N° RG 25/00255 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C[Immatriculation 2] 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. [Adresse 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEU:

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 18 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 05 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 5/09/2025 :

Exécutoire à Maître Louis LAURENT

Copie à [F] [J] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020 pour le logement et le 21 janvier 2021 pour le garage ou parking, Espacil Habitat a consenti à madame [F] [J], la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 3] avec parking ou garage à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 538,63 Euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 février 2025, Espacil Habitat a fait assigner madame [F] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LORIENT.

Espacil Habitat demande de :

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonner l’expulsion de madame [F] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer mensuel actualisé, charges comprises.

Condamner madame [F] [J] à lui payer la somme de 1415,09 Euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et ce avec intérêts au taux légal.

N’accorder aucun délai de paiement.

Condamner madame [F] [J] à payer la somme de 120 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ne pas supprimer l’exécution provisoire.

Condamner madame [F] [J] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Subsidiairement:

Si des délais de paiement sont accordés à madame [F] [J] et que cette personne devait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, il est demandé de préciser qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

A l’appui de ses prétentions Espacil Habitat expose  :

— que les loyers et charges ont cessé d’être honorés, malgré diverses démarches amiables,

— que madame [F] [J] n’ayant pas régularisé les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail signifié le 21 novembre 2024, celui-ci est résilié de plein droit,

A l’audience Espacil Habitat actualise sa créance, au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1885,62 euros.

Madame [F] [J] ne s’oppose pas aux demandes présentées à titre principal et sollicite des délais pour s’acquitter de la dette, qu’elle propose d’apurer par mensualités de 100 euros, en sus du loyer courant, souhaitant éviter la résiliation du bail et l’expulsion. Madame [F] [J] indique avoir réglé son loyer courant avant l’audience et elle justifie de ses revenus en montrant à l’audience sa dernière fiche de paie.Elle explique aussi avoir fait des virements pour apurer sa dette.

Sur interrogation du Juge, Espacil Habitat déclare maintenir sa demande relative à la résiliation du bail, s’opposer à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’à d’éventuels délais de paiement ou de grâce.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Espacil Habitat réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 1885,62 Euros à la date du 17 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Total dû : 1885,62 Euros

Madame [F] [J] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner madame [F] [J] à payer à Espacil Habitat la somme de 1885,62 Euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 17 juin 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 5 septembre 2025.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, y compris d’office.

Madame [F] [J] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement des sommes dues.Elle a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 18 acomptes mensuels de 100 Euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette

.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il y a lieu de dire qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

— les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce en vertu des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que madame [F] [J] laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à madame [F] [J] le 21 novembre 2024.

Elle n’a pas apuré dette dans le délai de deux mois et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Espacil Habitat à la date du 21 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.Madame [F] [J] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, les délais accordés à madame [F] [J] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de madame [F] [J] tant que cette dernière est suspendue. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, madame [F] [J] pourr être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 538,63 euros, due jusqu’à la libération définitive des lieux par madame [F] [J].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de madame [F] [J] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’exécution provisoire :

Par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de Espacil Habitat ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et exécutoire, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne madame [F] [J] à payer à Espacil Habitat la somme de MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS et SOIXANTE-DEUX CENTIMES (1885,62 €), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 17 juin 2025, le tout sous réserve des règlements effectués depuis lors, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 5 septembre 2025.

Accorde à madame [F] [J] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter de dette par 18 acomptes mensuels de CENT EUROS (100 €) avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Dit qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

— les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Espacil Habitat à la date du 21 janvier 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance.

Dit qu’en cas de règlement par madame [F] [J] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers Espacil Habitat dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de madame [F] [J] et de tous occupants de chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû une indemnité mensuelle d’occupation de CINQ CENT TRENTE-HUIT EUROS ET SOIXANTE-TROIS CENTIMES (538,63 €) charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux par madame [F] [J].

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [F] [J] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Dit n’y avoir lieu à l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne madame [F] [J] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer arrêtés à la date du 28 février 2025, à la somme de QUATRE-VINGT-HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES (88,40 €).

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE