TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 176/2025

N° RG 25/00071 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7Y6

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

06 Août 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

M. [N] [S] [P] [U]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— M. [N] [S]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Dont le siège est : 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par M^e Mélinda DEVIDAL, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [S] [P] [U]

Né le 12 Février 2002 à AVALLON (89)

Nationalité Française

Demeurant : 8 avenue Victor Hugo – Logement 17 – 89200 AVALLON.

Non comparant, ni représenté.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 avril 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Monsieur [S] [N] un logement sis 8 avenue Victor Hugo, Logement 17 à AVALLON (89200) pour un loyer mensuel initial d’un montant de 226,06 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit d’huissier en date du 31 décembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait signifier à Monsieur [S] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 530,48 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, outre 73,37 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Monsieur [S] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [S] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 840,59 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [S] [N] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 840,59 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 1 650,53 euros arrêtée au 6 juin 2025. Il indique que, depuis l’assignation, le locataire n’a effectué qu’un versement de 80 euros le 21 mars 2025. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [N], régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’Etude de Commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 août 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [S] [N] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 juin 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 2 janvier 2025, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 5 de la section IV. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de juin 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, portant sur la somme de 530,48 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat signé le 15 avril 2024 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, tandis que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrées en vigueur le 29 juillet 2023, prévoient un délai de six semaines.

En revanche, le commandement de payer délivré le 31 décembre 2024 vise un délai de six semaines. Ainsi, dans un souci de protection du locataire et compte tenu des stipulations du contrat de bail, il convient alors de retenir que le locataire disposait

d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 1er mars 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [N] reste devoir la somme de 1 650,63 euros à la date du 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Par conséquent, Monsieur [S] [N] sera condamné par provision au paiement de la somme de 1 650,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

IV. Sur les délais de paiement et l’expulsion

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que Monsieur [S] [N] n’a pas repris le paiement des loyers depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

En outre le rapport d’enquête sociale reçu par le tribunal le 12 mai 2025 fait état de ce que Monsieur [S] [N] ne s’est pas présenté lors des deux rendez-vous fixés par l’assistante sociale, mais qu’il a pu être joint par téléphone et a indiqué être en recherche d’emploi.

En outre, Monsieur [S] [N] ne s’est pas présenté à l’audience, ayant transmis un mail la veille de l’audience pour indiquer ne pas être en mesure de se déplacer, n’étant pas titulaire du permis de conduire.

Ainsi, en dépit de l’accord du bailleur, le défendeur ne remplit pas les conditions légales permettant de lui octroyer des délais pour apurer sa dette locative.

En outre, le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En conséquence, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [S] [N] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 1er mars 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mai 2025, Monsieur [S] [N] sera par ailleurs condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [S] [N], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Monsieur [S] [N] le 15 avril 2024, pour le logement situé au 8 avenue Victor Hugo, Logement 17 à AVALLON (89200), sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [S] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. DOMANYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS, aux frais et risques de Monsieur [S] [N] ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [N] à payer par provision à l’E.P.I.C DOMANYS la somme de 1 650,63 euros (mille six cent cinquante euros et soixante-trois centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [N] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, due à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [N] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [N] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,