EXTRAIT DES MINUTES

DU GREFFE du TRIBUNAL

JUDICIAIRE de LORIENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 7 Octobre 2020

N° archives 2020/N° minute 2020/

DEMANDEURS

Monsieur LI comparant en personne

Madame L non comparant

DÉFENDEUR

Monsieur FA comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE GUERMONT Claude

GREFFIER C. AUDRAN

DÉBATS AUDIENCE du 9 septembre 2020

JUGEMENT MIS A DISPOSITION le 7 Octobre 2020

N° R.G. 11-20-000368

EXPEDITION revêtue de la formule exécutoire délivrée à LE

COPIE délivrée à F et Préfet du MORBIHAN

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CA

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EXPOSE DU LITIGE

ont consenti à M Par acte sous seing privé en date du 02.01.2014, les époux la location d’un appartement à usage d’habitation, […] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 400 €, charges comprises.

ont fait assigner MPar acte d’huissier de justice en date 27.04.2020, les époux devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 1er juillet 2020 pour voir :.

-constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

-ordonner l’expulsion de M E et de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique, et avec le concours d’un serrurier

.-con^damner ^M à leur payer la somme de 3027 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 février 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter de

l’assignation.

-^condamner ^M au paiement d’une indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges de la date de résiliation du bail jusqu’au départ définitif des lieux

-condamner M à leur payer la somme de 500 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

-^condamner ^M aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

n’ayant pas été cité à sa personne, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à M

l’audience du 9 septembre 2020.

A cette date, M. comparaît en personne. he règle pas ses loyers, qu’il lui a été délivré un commandement visant Il indique que M la clause résolutoire et qu’à défaut de règlement, le bail se trouve résilié de plein droit.

Il demande que l’expulsion de M| soit ordonnée et précise que la créance, arrêtée au mois de septembre 2020 inclus, s’élève à la somme de 5 157 €, dont il demande le paiement.

^M comparaît en personne. Il conteste la somme qui lui est réclamée, indiquant qu’il a procédé à un virement de 1 200 € le matin même.

Il indique qu’il ne sait pas combien il doit. Il ajoute que le logement doit être qualifié d’indécent, que les prises de courant ne tiennent plus, que le néon de la salle de bain ne fonctionne plus, de même le radiateur de la cuisine, que les fenêtres ne sont pas étanches, que la VMC ne fonctionne pas et que M ⁿe ^l'a ^pas faite réparer et qu’il y a de l’humidité et des moisissures.

Il ajoute qu’il va établir un dossier de surendettement mais sur interrogation, reconnaît que ce dossier n’est à ce jour pas déposé.

M indique que M | s’est opposé à ce qu’il rentre pour remplacer la VMC et il ajoute qu’il fera les travaux quand son locataire sera parti.

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conteste cette allégation; il indique que M I n’avait pas la VMC avec lui quand M il est venu.

Il forme une demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 1 500 €

Il indique qu’il veut partir mais sollicite un délai pour avoir le temps de trouver un autre logement. Il précise qu’il va commencer une formation en Espaces verts et percevra une rémunération de

800 € par mois, qu’actuellement, il perçoit le RSA. Il sollicite la condamnation des époux à lui verser 150 € sur le fondement de l’article

700 du Code de Procédure Civile et conclut au rejet de la demande de ces derniers sur ce même fondement.

^M. s’oppose à la demande de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il est demandé aux parties de justifier, pour les époux des sommes versées par la

Caisse d’allocations familiales et pour M des sommes qu’il a réglées aux demandeurs.

ont adressé le rel^evé ^de ^la ^CaissePar courrier reçu le 14 septembre 2020, les époux L

d’allocations familiales concernant les prestations versées pour le compte de M

Par courrier reçu le 18 septembre 2020, M a adressé ses relevés bancaires sur les versements effectés au profit des époux ainsi que des attestations de paiement de la Caisse d’allocations familiales ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1315 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il se déduit des décomptes et pièces versées aux débats que les sommes dues s’établissent comme suit : au titre de l’année 2019:

-loyers dus au titre de l’année 2019: 400 x 12 = 4 800 €

-à déduire : – versements de M en 2019 880 €

- versements Caisse d’allocations familiales en 2019: 1693 € soit une somme restant dûe de 2 227 €.

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— au titre de l’année 2020,

-somme arrêtée au mois de septembre 2020 inclus: 400 x 9 = 3 600 €

-à déduire versements de M 1er février, 10 février, 1er mai, 13 mai: 4 x

90 € et 8 juin 400 €

A l’audience, M a fait état d’un versement de 1 200 € effectué le matin de l’audience; aucune preuve de l’effectivité de ce versement n’est cependant versée aux débats, compte tenu de sa date.

Il n’en est pas plus justifié dans les documents produits en cours de délibéré, les époux précisant dans leur courrier du 14 septembre qu’il n’a toujours pas pu être vérifié auprès de l’établissement bancaire.

La créance des époux sera fixée sans prise en compte de ce montant qui devra être déduit par les parties lorsqu’il sera effectif. La créance au titre de l’année 2020 arrêtée au mois de septembre inclus s’élève à la somme totale de 2 840 € .

^M sera en conséquence condamné à payer aux époux ^la ^somme de 5 067 €, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 09.09.2020, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3027 € à compter du 27 avril 2020 et à compter de la présente décision sur la somme complémentaire de 2 040 € et dont à déduire le versement de 1 200 € s’il se concrétise.

Sur les délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M ne perçoit que le RSA mais va débuter une formation pour laquelle il sera rémunéré à hauteur de 800 € par mois. Il précise qu’il va déposer un dossier de surendettement.

Il ne peut s’acquitter de sa dette en une fois et il lui sera accordé en conséquence un délai de paiement de 12 mois, moyennant le versement de 11 mensualités de 50 €, et une dernière mensualité comprenant le solde de la dette, ce délai lui permettant de déposer son dossier de surendettement .

Les versements devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera la déchéance du terme.

Si la procédure de surendettement est déclarée recevable et qu’un plan d’apurement est établi,

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les modalités de remboursement du plan se substitueront au délai ainsi accordé.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce en vertu des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que M a laissé impayées les échéances de loyer pendant plusieurs mois.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié

à M le 29.11.2019.

Il n’a pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, ce qu’il ne conteste pas et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de époux à la date du 30.01.2020.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à M pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion:

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner

l’expulsion de M

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

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En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, M pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 400 € euros, jusqu’à la libération définitive des lieux par M

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance présentée par M

Il ressort du rapport de visite effectuée par l’association Morbihan Solidarité Energie lors du contrôle effectué le 25 avril 2019 que la température mesurée dans l’appartement est de 19,3° avec une température de mur de 20,4° et une température extérieure de 14° avec un taux d’humidité mesurée à l’intérieur du logement de 68 % et à l’extérieur de 64 %.

Il a été constaté que l’appartement est équipé d’une porte d’entrée en bois et de deux fenêtres en PVC double vitrage, une légère infiltration d’air par la fenêtre située dans la pièce de vie étant constatée.

Le fait que la porte d’entrée de l’immeuble laisse l’eau et l’air s’infiltrer ne peut être considéré comme impactant la décence du logement de M

Il est également relevé que la VMC ne fonctionne pas, ce qui a été reconnu à l’audience par les de même que la présence de moisissures dans la salle de bains et dans la pièce^M de vie.

Il est noté que la consommation électrique annuelle de M ^est ^inférieure à ^la moyenne de consommation théorique pour un logement de même taille et une même composition familiale.

M a déclaré ouvrir le logement une heure par jour et il lui a été conseillé de n’ouvrir que 5 à 10 minutes par jour en période hivernale car au-delà l’humidité entre dans le logement et rend ce dernier plus difficile à chauffer.

Doivent être écartées en ce qu’elles relèvent des obligations du locataire la fixation des caches de prises de courant et le remplacement de l’ampoule du néon de la salle de bain.

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de prises de courant et le remplacement de l’ampoule du néon de la salle de bain.

Au regard des observations du rapport de visite, il n’est pas contestable que la défaillance de la VMC, admise par les époux explique au moins pour partie la présence des moisissures.

Les parties sont cependant en désaccord sur le point de savoir si la réparation allait être effectuée par Monsieur et que M s’y est opposé ou si M est venu sans la réelle volonté de procéder à la réparation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il sera alloué à M en réparation du préjudice de jouissance subi une somme de 800 €.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de M et en application des dispositions de l’article

62 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La demande d’exécution provisoire présentée par le demandeur est donc sans objet.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les prétentions des demandeurs ainsi que celles du défendeur étant pour partie satisfaites, il convient d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

à payer aux épouxCondamne ^M la somme de 5 067 €, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 09.09.2020, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3027 € à compter du 27 avril 2020 et à compter du 7 octobre 2020 sur la somme complémentaire de 2 040 €, le tout sous réserve des règlements effectués depuis lors,

A^ccorde à ^M un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 11 mensualités de 50 € et une dernière mensualité comprenant le solde de la dette

Dit que les versements devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision

Dit que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera la déchéance du terme.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit des époux à la date du

30.01.2020.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance.

des échéances courantes et de l’intégralité Dit qu’en cas de règlement par M X les termes et délais fixés ci-dessus, la de sa dette de loyer envers les époux. résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de M et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû une indemnité mensuelle d’occupation de 400 € charges comprises

, jusqu’à la libération définitive des lieux par M

à verser à M la somme de 800 € en réparation Condamne les époux du préjudice de jouissance.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées

Dit n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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Condamne M de payer.

Le présent jugement Greffière.

LA GREFFIÈRE

aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement

a été signé par C GUERMONT, Présidente d’audience et par C AUDRAN

LA PRÉSIDENTE

Copie certifiée conforme

Le Directeur des services de

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