Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00285 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXRE

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 12 Novembre 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC CABINET FONCIA LOIRE AUVERGNE dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître MATHEVET-BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE, M^e Magali GANDIN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [U] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Décembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [U] [N] est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [U] [N], en date du 6 février 2025.

Suite à une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 31 mars 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [U] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 11 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Condamner Monsieur [U] [N] à lui payer les sommes de :

3 529,66 € au titre des charges de copropriété impayées ;150 € de dommages et intérêts ;800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;Débouter Monsieur [U] [N] de ses demandes ;Ordonner que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, en application de l’article R. 444-55 du Code de commerce et son tableau 3-1 annexé, devra être supporté par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ne prévoyant qu’une simple faculté de mettre à la charge du créancier les dites sommes.

Au visa des articles 1219 et 1220 du Code civil, il rappelle que Foncia n’est pas une partie au litige, mais seulement le représentant légal du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il ne peut être invoqué une suspension du paiement des charges de copropriété du fait d’un manquement à une obligation de Foncia dans le cadre de sa mission de syndic. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucun manquement.

Au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Il affirme que le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses.

En réponse, Monsieur [U] [N], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

Fixer le solde des charges dû à la somme de 1 966,02 € ;Prendre acte de l’exception d’inexécution apposée par Monsieur [U] [N] au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Foncia, en l’absence de la gestion et d’entretien des parties communes ;Dire que la somme de 1 966,02 € sera versé au syndic Foncia une fois que ce dernier aura fait le nécessaire pour mettre fin aux infiltrations de la façade et à la toiture terrasse du garage ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile ;Débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que de nombreux frais doivent être écartés, en ce qu’il ne s’agit pas de diligences exceptionnelles.

Au visa de l’article 1219 du Code civil, il indique avoir suspendu le règlement de ses charges en raison de l’attitude du syndic Foncia, qui se désintéresse de la mission qui lui est impartie. Il explique que, malgré des travaux votés et réalisés, il existe des désordres et des infiltrations, qui n’ont pas été pris en charge par le syndic, malgré les relances de plusieurs copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 7 octobre 2025, il ressort que Monsieur [U] [N] est redevable de la somme de 3 777,41 €, arrêté au 1er octobre 2025.

Si le justificatif lié à l’appel de fonds du 1er décembre 2023 n’est pas justifié, Monsieur [U] [N] reconnaît devoir cette somme.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les frais d’impayés ne sont pas justifiés, tout comme les intérêts de retard.

En outre, si les mises en demeure des 6 février 2024, 6 août 2024 et 13 novembre 2024 sont justifiés par la production d’un avis de réception, tel n’est pas le cas des relances des 27 février 2024, 28 août 2024 et 2 décembre 2024.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, l’assignation relève des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [U] [N].

Le commandement de payer fait partie des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a, de manière constante depuis 2022, approuvé le budget de l’année écoulée ainsi que le budget provisionnel de l’année suivante, sans voter un changement de syndic.

En outre, la seule relation contractuelle du syndic Foncia est le syndicat des copropriétaires et ce dernier n’a pas voté une action en justice pour manquement contractuel à son égard.

Monsieur [U] [N] ne peut opposer au syndicat des copropriétaires des manquements contractuels du syndic Foncia pour échapper au paiement de ses charges, qui sont légalement exigibles.

Son exception d’inexécution est rejetée.

Monsieur [U] [N] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 725,04 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, en application de l’article 1343-2 du Code civil.

En l’espèce, les intérêts courant à compter de la signification du jugement, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur [U] [N] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation, l’appréciation inexacte par une partie de l’étendue de ses droits n’étant pas en soi constitutive d’une faute.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [N], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Hors le cas spécifique prévu par l’article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l’encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à faire supporter au débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement du commissaire de justice mis à la charge du créancier par le tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce auquel renvoie l’article R.444-55 du même code. En outre, les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des commissaires de justice en matière civile et commerciale ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. La demande de condamnation du débiteur au paiement de ces sommes, infondée, doit par conséquent être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [U] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 725,04 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre des droits proportionnels ou d’encaissement du commissaire de justice ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE