Tribunal Judiciaire de Lisieux, Mee civil contentieux, 30 mars 2026, n° 24/00642

TJ Lisieux 30 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Lisieux, mee civil cont., 30 mars 2026, n° 24/00642
Numéro(s) :	24/00642
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile BREAVOINEEtienne HELLOTClément BASTIDEXavier GRIFFITHS
Parties :	S.A.R.L. CABINET IFNOR, S.C.I. VILLA VILLERS, représenté par son syndic en exercice la société Cabinet IFNOR dont le siège social est sis, SAN, Syndicat des Copropriétaires

Texte intégral

CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Cécile BREAVOINE + M^e Etienne HELLOT + M^e Xavier GRIFFITHS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LISIEUX

DU : 30 Mars 2026

N°RG : N° RG 24/00642 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DKTQ

Nature Affaire : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 30 Mars 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame, [X], [N]

née le 29 Avril 1971 à, [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS

S.C. SAN CARLO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. VILLA VILLERS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS

ET :

Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 4]

situé, [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société Cabinet IFNOR dont le siège social est sis, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX

S.A.R.L. CABINET IFNOR

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 05 Janvier 2026, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 30 Mars 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé, [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété. Le cabinet Ifnor a été choisi en qualité de syndic de copropriété.

Mme, [X], [N] est propriétaire des lots 117, 126 et 170 au sein de l’immeuble. La société civile San Carlo est propriétaire des lots 101, 109 à 113, 149 et 151 à 155. La société civile immobilière Villa Villers est propriétaire du lot 131.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 25 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] et le cabinet Ifnor devant le Tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’annulation de l’assemblée générale.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026 et mise en délibéré au 30 mars 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, Mme, [N] et les sociétés San Carlo et Villa Villers sollicitent du tribunal, au visa des articles 16, 18, 22, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 700 du code de procédure civile et 1137 du code civil, de :

— annuler l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 25 mai 2024 dans son intégralité en raison de l’irrégularité du pouvoir donné par Monsieur, [S], [J],

— à titre subsidiaire, annuler la résolution n° 30 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 25 mai 2024 en raison de l’abus de majorité, de l’absence des documents et informations nécessaires au vote de la résolution, de l’attitude dolosive de Monsieur, [M], de l’absence de déduction des voix attachées aux lots du syndicat des copropriétaires,

— annuler à l’unique demande de la sci San Carlo la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 25 mai 2024 en raison de son caractère vague et imprécis, de l’absence des documents et informations nécessaires au vote de la résolution (article 11 du décret de 1967),

— en tout état de cause :

* condamner le Cabinet Ifnor d’avoir à verser à Madame, [X], [N], la société San Carlo, la sci Villa Villers la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* dispenser Madame, [X], [N], la société San Carlo, la sci Villa Villers de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires,

* condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et le Cabinet Ifnor à verser à Madame, [X], [N], la société San Carlo, la sci Villa Villers une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Clément Bastide, avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Madame, [X], [N], la société San Carlo et la sci Villa Villers font valoir que l’action en nullité de la résolution n°25 intentée par la seule société San Carlo n’est pas forclose puisque l’assignation a interrompu le délai de forclusion pour l’ensemble des contestations portant sur l’assemblée générale, y compris celles formulées ensuite à titre subsidiaire. Sur le fond, ils soutiennent que le cabinet Ifnor a comptabilisé le mandat de M., [E], [J] alors que celui-ci n’était pas signé de façon manuscrite. Ils affirment que cette irrégularité entraîne l’annulation de l’assemblée générale. Subsidiairement, ils indiquent que la résolution n°30 qui autorise a posteriori la réalisation de travaux dans le lot de Mme, [M] porte sur des parties communes et ont été effectués sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Ils ajoutent que la résolution adoptée est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, que les documents nécessaires au vote de la résolution n’ont pas été joints à la convocation et que M., [M], président de séance, a refusé de laisser les copropriétaires s’exprimer sur cette résolution. Enfin, ils indiquent que les tantièmes de copropriété appartenant au syndicat des copropriétaires n’auraient pas dû être comptabilisés. S’agissant de la résolution n°25, la société San Carlo affirme qu’elle est imprécise et contraire à l’article 11 du décret de 1967 en ce qu’elle donne pouvoir au syndic de copropriété de signer un acte indéterminé. A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, ils affirment que le cabinet Ifnor a commis de nombreuses fautes dans la tenue de l’assemblée générale et dans le choix de l’entreprise Grad Pro pour effectuer des travaux.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] sollicite du tribunal, au visa des articles 122 et 123 du code de procédure civile et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer les demanderesses irrecevables en leurs demandes d’annulation des résolutions qui n’ont pas fait l’objet d’un vote défavorable de leur part,

— déclarer la sci San Carlo irrecevable comme forclose en sa demande d’annulation de la résolution n° 25 du procès-verbal d’assemblée générale,

— à titre subsidiaire, débouter Madame, [X], [N], la société San Carlo et la sci Villa Villers de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner la sarl cabinet Ifnor à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] de l’ensemble des demandes pouvant être mises à sa charge,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] 4 000 euros en application de l’article 700 ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] fait valoir que la société San Carlo a contesté la résolution n°25 plus de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale et est donc forclose. S’agissant du mandat de M., [J], [S], il a été donné à la société San Carlo qui en a fait usage au cours de l’assemblée générale : elle ne peut donc pas se prévaloir de sa propre turpitude. Sur la résolution n°30, il rappelle que les travaux ont été entrepris sur des parties communes, que les documents joints à la convocation étaient complets et que l’absence de prise en compte des tantièmes appartenant au syndicat des copropriétaires est sans incidence sur le sens du vote. S’agissant de la résolution n°25, il rappelle qu’elle est explicite et donne pouvoir au syndic de faire réaliser un projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la société à responsabilité limitée cabinet Ifnor sollicite du tribunal, de :

— débouter Madame, [X], [N], la société San Carlo et la sci Villa Villers de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame, [X], [N], la société San Carlo et la sci Villa Villers à payer au cabinet Ifnor une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame, [X], [N], la société San Carlo et la sci Villa Villers aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le cabinet Ifnor fait valoir que le courriel donnant mandat était signé de M., [J], [S] et qu’il n’avait aucune raison de ne pas le prendre en compte. Il rappelle que le gérant de la société San Carlo a participé à l’élaboration de ce pouvoir qui lui a été confié. S’agissant de la résolution n°30, il affirme qu’il a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour la résolution suite à la demande de Mme, [M], qu’il n’est en rien responsable des documents joints et qu’il appartient à l’assemblée générale de rejeter la résolution si elle estime être insuffisamment informée. Il ajoute que l’abus de majorité n’est pas démontré, pas plus que la falsification des documents et que la comptabilisation des lots du syndicat des copropriétaires n’a pas eu d’incidence sur l’adoption de la résolution. Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°25, il indique que les demanderesses sont forcloses et que la résolution comportait le devis correspondant à la mission confiée au géomètre. Enfin, il conteste toute responsabilité rappelant que les demanderesses ne démontrent ni la faute qu’il aurait commise ni le préjudice qu’elle aurait subi.

MOTIVATION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 25 mai 2024 :

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 2, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Selon l’article 22 alinéa 3 de cette loi, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

La loi du 10 juillet 1965 ne contient aucune disposition relative à la forme de la délégation de vote. Dans le silence de la loi, un mandat écrit est exigé. Il peut être transmis par voie électronique mais il doit comporter le nom et la signature du mandant à peine d’annulation de l’assemblée générale. Ce formalisme découle également de l’ensemble des dispositions réglementaires sur la tenue de l’assemblée, en particulier sur la confection de la feuille de présence et la délivrance par le syndic d’une copie des pièces annexées au procès-verbal. Les textes n’énumèrent aucune mention à porter obligatoirement sur la délégation de vote. Son existence même suppose l’indication de la date de l’assemblée, ainsi que la dénomination et la signature du mandant.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2024 que M., [S], [J], [W] était représenté par M., [K], [O] (gérant de la société San Carlo).

Le pouvoir est rédigé par courriel du 25 mai 2024 émanant de l’expéditeur, [Courriel 1] et envoyé à, [Courriel 2] en ces termes : " Objet : Pouvoir de vote. Bonjour je pas reçu de courrier chez moi pour et convoquée à AG. Je souhaite donner mon pouvoir à mr, [K], [O] (merci de bien mettre en place le pouvoir) je signe, [J], [W]. Envoyé de mon iPhone ".

À 8h46, l’expéditeur, [Courriel 3] a répondu " Bonjour, [W], Merci pour ta confiance pour ton pouvoir. Mr, [I] ou Mme, [C] a du recevoir ton email (en copie de ce mail). Il serait bien que tu les appelles avant le début de l’AG à 9h30 surtout que tu n’as pas reçu la convocation en LAR. Sache que c’est la même chose qui est arrivé à Mr, [F], il n’a jamais reçu la convocation. Nous ferons un point lors de l’AG sur ce point. Bonne journée., [K], [O]. "

À 9h05, l’expéditeur, [Courriel 3] a demandé à Mme, [C] d’envoyer une copie du pouvoir à M., [J] afin qu’il le signe et le renvoie en prenant une photo et de l’imprimer afin qu’il signe son acceptation de pouvoir.

Il est constant que cette démarche n’a pas été accomplie et qu’aucun pouvoir manuscrit portant la signature de M., [J], [E], y compris transmis par voie dématérialisée au moyen d’une photographie n’a été régularisé. De même, il est constant que le courriel comportant le pouvoir de M., [J], [E] ne comporte aucune signature et qu’il est donc nul.

Il ne peut être retenu qu’en sollicitant cette annulation les demandeurs se prévalent de leur propre turpitude dès lors que tant Mme, [N] que la sci Villa Villers sont étrangères à l’établissement et à l’utilisation du pouvoir querellé et qu’en outre, la société San Carlo, destinataire du pouvoir, n’est pas à l’origine de sa rédaction et qu’il appartenait au syndic et au bureau de l’assemblée de procéder à la vérification des pouvoirs.

Par conséquent, il y a lieu d’annuler l’assemblée générale du 25 mai 2024 dans son intégralité, de sorte qu’il n’y a lieu de statuer sur les demandes subsidiaires et donc préalablement sur la recevabilité de la demande d’annulation de la seule résolution n°25 sollicitée par la société San Carlo.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les demanderesses sollicitent la condamnation du cabinet Ifnor en raison de fautes commises dans l’exercice de ses fonctions de syndic de copropriété. Elles listent cinq fautes :

— le fait que plusieurs copropriétaires qui avaient opté pour la notification par lettre recommandée électronique ne l’ont jamais reçue, comme M., [F],

— l’absence d’accès en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble,

— l’existence d’ordres de service donnés par le syndic à la société Grad Pro dépourvue des compétences pour intervenir sur le bâtiment,

— l’existence de travaux privatifs payés par le syndicat des copropriétaires à la société Grad Pro,

— l’existence d’erreurs dans la computation des voix du syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 mai 2024.

Au regard des pièces produites par les demanderesses, le tribunal relève que :

— des vérifications devaient être opérées auprès du prestataire chargé de l’envoi des lettres recommandées électroniques. Pour autant, il n’est pas fait état de la réponse donnée par ce prestataire ni de la contestation par M., [F] de son absence de convocation, de sorte que la réalité de ce problème de convocation n’est pas rapportée.

— La pièce n°8 désignée comme l’impression écran prouvant l’absence d’accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble est inexploitable : elle est coupée, non datée et n’est pas identifiable. Elle ne suffit donc pas à démontrer le grief allégué.

— La facture fournisseur du 23 mai 2022 émanant de la société Grad Pro est relative à la réfection de la fixation du tapis dans l’escalier. Sur la base de cette pièce, les demanderesses estiment que la société Grad Pro n’a pas les compétences requises. Or, l’extrait K-Bis produit indique que son objet social est notamment « installation, aménagement, finition et autres travaux du bâtiment ». Au demeurant, cette pièce émane de la plateforme d’accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble, venant contredire la prétendue absence d’accès alléguée précédemment. Aucune faute du syndic de copropriété n’est donc établie.

— La facture du 20 octobre 2023 de la société Grad Pro relative à des travaux de plomberie dont il n’est pas démontré qu’elle concerne des parties privatives.

— S’agissant de l’erreur de computation des voix, il est exact que selon l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 2, le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. Or, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2014, désormais annulé, que le syndicat des copropriétaires a pris part au vote de certaines résolutions. Pour autant, les demanderesses n’allèguent aucun préjudice à l’appui de cette faute, elles seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Sur le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du cabinet Ifnor à le garantir de « l’ensemble des demandes pouvant être mises à sa charge » mais n’allègue aucun moyen à l’appui de cette demande.

Il sera donc débouté.

Sur les frais de procédure et la dispense de participation à la dépense commune desdits frais :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4], succombant, sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de recouvrement direct des dépens formée par les demanderesses au profit de Maître Clément Bastide, avocat plaidant, en application de l’article 699 du code de procédure civile, dès lors que le droit de recouvrement direct n’est accordé qu’à l’avocat qui a assuré la postulation pour le compte de la partie gagnante.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] à payer à Mme, [N] et aux sociétés San Carlo et Villa Villers, unies d’intérêt, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme, [N] et les sociétés San Carlo et Villa Villers seront condamnées à payer la somme de 3 000 euros au cabinet Ifnor sur le même fondement.

La demande du syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] sur ce fondement sera rejetée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Mme, [N] et les sociétés San Carlo et Villa Villers seront dispensées de participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] du 25 mai 2024 ;

DÉBOUTE Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société à responsabilité limitée cabinet Ifnor ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] aux dépens ;

REJETTE la demande de recouvrement direct des dépens formée par Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] à payer à Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers, unies d’intérêt, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers de leur demande de frais irrépétibles dirigée contre la société à responsabilité limitée cabinet Ifnor ;

CONDAMNE Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers à payer à la société à responsabilité limitée cabinet Ifnor la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE Mme, [X], [N], la société civile San Carlo et la société civile immobilière Villa Villers de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,