TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CHUNET (B1209)

M^e BEER (E0107)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/13885

N° Portalis 352J-W-B7C-COKKD

N° MINUTE : 6

Assignation du :

21 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [R] [L] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Lola CHUNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1209

DÉFENDERESSE

S.A.S. SODEREV TOUR (RCS de PARIS n°445 103 658)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0107

Décision du 16 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 18/13885 – N° Portalis 352J-W-B7C-COKKD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 05 février 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 décembre 2008, M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] (ci-après les époux [E]) ont acquis auprès de la société LES PIERRES BLANCHES, en état futur d’achèvement, des locaux dépendant de la résidence dénommée Le Roc Belle Face (bâtiment A, niveau 2), située dans la station de montagne [Localité 3], lieu-dit [Localité 4], à [Localité 5] (Savoie) et constituant les lots n° 118 (appartement), 17 (cave) et 872 (emplacement de stationnement au niveau -2), pour un prix de 345 628,99 euros.

Cet ensemble immobilier étant destiné à être exploité en résidence de tourisme et afin de bénéficier des avantages fiscaux accordés par le régime légal prévu pour cette opération d’investissement locatif, par acte sous seing privé en date du 05 décembre 2008 les époux [E] ont donné ces locaux à bail commercial à la société SODEREV TOUR, pour une durée de neuf années à compter de la date de leur mise à disposition, avec renonciation du preneur à la faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales, pour l’exercice d’une activité de d’exploitation de résidence de tourisme et moyennant un loyer annuel de 13 711 euros, hors taxes et hors charges.

Le 28 septembre 2012, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société SODEREV TOUR.

Selon avenant en date du 30 août 2013, prenant effet au 1er janvier 2013, les parties ont notamment :

— modifié l’article 5 du bail relatif au loyer en numéraire et à l’éventuel loyer en nature afin, notamment, de tenir compte de la réalisation de travaux dans la résidence ;

— complété l’article 2 relatif à la durée du bail par la mention suivante : « le bail se terminera le 31 mars suivant le terme initialement prévu dans le bail », «le reste demeurant inchangé » ;

— stipulé un article G relatif à l’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice signifié le 19 janvier 2017, les époux [E] ont donné congé des locaux loués à la société SODEREV pour le 31 mars 2018, avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction d’un montant de 4 547 euros.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 21 novembre 2018, les époux [E] ont assigné la société SODEREV TOUR devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris afin notamment de voir juger que le bail est arrivé à échéance le 31 mars 2018 et voir ordonner l’expulsion de la société SODEREV TOUR.

Selon un jugement rendu le 17 février 2022, le tribunal a notamment :

— dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 19 janvier 2017 par les époux [E] à la société SODEREV TOUR a mis fin au bail à compter du 31 mars 2019 à minuit et ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société SODEREV TOUR;

— dit que la société SODEREV TOUR est redevable à l’égard des époux [E] d’une indemnité d’occupation statutaire du 1er avril 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— débouté les époux [E] de leurs demandes d’expulsion et de restitution des clés, sous astreinte, ainsi que de leur demande de condamnation de la société SODEREV TOUR au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun «d’un montant de 2.080 euros par mois pour la période allant du 1er avril 2018 à la date de libération de l’appartement et de restitution des clés aux Epoux [E] (déduction faite des sommes réglées par SODEREV TOUR au titre de ladite période)» ;

— débouté les époux [E] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— débouté les époux [E] de leur demande de « dire et juger que la société SODEREV TOUR ne saurait réclamer une quelconque somme aux Epoux [E] au titre de la jouissance de leur appartement à compter du 1er avril 2018 » ;

— avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et commis en qualité d’expert M. [O] [Z].

L’expert a déposé son rapport, lequel a été reçu au greffe le 04 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, les époux [E] demandent au tribunal de :

« – FIXER l’indemnité d’éviction dans la limite de la somme de 4.547 € ;

A titre subsidiaire,

— FIXER l’indemnité d’éviction dans la limite de la somme de 6.995 €.

— ORDONNER à compter du paiement de l’indemnité d’éviction l’expulsion de la SAS SODEREV TOUR et de tous les occupants de son chef des lieux loués ;

— ORDONNER la remise des lieux et des clés sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 8 jours après la signification du jugement à intervenir ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par la SAS SODEREV TOUR à Monsieur [T] [E] et Madame [R] [L] épouse [E] à indemnité cumulée depuis le 1er avril 2019 au 30 mars 2025 de 93.393,00 € HT soit 99.930,51 euros TTC et une indemnité d’occupation mensuelle de 1408,28 € HT par mois à compter du 1er avril 2025 ;

Décision du 16 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 18/13885 – N° Portalis 352J-W-B7C-COKKD

— CONDAMNER la SAS SODEREV TOUR à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [R] [L] épouse [E] la somme de 43.200,63 euros TTC au titre des sommes restant dues au titre de l’indemnité d’occupation ;

— ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction due Monsieur [T] [E]et Madame [R] [L] épouse [E] et l’indemnité d’occupation;

— DEBOUTER la SAS SODEREV TOUR de l’ensemble de ses demandes;

— CONDAMNER la SAS SODEREV TOUR à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [R] [L] épouse [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER la restitution partielle de la provision de 4.000 euros consignée par Monsieur [T] [E] et Madame [R] [L] épouse [E]. ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la société SODEREV TOUR demande au tribunal de :

« A titre principal,

— juger nul et de nul effet le congé délivré le 19 janvier 2017 ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à 4.547 euros HT par an ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 6.820,50 euros HT par an ;

En tout état de cause,

— débouter les époux [E] de leurs demandes ;

— exclure l’exécution provisoire de droit ;

— condamner les époux [E] à verser à la société Soderev Tour la somme de 5.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les époux [E] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Christian Beer, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience se tenant à juge rapporteur du 05 février 2026, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 16 avril 2026.

Postérieurement, le 04 février 2026, les consorts [E] ont notifié des conclusions par voie électronique, expliquant actualiser certaines demandes ainsi qu’il suit :

« – FIXER l’indemnité d’occupation due par la SAS SODEREV TOUR à Monsieur [T] [E] et Madame [R] [L] épouse [E] à indemnité cumulée depuis le 1er avril 2019 au 31 mars 2026 de 109.442,32 euros HT soit 117.103,28 euros TTC et une indemnité d’occupation mensuelle de 1.408,28 € HT par mois à compter du 1er avril 2025 ;

— CONDAMNER la SAS SODEREV TOUR à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [R] [L] épouse [E] la somme de 52.848,78 euros TTC au titre des sommes restant dues au titre de l’indemnité d’occupation ; ».

A l’audience, le tribunal a soulevé la question de la recevabilité de ces conclusions eu égard aux dispositions de l’article 802 du code de procédure civile et autorisé les parties à produire une note en délibéré à ce sujet avant le 26 février 2026.

Le 18 février 2026, la société SODEREV TOUR a adressé au tribunal une note en délibéré par voie électronique.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité des conclusions des époux [E] notifiées le 04 février 2026

Les époux [E] ne se prononcent pas sur la recevabilité de leurs conclusions notifiées le 04 février 2026, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 19 mars 2025.

La société SODEREV TOUR soutient que le décompte des époux [E] est forcément erroné puisqu’ils n’ont jamais produit les procès-verbaux de réalisation des travaux préconisés pour justifier leur calcul de l’indemnité d’occupation. Selon elle, l’article 5.1. de l’avenant ne peut pas s’appliquer et c’est le loyer prévu par l’avenant 5.1.A fixé à 9 094 euros par an qui doit servir de base de calcul à l’indemnité d’occupation. De plus, s’agissant d’indemnités, la TVA ne s’applique pas. Elle considère que seul son tableau doit être pris en compte et en déduit que les époux [E] doivent lui rembourser un trop perçu.

Sur ce,

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Les parties avaient été autorisées à produire une note en délibéré sur la recevabilité, eu égard aux dispositions susvisées de l’article 802 du code de procédure civile, des conclusions notifiées par les époux [E] le 04 février 2026 alors que l’ordonnance de clôture avait été rendue le 19 mars 2025.

Il s’avère cependant que dans sa note en délibéré la société SODEREV TOUR se prononce sur le fond des demandes et non sur la recevabilité des conclusions des époux [E]. Ses observations ne peuvent donc être prises en considération.

Aux termes de leurs conclusions litigieuses, les époux [E] réactualisent leurs demandes relatives à l’indemnité d’occupation alors que selon les dispositions légales susvisées, les seules conclusions de réactualisation qui peuvent être notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture sont des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Décision du 16 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 18/13885 – N° Portalis 352J-W-B7C-COKKD

Par conséquent, les conclusions notifiées par les époux [E] le 04 février 2026 seront déclarées irrecevables et le tribunal statuera selon leurs conclusions notifiées le 19 février 2025 susvisées.

2- Sur la demande de la société SODEREV TOUR de nullité du congé du 19 janvier 2017

Les époux [E] exposent que le tribunal a déjà statué sur la validité du congé du 19 janvier 2017 dans son jugement du 18 février 2020 et que la société SODEREV TOUR ne peut revenir sur ce point.

La société SODEREV TOUR soutient qu’en jugeant que le congé avait produit effet au 31 mars 2019, le tribunal a ignoré le caractère d’ordre public de la convention d’aménagement touristique, interprété les dispositions impératives des articles D 321-1 et 2 du code du tourisme et ignoré le règlement de copropriété.

Sur ce,

Selon l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Dans son précédent jugement du 18 février 2020, le tribunal a déja jugé la demande de la société SODEREV TOUR en décidant que le congé sans offre de renouvellement délivré le 19 janvier 2017 avait mis fin au bail à compter du 31 mars 2019 à minuit et ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société SODEREV TOUR.

La société SODEREV TOUR ne peut ignorer que le tribunal ne peut revenir sur sa décision et si elle ne l’approuvait pas, il lui appartenait d’en interjeter appel.

Par conséquent, la demande de la société SODEREV TOUR de voir juger nul et de nul effet le congé délivré le 19 janvier 2017 sera déclarée irrecevable.

3- Sur les demandes des parties en fixation de l’indemnité d’éviction

Les époux [E] soutiennent que l’indemnité d’éviction doit être fixée en application de l’avenant au contrat de bail du 30 août 2013 selon lequel celle-ci doit être limitée à six mois maximum du dernier loyer applicable. Ils soulignent que l’expert a également appliqué ces stipulations en proposant de limiter l’indemnité d’éviction à la somme de 6 995 euros. Ils rappellent que ce plafond avait été prévu en contrepartie de la réduction de loyer qu’ils avaient consentie à la société SODEREV TOUR. Ils précisent qu’au 1er avril 2019, date de la résiliation, le loyer annuel s’élévait à 9 094 euros HT, soit une indemnité d’éviction de 4 547 euros HT.

La société SODEREV TOUR déclare ne pas contester l’application de l’article G de l’avenant du 30 août 2013 et accepter que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 4 547 euros HT.

Sur ce,

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’ article G, relatif à l’indemnité d’éviction,de l’avenant au contrat de bail du 30 août 2013 stipule que « le droit à indemnité d’éviction du preneur étant né dès la conclusion du bail, celui-ci accepte, en contrepartie des efforts financiers consentis par le bailleur, les conditions suivantes: dans l’éventualité de la délivrance par le bailleur au preneur d’un congé avec refus de renouvellement de bail, le preneur s’engage à limiter sa demande d’indemnité à un montant maximum représentant six(6) mois du dernier loyer applicable. ».

Les époux [E] et la société SODEREV TOUR s’accordent sur la fixation de l’indemnité d’éviction selon ces stipulations, soit à la somme de 4 547 euros.

Par conséquent, l’indemnité d’éviction due par les époux [E] à la société SODEREV TOUR sera fixée à la somme de 4 547 euros.

4- Sur les demandes des parties relatives à l’indemnité d’occupation

Les époux [E] rappellent les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et le jugement du tribunal du 18 février 2020 selon lequel la société SODEREV TOUR leur est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire du 1er avril 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux loués. Ils expliquent qu’en application de l’avenant du 30 août 2013 et l’expert ayant retenu que les travaux relatifs à l’espace aqualudique et aux ascenseurs avaient été réalisés, l’indemnité d’occupation doit être fixé au montant du loyer de 13 990 euros HT par an, soit après indexation selon l’ILC, à la somme de 14 728 euros HT au 1er avril 2019.

Les époux [E] contestent cependant l’abattement de précarité de 10% appliqué par l’expert en considérant que la société SODEREV TOUR s’est maintenue dans les locaux pendant six ans malgré la résiliation du bail et qu’ils ne sauraient être privés du loyer qu’ils auraient dû normalement recevoir. Ils proposent en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation à un montant de 1 408,28 euros HT par mois à compter du 1er avril 2025 après indexation selon l’ILC du 3e trimestre 2024, celui du 4e trimestre n’étant pas encore publié.

En réponse à la société SODEREV TOUR qui considère que selon l’article 5.3 du contrat, elle n’est pas redevable du loyer durant la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 qui constitue un cas de force majeure, les époux [E] invoquent qu’elle ne justifie pas d’une interruption totale de son activité et qu’elle ne définit pas la période concernée. Elle souligne que l’épidémie de covid-19 n’est pas considérée comme un cas de force majeure, que la société SODEREV TOUR ne cite « aucun fondement textuel » et que selon la Cour de cassation il ne peut y avoir exception d’inexécution car les locaux loués ont été mis à la disposition du preneur et qu’une mesure générale de police administrative n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Selon eux, il est en outre constant que la société SODEREV TOUR a continué à louer l’appartement et à en tirer des revenus.

En conclusion, les époux [E] prétendent que la société SODEREV TOUR leur est redevable de la somme de 50 013,66 euros HT soit 46 741,74 euros TTC.

La société SODEREV TOUR expose que l’expert a fait une mauvais interprétation de l’article 5.1.B de l’avenant du 30 août 2013 car seuls les travaux de l’espace aqualudique ont été réalisés et non pas l’intégralité des travaux ainsi que le prévoit l’avenant. Elle en conclut que le loyer dû, et en conséquence l’indemnité d’occupation, ne s’élève pas à la somme de 13 990 euros HT mais à la somme de 9 094 euros HT.

La société SODEREV TOUR approuve l’application d’un abattement de précarité en faisant valoir qu’elle doit exploiter les locaux sans pouvoir assurer leur disponibilité à ses clients et alors qu’elle assume toutes les charges d’entretien de la résidence. Elle demande que l’abattement soit en conséquence fixé à 25% de 2019 à ce jour, exception faite des périodes de covid pour lesquelles aucune indemnité d’occupation n’est due.

En ce qui concerne l’exigibilité des loyers durant la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19, la société SODEREV TOUR critique la jurisprudence de la Cour de cassation et soutient que la crise sanitaire a suspendu le bail commercial, indépendamment d’une quelconque faute du bailleur, et que les obligations réciproques des parties ont provisoirement disparu. De plus, sur le fondement de l’article 5.3 du contrat de bail, la société SODERVE TOUR fait valoir qu’elle était légitime à ne pas payer les loyers réclamés durant les périodes d’entraves administratives dues à l’épidémie de covid-19 compte tenu des mesures législatives, de la jurisprudence en vigueur et de la situation factuelle.

La société SODEREV TOUR en conclut que le loyer annuel étant de 9 094 euros HT, soit de 10 003,40 euros TTC, après application d’un abattement de 25%, l’indemnité d’occupation ne saurait être supérieure à la somme de 7 502,55 euros, soit un montant mensuel de 625,21 euros TTC.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Dans son jugement du 17 février 2022, le tribunal a décidé que l’indemnité d’occupation due par la société SODERV TOUR aux époux [E] devait être fixée à la valeur locative du bien conformément à l’article L.145-28 du code de commerce.

a) Sur le montant de l’indemnité d’occupation annuelle au 1er avril 2019

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article C de l’avenant au contrat de bail du 30 août 2013 stipule que :

« Le montant fixe annuel est déterminé dans les conditions suivantes :

Du 1er janvier 2013 à la fin des travaux (cf. conditions particulières), soit prévisionnellement jusqu’au 31 octobre 2014 : 9094 euros HT et assujetti à la TVA dont le taux en vigueur à la signature du présent avenant est de 7%.Du 1er novembre de l’année suivant la fin des travaux, soit prévisionnellement le 1er novembre 2014 jusqu’au 31 octobre 2015: 9094 euros HT assujetti à la TVA en vigueur.Du 1er novembre 2015 jusqu’au 31 octobre 2016 : 9793 euros HT assujetti à la TVA en vigueur.A partir du 1er novembre de l’année n+2 suivant la fin des travaux, soit prévisionnellement le 1er novembre 2016 : 13990 euros HT indexée sur la base de l’ICC du 4e trimestre 2012, sauf si le chiffres d’affaires net hébergement venait à être inférieur à 1.250.000 € HT. Dans cette hypothèse le loyer sera d’un montant de : 11192 euros HT. Dans tous les cas, le loyer sera assujetti à la TVA en vigueur.

Le BAILLEUR aura la faculté d’augmenter son loyer en numéraire de 5% (par exemple de -45% à – 40%, ou de -35% à -30%) en laissant au PRENEUR deux semaines d’occupations personnelles : une semaine de Très Haute Saison et une semaine de Basse saison. Dans le cas où, le BAILLEUR n’aurait pas de semaine de Très Haute Saison en occupation personnelle, elle sera remplace par une semaine de Haute Saison.

B. – Conditions particulières

L’évolution des montants indiqués ci-dessus est liée à la réalisation par les copropriétaires des travaux préconisés et requis dans le cadre de la procédure actuelle d’expertise judiciaire et touchant notamment aux ascenseurs et à l’espace aqualudique de la résidence.

La fin des travaux sera actée par la communication au PRENEUR de la copie du/des procès-verbaux de réception des travaux qui seront signés par le Syndicat des copropriétaires (maître d’ouvrage des travaux) avec le maître d’œuvre et/ou les entreprises intervenantes.

A défaut de finition intégrale desdits travaux à la date prévisionnellement prévue, soit le 31 octobre 2014, les dates indiquées au point A infra seront automatiquement augmentées d’autant d’années qu’il sera nécessaire pour terminer lesdits travaux, jusqu’à leur finition intégrale.

Enfin, le BAILLEUR pourra expressément demander au PRENEUR le paiement des appels de fonds exceptionnels desdits travaux au fur et a mesure des acomptes à verser aux entreprises directement entre les mains du syndic en exercice, par compensation avec au maximum 50% du montant de chaque échéance et dans la limite globale représentée par deux années de loyer.».

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que l’indemnité d’occupation correspond au loyer prévu au contrat de bail et rappelle les stipulations susvisés de l’avenant. Il retient que les travaux de l’espace aqualudique et des ascenseurs ayant été réalisés en 2018, il convient de fixer le loyer annuel au 1er avril 2019 à la somme de 13 990 euros HT qui doit être actualisée selon la variation de l’ILC du 4e trimestre 2012 de 108,34 et du 4e trimestre 2018 de 114,06 (indice publié le 23 mars 2019, dernier indicé publié au 1er avril 2019), soit un loyer théorique annuel de (13 990 x 114,06 / 108,34 =) 14 728 euros.

L’expert indexe ensuite ce loyer selon la variation de l’ILC au 1er avril 2020, soit un loyer annuel de 14 999 euros, au 1er avril 2021, soit un loyer annuel de 13 456 euros, au 1er avril 2022, soit un loyer annuel de 15 313 euros, au 1er avril 2023, soit un loyer annuel de 16 276 euros, et au 1er avril 2024, soit un loyer annuel de 15 413 euros.

L’expert indique que pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, il y a lieu d’appliquer un abattement de 10 à 20% sur le montant du loyer afin de tenir compte de la précarité de la situation. Il évalue cet abattement à 10% en expliquant tenir compte de la situation des locaux dans une résidence de tourisme.

Il conclut à une indemnité d’occupation cumulée du 1er avril 2019 au 30 mars 2024 de 68 641 euros HT, soit 75 505 euros TTC (TVA de 10%) et à une indemnité d’occupation mensuelle de 1 284 euros HT ou 1 412,40 euros TTC à compter du 1er avril 2024, soustraction à faire des éventuels versements de la société SODEREV TOUR aux époux [E] depuis le 1er avril 2019.

Les parties s’accordent sur l’évaluation de la valeur locative au montant du loyer en vigueur ainsi que l’a proposé l’expert mais s’opposent sur le montant du loyer en vigueur au 1er avril 2019.

Il ressort des stipulations susvisées du contrat de bail que l’évolution du montant du loyer est liée à « la réalisation par les copropriétaires des travaux préconisés et requis dans le cadre de la procédure actuelle d’expertise judiciaire et touchant notamment aux ascenseurs et à l’espace aqualudique de la résidence ».

Ainsi , l’expert et les époux [E] prennent en considération la réalisation des travaux relatifs aux ascenseurs et à l’espace aqualudique afin de déterminer le montant du loyer au 1er avril 2019, alors qu’il résulte de l’utilisation de l’adverbe « notamment » qu’il ne s’agit pas des seuls travaux dont il doit être tenu compte. De plus, aucune des parties n’indique quels sont les autres travaux concernés ni la date à laquelle ils ont été achevés.

En outre, et à supposer que la totalité des travaux a été achevée en 2018, selon les stipulations contractuelles, le loyer de 13 990 euros HT retenu par l’expert ne s’appliquerait qu’à compter du 1er novembre 2020 (« 1er novembre de l’année n+2 suivant la fin des travaux ») et non du 1er avril 2019.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que le loyer annuel au 1er avril 2019 s’élevait à la somme de 13 990 euros.

En application du contrat, il convient de le fixer au montant prévu dans l’attente de la fin des travaux, soit la somme de 9 094 euros.

Il convient d’ailleurs de relever que dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction, les époux [E] ont expliqué que le montant du loyer annuel payé par la société SODEREV TOUR au 1er avril 2019 s’élevait à la somme de 9 094 euros et ce sans prétendre qu’il ne s’agissait pas du montant contractuellement dû.

En outre, l’indemnité d’occupation devant être évaluée au 1er avril 2019, il n’y a pas lieu de tenir compte des indexations ultérieures du montant du loyer.

En ce qui concerne l’abattement de précarité, il s’avère justifié dès lors que la société SODEREV TOUR a exploité son activité dans les locaux loués d’une façon précaire puisque depuis le 1er avril 2019 elle demeure dans l’incertitude de la date à laquelle elle va devoir restituer les locaux et ne peut être assurée de leur disponibilité à la location pour ses clients. Le taux de 10% proposé par l’expert s’avère pertinent et doit être retenu, celui-ci de 25% invoqué par la société SODEREV TOUR étant manifestement exagéré.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société SODEREV TOUR aux époux [E] à compter du 1er avril 2019 doit ainsi être fixée à la somme de (9 094 x 0,90 =) 8 184,60 euros.

b) Sur les comptes entre les parties

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 5.3 du contrat de bail prévoit que « De convention expresse entre les parties, le PRENEUR pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, …) ou d’évènements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du PRENEUR, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le PRENEUR aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. ».

Selon l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La clause contractuelle susvisée qui prévoit que le loyer peut être « remis en question », ce qui n’a pas de sens juridique précis, n’implique pas nécessairement une dispense de paiement des loyers mais permet de discuter de son exigibilité, ce qui au demeurant ne peut se faire qu’au regard de l’appréciation de la force majeure au sens légal de l’article 1148 du code civil susvisé.

Or, si l’épidémie de covid-19 et les mesures administratives d’interdiction de circulation de la population s’analysent en un événement extérieur et imprévisible, elles ne peuvent être considérées comme un événement irrésistible rendant manifestement impossible le paiement du loyer puisqu’en raison de sa nature pécuniaire, cette obligation est toujours susceptible d’être exécutée.

En tout état de cause, la société SODEREV TOUR ne justifie pas s’être trouvée dans l’impossibilité matérielle de payer les loyers.

Dans ces conditions, elle n’est pas fondée à invoquer la force majeure pour s’exonérer de son obligation de paiement du loyer.

Du 1er avril 2019 au 31 mars 2025, l’indemnité d’occupation s’élève à une somme totale de (8 184,60 x 6 ans =) 49 107,60 € HT, que la société SODEREV TOUR devra payer aux époux [E], déduction à faire des sommes qu’elle a déjà versées durant cette période.

*****

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société SODEREV TOUR aux époux [E] à compter du 1er avril 2019 sera fixée à la somme de 8 184,60 euros.

En outre, la société SODEREV TOUR sera condamnée à payer aux époux [E] une somme de 49 107,60 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période de 1er avril 2019 au 31 mars 2025, outre les taxes et charges dues selon le contrat de bail et déduction à faire des sommes qu’elle a déjà versées durant cette période.

La société SODEREV TOUR sera également condamnée à payer aux époux [E], à compter du 1er avril 2025, une indemnité d’occupation annuelle de 8 184,60 euros, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 682,05 euros, outre les taxes et charges dues selon le contrat de bail, déduction à faire des sommes qu’elle a déjà versées depuis cette date.

5- Sur la demande des époux [E] d’expulsion de la société SODEREV TOUR et de remise des locaux et des clefs sous astreinte

Les époux [E] sollicitent l’expulsion de la société SODEREV TOUR à compter du paiement de l’indemnité d’éviction et demandent qu’il soit ordonné la remise des locaux et des clefs sous astreinte de 500 euros par jour de retard huit jours après la signification du jugement, sans développer aucun moyen au soutien de leurs prétentions.

La société SODEREV TOUR conclut au rejet des demandes sans formuler d’ observations à ce sujet.

Sur ce,

Il ressort de l’article L. 145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Selon l’article L.145-29 du même code, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

En l’espèce, les demandes des époux [E] d’expulsion de la société SODEREV TOUR lorsque l’indemnité d’éviction sera payée et de remise des locaux et des clefs sous astreinte apparaissent prématurées car la société SODEREV disposera d’un délai de trois mois pour quitter les locaux loués à compter du paiement de l’indemnité d’éviction et qu’il n’est pas établi qu’elle aurait manifesté l’intention de se maintenir dans les lieux.

Par conséquent, les demande d’expulsion et de remise des locaux et des clefs sous astreinte de 500 euros par jour de retard huit jours après la signification du jugement seront rejetées

6- Sur les demandes accessoires

Les époux [E] et la société SODEREV TOUR étant créanciers et débiteurs les uns à l’égard des autres, la compensation de leur créances et dettes réciproques sera ordonnée sur le fondement des articles 1347 et 1347-1 du code civil.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, l’instance et l’expertise ayant pour origine l’exercice par les époux [E] de leur refus du renouvellement du bail, ceux-ci seront condamnés aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

L’équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties étant d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, il conviendra de rejeter la demande de la société SODEREV TOUR de voir écarter l’exécution provisoire de droit ainsi que le permet l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par les époux [E] le 04 février 2026 ;

Déclare irrecevable la demande de la société SODEREV TOUR de voir juger nul et de nul effet le congé délivré le 19 janvier 2017 ;

Fixe l’indemnité d’éviction due par M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] à la société SODEREV TOUR à la somme de 4 547 euros (quatre mille cinq cent quarante-sept euros) ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société SODEREV TOUR à M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] à compter du 1er avril 2019 à la somme de 8 184,60 euros (huit mille cent quatre-vint-quatre euros et soixante centimes) ;

Condamne la société SODEREV TOUR à payer à M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] une somme de 49 107,60 euros (quarante-neuf mille cent sept euros et soixante centimes) au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2025, outre les taxes et charges dues selon le contrat de bail et déduction à faire des sommes que la société SODEREV a déjà versées à M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] durant cette période ;

Condamne la société SODEREV TOUR à payer à M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E], à compter du 1er avril 2025, une indemnité d’occupation annuelle de 8 184,60 euros (huit mille cent quatre-vingt-quatre euros et soixante centimes), soit une indemnité d’occupation mensuelle de 682,05 euros (six cent quatre-vingt deux euros et cinq centimes), outre les taxes et charges dues selon le contrat de bail, déduction à faire des sommes qu’elle leur a déjà versées depuis cette date ;

Rejette la demande de M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] d’expulsion de la société SODEREV TOUR à compter du paiement de l’indemnité d’éviction;

Rejette la demande de M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] de voir ordonner la remise des locaux et des clefs sous astreinte de 500 euros par jour de retard huit jours après la signification du jugement ;

Ordonne la compensation des créances et dettes réciproques des parties ;

Condamne M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Rejette la demande de la société SODEREV TOUR de condamnation de M. [T] [E] et Mme [R] [L] épouse [E] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SODEREV TOUR de voir écarter l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 16 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER