Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e HURLUS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/347

N° RG 25/01090 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDM3

DEMANDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière RIVIERAZUR, sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), agissant poursuites et diligence de son Syndic la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, Société par Actions Simplifiée ayant son siège social à Grasse 9 avenue Thiers, inscrite au RCS de Grasse sous le n°438 200 032, exerçant sous l’enseigne « CABINET ROULLAND », elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES CARDELLES, sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), agissant poursuites et diligence de son Syndic la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE ROULLAND, Société par Actions Simplifiée ayant son siège social à Grasse, 9 avenue Thiers, inscrite au RCS de Grasse sous le n°438 200 032, exerçant sous l’enseigne « CABINET ROULLAND », elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentés par M^e Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [K] [U]

26 Rue Principale – La Ferrière

06750 VALDEROURE

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 28 avril 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [K] [U] est propriétaire du lot numéro 273 au sein de la résidence « RIVIERAZUR », située 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires principal « RIVIERAZUR » et le syndicat des copropriétaires secondaire « LES CARDELLES » ont fait assigner, par acte signifié le 20 février 2025, Madame [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

Déclarer recevable et bien fondés les Syndicats des Copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), en leurs demandes,

En conséquence,

CONDAMNER Madame [K] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « RIVIERAZUR » sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), la somme de 2.879,21 € en principal, et au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « LES CARDELLES » sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530) la somme de 11.539,78 € en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer ;

CONDAMNER Madame [K] [U] à verser respectivement à chacun des Syndicats des Copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530) la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

PRONONCER l’exécution provisoire qui est de droit ;

CONDAMNER Madame [K] [U] à verser respectivement à chacun des Syndicats des Copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » sis 28 avenue du Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530) la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens.

*****

La clôture a été prononcée le 28 avril 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 16 juin 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 22 septembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [K] [U], non représentée, a cependant été citée à personne.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions.

*****

MOTIFS :

Remarque préliminaire :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande de recevabilité :

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le tribunal se devrait de relever d’office, n’est en jeu en l’espèce.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient aux syndicats des copropriétaires, demandeurs à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par les syndicats des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par les syndicats des copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » au soutien de leur demande de condamnation, à savoir notamment :

un relevé de propriété ;deux contrat de syndic ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 11 juin 2015, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2014, et le budget prévisionnel de l’exercice 2016 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 30 mars 2016, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015, et le budget prévisionnel de l’exercice 2017 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 22 mai 2017, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, et le budget prévisionnel de l’exercice 2018 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 4 juin 2018, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, et le budget prévisionnel de l’exercice 2019 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 3 juillet 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, et le budget prévisionnel de l’exercice 2020 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 5 février 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, et le budget prévisionnel de l’exercice 2021 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 22 novembre 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, et le budget prévisionnel de l’exercice 2022 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 1er juillet 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 30 juin 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;le procès-verbal de l’assemblée générale RIVIERAZUR du 26 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 12 mai 2016, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015, et le budget prévisionnel de l’exercice 2017 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 23 mai 2017, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, et le budget prévisionnel de l’exercice 2018 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 11 juin 2018, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, et le budget prévisionnel de l’exercice 2019 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 18 juin 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, et le budget prévisionnel de l’exercice 2020 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 1er février 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, et le budget prévisionnel de l’exercice 2021 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 18 novembre 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, et le budget prévisionnel de l’exercice 2022 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 1er juillet 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 30 juin 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;le procès-verbal de l’assemblée générale LES CARDELLES du 26 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 ;des décomptes de charges ;des appels de fonds ;des états des dépenses ;un jugement rendu le 25/10/2016 par le tribunal d’instance de Grasse (RG n°11-16-000385) ;un relevé de compte RIVIERAZUR en date du 10/06/2025 ;un relevé de compte LES CARDELLES en date du 10/06/2025 ;une mise en demeure adressée le 19/07/2024 par le Conseil des syndicats.

En l’espèce, le Tribunal relève qu’il n’est pas justifié de la signification des relevés de compte en date du 10 juin 2025, de sorte que ces pièces ne sont pas contradictoires.

Pour autant, les sommes réclamées y figurant sont inférieures à celles dans l’acte introductif d’instance.

En conséquence, ces deux pièces étant dans l’intérêt de la défenderesse, elles seront retenues par le Tribunal.

S’agissant du syndicat des copropriétaires RIVIERAZUR, il apparaît que Madame [K] [U] a soldé sa dette et ne reste à devoir aucune somme au 3 juin 2025 tel que cela résulte du décompte du 10 juin 2025.

Cette dette a été soldée principalement par un chèque de 2.679,21 euros versé le 9 avril 2025, peu de temps avant l’audience du 16 juin 2025.

S’agissant du syndicat des copropriétaires LES CARDELLES, il apparaît que Madame [K] [U] reste à devoir la somme de 411,10 euros au 10 juin 2025, tel que cela résulte du décompte du 10 juin 2025.

Or, le Tribunal relève que, au crédit du décompte débiteur en date du 10 juin 2025, les sommes suivantes ont été versées postérieurement à l’acte introductif d’instance du 16 décembre 2024 :

-300,00 euros le 31 décembre 2024,

-300,00 euros le 28 janvier 2025,

-300,00 euros le 25 février 2025,

-11.294,93 euros le 9 avril 2025.

Dont le total des sommes s’élève à 12.194,93 euros.

Dès lors, la somme de 12.294,93 euros est supérieure au principal de la dette réclamée dans l’assignation, à savoir la somme de 11.539,78 euros.

Ainsi, la somme de 411,10 euros, solde débiteur dans le décompte débiteur du 10 juin 2024, correspond à des charges de copropriété dues postérieurement à l’assignation dont le Tribunal n’est pas saisi.

En conséquence, les syndicats des copropriétaires RIVIERAZUR et LES CARDELLES seront déboutés de leur demande de condamnation de Madame [K] [U] à leur verser respectivement les sommes de 2.879,21 euros et 11.539,78 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » ne rapportent pas la preuve d’un préjudice réel, direct et certain qui soit attaché aux retards de paiement des sommes dues par la défenderesse. Un tel préjudice, autant que la mauvaise foi de la débitrice, ne sauraient se déduire de la seule et simple nature du litige, pas davantage qu’ils ne sauraient se déduire automatiquement des précédents judiciaires qui ont été élevés entre les parties.

En conséquence, les syndicats des copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens, alors qu’ils se sont retrouvés dans l’obligation d’introduire la présente instance afin que les sommes dues par la débitrice leur soient versées.

Les créances de chacun des deux syndicats ont en effet été principalement apurées par deux chèques de 2.679,21 euros et 11.294,93 euros versés le 9 avril 2025, peu de temps avant l’audience du 16 juin 2025.

Une somme de 1.000 euros leur sera allouée à chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’action des demandeurs ;

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires RIVIERAZUR et LES CARDELLES de leur demande de condamnation de Madame [K] [U] à leur verser respectivement les sommes de 2.879,21 euros et 11.539,78 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété ;

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires « RIVIERAZUR » et « LES CARDELLES » de leur demande de dommages-intérêts ;

DIT que chacune des parties conservera ses frais d’instance et dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « RIVIERAZUR » la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires « LES CARDELLES » la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE