outre une provision mensuelle pour charges de 124,16 €. Le 27 décembre 2017, les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un emplacement de stationnement sis 4 rue de l’île de Noirmoutier – 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE pour un loyer mensuel de 61,87 €, outre 8,18 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [N] [I] et [L] [V] épouse [I] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 319,04 € arrêté au 15 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [N] [I] et [L] [V] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater à compter du 27 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers la résiliation des baux ayant pris effet le 27 décembre 2017 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire desdits baux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement les locataires à lui payer les sommes suivantes :

—  6 059,49 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 27 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 27 janvier 2025 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappeler aux locataires qu’ils restent tenus au paiement de leurs loyers courants de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

— assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 6 août 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. A ladite audience, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7 070,98 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 septembre 2025. Elle indique que le loyer hors charge est de 826,43 € et que les locataires ont repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience. Enfin, elle ne s’oppose pas aux délais de paiement si ceux-ci sont accordés sur une période maximale de 24 mois.

Régulièrement assignés chacun à étude, [N] [I] et [L] [V] épouse [I] ont comparu. Ils ne contestent pas le montant de la dette et proposent de verser la somme mensuelle de 200 € en plus de leur loyer courant sur une période de 36 mois en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Toutes les parties étant présentes il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 4 mars 2024, dont la Commission a accusé réception le 12 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [N] [I] et [L] [V] épouse [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 319,04 € arrêté au 15 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article 4.7.1.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et les époux [I] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 070,98 €, au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 344,47 € (159,94 € + 184,53 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

Les époux [I], mariés en Géorgie le 17 août 2003, sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

En conséquence, [N] [I] et [L] [V] épouse [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 726,51 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 3 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 826,43 € avec revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte actualisé produit aux débats que [N] et [L] [I] ont repris le paiement partiel de leur loyer depuis mai 2025 et intégral depuis juillet 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières du couple résultent de la perte d’emploi de [N] [I] à la suite du covid, les seules ressources du couple étant uniquement composées du salaire de [L] [I]. Il est également mentionné que les époux [I] souhaitent rester dans le logement, qu’ils envisagent de solliciter une aide financière pour solder une partie de la dette et qu’ils ont accepté une mesure d’accompagnement social lié au logement.

Lors de l’audience, les locataires confirment ces informations et proposent de verser la somme de 200 € par mois en plus de leur loyer courant sur une période de 36 mois afin de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

À ladite audience, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS s’oppose à l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois mais donne son accord pour 24 mois.

Dès lors que [N] et [L] [I] ont repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience et que l’évolution de leur situation doit leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, il convient de leur accorder des délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Au regard du montant de la dette, la proposition faite par les locataires est suffisante pour apurer leur dette de loyer sur une période de 33 mois ; leur accorder des délais sur une période de 24 mois reviendrait à une échéance mensuelle trop importante au vu de leurs ressources qu’ils ne pourraient honorer, il convient donc, dans le respect de la loi, de faire droit à leur demande.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les époux [I] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due solidairement par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [I] et [L] [V] épouse [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Les époux [I] seront condamnés à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation des baux d’habitation conclu le 20 décembre 2017 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et [N] [I] et [L] [V] épouse [I], concernant le logement sis 4 rue de l’île de Noirmoutier, 2ème étage, n°115 – 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE et de location d’un emplacement de garage conclu le 27 décembre 2027 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement [N] [I] et [L] [V] épouse [I] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 6 726,51 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [N] [I] et [L] [V] épouse [I] un délai de paiement de trente-trois (33) mois pour se libérer de la dette, soit 32 mensualités de 200 €, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [N] [I] et [L] [V] épouse [I] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués 4 rue de l’île de Noirmoutier, 2ème étage, n°115 – 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE, et du garage en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [I] et [L] [V] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [N] [I] et [L] [V] épouse [I] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 3 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 826,43 €, augmenté des charges et revalorisation et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [N] [I] et [L] [V] épouse [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY