TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/02011 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5NDC

[E] [N], [G] [N]

C/

S.A.R.L. ALLAIN IMMOBILIER

COPIE EXECUTOIRE LE

03 Septembre 2025

à

M^e Gwendoline PAUL

M^e Guillaume CORMIER

entre :

Monsieur [E] [N]

né le 25 juillet 1951 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Monsieur [G] [N]

né le 21 avril 1946 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par M^e Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

Demandeurs

et :

Le Syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 3], dont le siège social est situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société ALLAIN IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 353 789 738, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son

représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame MARY, Vice-Président

Madame KAMENNOFF, Vice-président

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 02 Avril 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame KAMENNOFF et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, la date du 4 juin 2025 indiquée aux parties à l’issue des débats ayant été prorogée.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Messieurs [G] et [E] [N] sont propriétaires indivis d’un local à usage de garage, correspondant au lot E51 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 11].

Lors de son assemblée générale en date du 23 août 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble a :

— en sa résolution n° 2 : approuvé les comptes présentés par le Syndic pour l’exercice allant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 pour un montant de 9 952, 77 euros,

— en sa résolution n°3 : donné quitus au Syndic ALLAIN IMMOBILIER pour sa gestion au cours de l’exercice clos le 31 mars 2023,

— en sa résolution n° 4 : arrêté le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 à 5 040 euros,

— en sa résolution n°5 : arrêté le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 à 5150 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 novembre 2023, l’indivision [N] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à QUIBERON, représenté par son Syndic devant le Tribunal Judiciaire de LORIENT.

Dans ses dernières écritures notifiées le 31 octobre 2024, l’indivision [N] demande à la juridiction d’annuler les résolutions 2 à 5 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 août 2023, de condamner le Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic à leur verser la somme de 3000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, enfin d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, l’indivision expose que la répartition des charges réalisée aux termes des résolutions litigieuses n’est pas conforme au règlement de copropriété, dès lors que ce dernier ne prévoit pas uniquement des charges communes générales comme le soutient le Syndic, mais, même sans les désigner expressément comme telles, dans ses articles 13, 15, 17, 19, 24, 26 et 63, des parties communes spéciales assorties de charges spéciales, qui ne sauraient être votées et supportées que par les copropriétaires qui en ont l’utilité. Or, certains travaux visés dans les résolutions litigieuses ne concernant que les copropriétaires des lots situés dans le bâtiment A de la résidence, ils ne devaient être votés que ces derniers, les charges y afférents ne pouvant pas être réparties sur l’ensemble de la copropriété. Il en résulte que la résolution n°2 confondant charges communes générales et charges communes spéciales doit être annulée, de même que le quitus donné pour la même période au Syndic, ainsi que les bugdets prévisionnels également soumis au vote, ces derniers n’effectuant pas plus la distinction. L’indivision souligne que le règlement de copropriété aurait du être mis en conformité sur ce point avec les dispositions de la loi ELAN avant le 23 novembre 2021, ce qui n’a pas été réalisé dans les temps, que si elle a voté contre la résolution prévoyant un audit à cet fin lors de l’assemblée du 23 août 2023, c’est uniquement pour des motifs financiers, mais que, la résolution ayant été en tout état de cause été adoptée, le Syndic avait tout loisir de procéder à la modification dès la remise du rapport d’audit, ce retard ne pouvant en tout état de cause lui être préjudiciable.

L’indivision demande enfin au Tribunal de débouter le Syndic de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété, cette dernière n’étant justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 11] demande quant à lui à la juridiction de débouter Messieurs [G] et [E] [N] de leur demandes, de les condamner à lui verser la somme de 769,20 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat expose qu’au jour de la délibération contestée, le règlement de copropriété ne désignait aucune partie commune spéciale, mais seulement des parties communes générales, de sorte que c’est régulièrement que les résolutions litigieuses ont été soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires et les charges visées réparties sur l’ensemble de ceux-ci. Il ajoute que les consorts [N], se sont, de façon suprenante, opposés à l’adoption de la résolution visant à faire procéder à un audit destiné à mettre ledit règlement en conformité à la loi ELAN, justement quant à la distinction des parties communes spéciale et générales. Il expose enfin que l’indivision [N] n’étant pas à jour du règlement de ses charges, elle doit être condamnée à s’aquitter du solde restant du.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la demande d’annulation des résolutions

Il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété que les parties communes des immeubles soumis à un tel statut sont définies comme les parties des bâtiments et terrains affectées à l’usage ou à l’utilité des tous les copropriétaires.

L’article 4 précise que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux, selon les cas, elles sont générales ou spéciales.

L’article 6-2 de la même loi tel que modifié par la loi ELAN en date du 23 novembre 2018 précise quant à lui que les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires et sont la propriété indivise de ces derniers. La création des parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Seuls prennent part au vote relatif à ces parties communes spéciales les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectés ces parties communes.

L’article 10 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont individualisées.

Il est constant que l’existence de telles parties communes spéciales était retenue avant même la parution de la loi ELAN en date du 23 novembre 2018, même en l’absence de mention expresse dans le règlement de copropriété, dès lors que des charges spéciales étaient prévues dans le règlement de copropriété, ce qui était notamment fréquent lorsque la coppropriété est composée des plusieurs bâtiments, automonomes les uns des autres. La loi ELAN impose simplement la mise à jour des règlement de copropriété antérieurs afin qu’ils mentionnent expressément l’existence de telles parties communes spéciales.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que la copropriété sises [Adresse 3] à [Localité 11] est divisée en 5 bâtiments :

— un batiment A situé en facade sur la place, à usage de commerce et d’habitation, divisé en 10 lots,

— des bâtiments B (habitation), C (laboratoire), D (débarras et glacière), mitoyens, représentants chacun un lot, et situés dans la cour,

— enfin une bâtiment E, également situé dans la cour mais indépendant, composé de garages, représentant deux lots, parmi lesquels le lot E51, appartenant à l’indivision [N].

Par ailleurs, la lecture du règlement de copropriété daté du 14 novembre 1966, dans sa rédaction en vigueur au jour du vote du procès-verbal litigieux, permet de constater que :

— son article 13 indique que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 15, 17, 24 et 26.

— l’article 15 renvoie aux charges relatives aux garages, l’article 16 précisant que celles-ci seront réparties entre les seuls propriétaires desdits garages,

— l’article 17 liste les charges relatives à l’entretien, la réparation des bâtiments,

— l’article 19 précise que les charges d’entretien, de réparation et de construction du bâtiment A seront réparties entre les copropriétaires des lots 1 à 10, ajoutant que les lots non compris dans cette désignation n’y participeront en rien.

— enfin l’article 63 du même règlement dispose que lorsque la question débattue en assemblée générale est relative à l’une des charges spéciales définies aux articles 15, 17, 24 et 26, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter, et ce, proportionnellemet à leur participation aux frais.

Il en résulte que le règlement de copropriété en vigeur au jour de l’assemblée générale du 23 août 2023, distinguait bien, même sans les désigner expressément, outre des parties communes générales, assorties de charges générales soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires, des parties communes spéciales, clairement soumises au seul vote des copropriétaires en ayant l’utilité, et dont les charges ne devaient être supportées que par ces derniers.

Or force est de constater que les travaux votés dans la résolution numéro 2 du Procès-verbal du 23 août 2023 concernaient, pour une part, des charges liées à des parties communes générales, telles que l’assurance, les honoraires du syndic, des frais d’expertise ou de réparations, mais également, et d’ailleurs dans un paragraphe séparé, des charges liées au seul bâtiment A, et notamment des frais de réparation, mais également d’entretien de l’escalier, dont seul ce bâtiment est pourvu.

Dès lors, il convenait, en application des dispositions du règlement de copropriété, qui anticipaient sur ce point celles de la loi ELAN, de scinder les modalités de vote concernant la répartition de ces dernières charges, à peine d’irrégularité de la résolution.

Le Tribunal annulera en conséquence ladite résolution n°2, ainsi que, par voie de conséquence, la résolution n°3 donnant quitus au Syndic de sa gestion pourtant irrégulière, enfin les résolutions 4 et 5 prévoyant un budget ne ventilant pas les charges communes générales des charges communes spéciales.

Sur la demande reconventionnelle en règlement des charges de copropriété

Messieurs [G] et [E] [N] ne contestent pas être redevables de charges en leur qualité de copropriétaires du lot E51.

Force est cependant de constater que le relevé produit par le Syndicat des Copropriétaires à l’appui de sa demande en paiement ne ventile pas les frais relatifs aux parties communes générales de ceux relatifs aux parties communes spéciales, de sorte que le solde restant éventuellement du par les demandeurs n’apparaît pas suffisamment justifié.

Le Syndicat sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code Civil, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] succombant, il sera condamné à verser aux consorts [N] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’application de cette disposition en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, en premier ressort, contradictoire,

ANNULE les résolution 2, 3, 4 et 5 du Procès-verbal d’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 11] en date du 23 août 2023,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 11] à payer à Messieurs [G] et [E] [N] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 11] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE