N° RG 25/00118 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53JD

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 24 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ IMMEUBLE RÉSIDENCE [6] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN, [Adresse 4]

représentée par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER substitué par Maître Charlène CUISINIER, avocats au barreau de NANTES,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Lionel PETEAU

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 19 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 24 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 24/07/2025

Exécutoire à : M^e APCHER Gilles

Copie à : Mme [R] [G]

Mme [G] [R] est propriétaire des lots n° 98,113,114 et 161 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé résidence Duquesne situé [Adresse 3] à [Localité 7] (56).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le [Adresse 8] [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN, a assigné Mme [G] [R] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner Mme [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4122,67€ euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 22 avril 2025 assorti des intérêts à compter du présent exploit ;

— condamner Mme [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [G] [R] aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Mme [G] [R] reste débiteur de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

À l’audience du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a confirmé ses demandes.

Mme [G] [R] régulièrement assignée à domicile n’était ni présente ni représentée.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 16 février 2022, 23 mai 2023, 21 février août 2024 et 13 mars 2025 ;

— les appels de fonds du 18 mars 2022 au 24 mars 2025 ;

— les contrats de syndic ;

— un décompte arrêté au 22 avril 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025 portant mention d’un solde débiteur de 4122,67 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 2039,11 euros déduction faite des frais de recouvrement et d’auxiliaires de justice n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

Mme [G] [R] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, Mme [G] [R] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 2039,11 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes :

– mises en demeure des 08/11/2022, 09/02/2023, 08/02/2024 et 06/05/2024 dont seule celle du 08/11/2022 est versée aux débats d’un montant de 46,00 euros, les autres étant dès lors non justifiées ;

– relances des 06/03/2023, 29/02/2024 et 28/05/2024 dont seule celle du 06/03/2023 est versée aux débats d’un montant de 36,00 euros, les autres étant dès lors non justifiées ;

– frais “constitution dossier huissier” en date des 18/03/2023, 02/07/2024 d’un montant chacun de 499,79 euros ;

– frais de signification de commandements de payer des 03/10/2023 et 04/07/2024 pour respectivement 123,73 et 130,82 euros.

– intérêts de retard des 06/03/2023 et 28/05/2024 pour respectivement 1,09 et 4,59 euros ;

– frais de LRAR du 16 janvier 2025 non justifiés et qui seront donc rejetés

– frais “dossier avocat” en date du 08/01/2025 d’un montant de 499,79 euros.

Les frais de mise en demeure et de relance, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Les intérêts et les frais de LRAR qui ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur montant seront rejetés.

Les frais de constitution du dossier pour commissaire de justice et avocat couvrent le même dossier et les mêmes démarches dès lors ces frais seront considérés comme nécessaires au recouvrement pour une somme unique de 499,79 euros conformément au contrat de syndic.

De même si la délivrance d’un commandement de payer peut apparaître nécessaire, la délivrance d’un second apparaît manifestement superflue dès lors seul le coût du commandement du 4 juillet 2024 produit aux débats sera retenu à hauteur de 130,82 euros.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 712,61 euros.

★★★

Par conséquent, Mme [G] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2751,72€ (2039,11+ 712,61) arrêtée au 22 avril 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [R] succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer au [Adresse 8] [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 2751,72€ arrêtée au 22 avril 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er avril 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025.

DÉBOUTE le [Adresse 8] [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [R] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT