TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurence TARQUINY CHARPENTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie FAURE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03113 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLO

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

Association ONLE-FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0542

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202515608 du 02/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03113 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé daté du 11 juillet 2023, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a donné à bail à M. [N] [R], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement n°20211 situé au sein de la résidence sociale [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 412,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a fait délivrer à M. [N] [R] un commandement de payer la somme de 1273,78 euros dans un délai de deux mois, au titre des redevances impayées, visant la clause résolutoire prévue au contrat, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été avertie de la situation de M. [N] [R] le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a fait assigner M. [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat pour impayés de loyers,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

— condamner M. [N] [R] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [N] [R] à lui payer les redevances impayées, soit la somme provisionnelle de 1991,50 euros, avec intérêts légaux sur la somme de 1273,78 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 mars 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 novembre 2025, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette à la somme de 1218,18 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

M. [N] [R], assisté par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire durant des délais de paiement de 24 mois. Il a indiqué avoir procédé à un paiement le 4 novembre d’un montant de 440 euros. Il a ajouté pouvoir justifier d’une assurance locative.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 12 novembre 2025, M. [N] [R] a communiqué deux attestations d’assurance du 22 janvier 2025 au 11 mai 2025 et du 6 novembre 2025 au 31 octobre 2026.

Par note en délibéré autorisée en date du 24 novembre 2025, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a communiqué un décompte actualisé au 24 novembre 2025 et a souligné que le logement n’avait pas été assuré entre le 12 mai 2025 et le 5 novembre 2025.

Par note en délibéré sollicitée en date du 19 décembre 2025, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a fait savoir qu’elle était d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement de 12 mois.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [N] [R] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 11 juillet 2023 ne contient pas de clause résolutoire s’agissant de l’assurance. En effet, le contrat prévoit qu’en l’absence de justification d’une assurance annuelle, l’ASSOCIATION en souscrira une pour le compte du résident. Le contrat ne peut ainsi pas être résilié sur ce fondement.

Le bail contient une clause résolutoire s’agissant des impayés de loyers et un commandement de payer a été signifié par commissaire de justice à M. [N] [R] le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 1273,78 euros correspondant bien à une dette de loyer représentant au moins trois termes mensuels consécutifs.

Le délai de deux mois qui lui était imparti pour s’en acquitter étant plus favorable que celui prévu par les dispositions légales, le commandement apparaît valable.

Or, il résulte du décompte produit que M. [N] [R] n’a pas réglé l’intégralité de cette somme à échéance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

Toutefois, par note en date du 19 décembre 2025, le conseil de l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a sonné son accord pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus durant des délais de paiement de 12 mois.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances

M. [N] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT a produit un décompte démontrant que M. [N] [R] restait lui devoir la somme de 954,25 euros à la date du 24 novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 comprise, au titre des redevances impayées, soustraction faite des frais de procédure figurant au décompte (105,41 euros en octobre 2024 et 124,67 euros en mars 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

M. [N] [R], qui ne conteste pas cette somme, sera donc condamné à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en accordant à M. [N] [R] 12 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT ou à son mandataire, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [N] [R] sur ce fondement.

La présente décision est, par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que la dette de redevance visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juillet 2023 entre l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT et M. [N] [R] concernant l’appartement n°20211 situé au sein de la résidence sociale [Adresse 1] est résilié depuis le 17 décembre 2024,

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT la somme 954,25 euros correspondant à l’arriéré de redevances au 24 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONSTATE l’accord des parties concernant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement,

AUTORISE M. [N] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros, la 12ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le contrat sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [R] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [N] [R] sera condamné à verser à l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance actuelle jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE l’ASSOCIATION ONLE-FAC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [R] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge