TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 21 Octobre 2025

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00228 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C536F

Minute n°

Copie exécutoire le 21/10/2025

à

Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT

entre :

S.C.I. BELHAM,

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Perrine SARREO substituant Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

S.A.S.U PRINCIVALLI exerçant sous l’enseigne “PROXI SUPER”

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Aurélie BAUDON,

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Aurélie BAUDON par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte sous seing privé en date du 04 octobre 2024, la SCI BELHAM a donné à bail à la SASU PRINCIVALLI un local sis [Adresse 3] à Lorient (56), composé d’un local en rez-de-chaussée à usage de magasin et d’un garage, contre paiement d’un loyer annuel indexé de 18.000 euros hors taxes et charges.

Le bail prévoit une minoration de loyer les deux premières années en contrepartie de la réalisation par le preneur de travaux d’aménagement, soit une somme de 15.600 euros la première année et une somme de 16.800 euros la deuxième année.

Conformément aux termes du bail, un dépôt de garantie d’un montant de 1.500 euros hors taxes et hors charge devait être versé au plus tard, le 7 octobre 2024.

Une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers a été insérée au contrat.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la SCI BELHAM a fait délivrer à la SASU PRINCIVALLI un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2025, la SCI BELHAM a assigné la SASU PRINCIVALLI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la société preneuse.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de son assignation, la SCI BELHAM demande au juge des référés de :

— Constater à compter du 28 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI BELHAM et la SASU PRNCIVALLI le 4 octobre 2024.

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la SASU PRINCIVALLI et de tous occupants de son chef des locaux loués par tout commissaire de Justice au choix de la SCI BELHAM et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Condamner la SASU PRINCIVALLI à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

— Dépôt de garantie : 1.500,00 euros

— Solde loyers et charges janvier et février : 70 euros

— Loyers et charges impayés (mars et avril 2025) : 3.270,00 euros

— Indemnités d’occupation et charges arrêtées au 5 juin 2025 à parfaire : 3.270,00 euros

— TOTAL : 8.870,00 euros

— Clause pénale 10 % : 887,00 euros

— Condamner la SASU PRINCIVALLI à payer par provision une indemnité d’occupation d’un montant de 1560 euros outre 75 euros de charges par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— Condamner la SASU PRINCIVALLI à payer à la SCI BELHAM une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SASU PRINCIVALLI aux dépens qui comprendront outre, ceux relatifs à la présente, ceux relatifs à la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2025

Elle expose que le loyer du mois de janvier 2025 n’a été versé que le 10 février 2025 et celui du mois de février 2025 le 28 février 2025 par la SASU PRINCIVALLI, puis que les loyers postérieurs n’ont plus été réglés. Elle ajoute que la SASU PRINCIVALLI n’a pas réglé le dépôt de garantie prévu au bail.

Elle dit que son gérant, Monsieur [C], sous-loue les locaux appartenant à la SCI BELHAM à une société tierce dont la gérante est sa compagne, alors qu’aux termes du bail la SASU PRINCIVALLI s’engageait à exploiter personnellement les locaux loués.

Elle produit le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée dans le bail, qui lui a été notifié le 28 mars 2025 pour un montant de 3.580,06 euros, couvrant notamment le montant du dépôt de garantie non versé, le montant du loyer et charges du mois de mars 2025 outre une majoration de 10 % au titre de la clause pénale prévue dans le bail.

**

La SASU PRINCIVALLI, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

Motifs de la décision :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 ajoute que le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI BELHAM produit aux débats le contrat de bail la liant à la SASU PRINCIVALLI.

Le commandement de payer signifié à la SASU PRINCIVALLI le 28 mars 2025 visait expressément la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Il convient de constater que la SASU PRINCIVALLI ne justifie pas avoir réglé l’intégralité des sommes dues après la signification du commandement de payer. Le bailleur apparaît fondé à se prévaloir de l’application de la clause résolutoire et à voir constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 28 avril 2025, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Il sera relevé que la SCI BELHAM produit aux débats un procès-verbal de remise des clefs valant reprise des lieux, établi par commissaire de justice le 8 septembre 2025, aux termes duquel il apparaît que la SASU PRINCIVALLI a libéré les locaux donnés à bail à cette date. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’expulsion de la SASU PRINCIVALLI.

Le contrat de bail commercial prévoyait un loyer annuel de 15.600 euros hors taxes la première année ainsi qu’une provision pour charges annuelle de 900 euros toutes taxes comprises Il était par ailleurs prévu une franchise totale de paiement des loyers pendant la période de travaux d’aménagement des locaux, et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2024.

Ainsi, la SASU PRINCIVALLI était redevable chaque mois d’un loyer de 1.300 euros hors taxes, soit 1.560 euros toutes taxes comprises (par application d’un taux de TVA de 20%, prévue par le contrat de bail) et d’une provision sur charge de 75 euros toutes taxes comprises à compter du 1er janvier 2025.

La SCI BELHAM indique que la SASU PRINCIVALLI a réglé la somme totale de 3.300 euros en plusieurs versements au mois de février 2025, en règlement partiel de loyers et charges.

La SASU PRINCIVALLI ne justifie pas avoir réglé le dépôt de garantie d’un montant de 1.500 euros hors taxes.

Il n’est donc pas sérieusement contestable au vu des pièces versées à la procédure que la créance de la SCI BELHAM s’élevait à la date du 28 avril 2025 :

— une somme de 2.940 euros toutes taxes comprises au titre des loyers impayés, déduction faite des règlements effectués par le preneur ((4x 1.560) – 3.300),

— une somme de 300 euros toutes taxes comprises au titre des provisions sur charges impayées (4x 75),

— une somme de 1. 500 euros hors taxes correspondant au dépôt de garantie impayé.

Elle sera donc condamnée à payer à la SCI BELHAM par provision lesdites sommes.

Le contrat de bail prévoyait qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seraient majorées de plein droit de 10 % à titre de clause pénale. La SASU PRINCIVALLI sera en conséquence condamnée à payer à la SCI BELHAM par provision une somme de 324 euros toutes taxes comprises au titre de la clause pénale appliquée aux loyers et chargés impayés.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La SASU PRINCIVALLI sera condamnée à payer à la SCI BELHAM par provision une somme de 1.635 euros toutes taxes comprises par mois correspondant à l’indemnité d’occupation due à raison de la résiliation du bail, indemnité équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux intervenue le 8 septembre 2025.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la SCI BELHAM sera déboutée de la demande présentée de ce chef.

La SASU PRINCIVALLI sera condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation à compter du 28 avril 2025 du bail consenti le 04 octobre 2024 par la SCI BELHAM à la SASU PRINCIVALLI et portant sur un local sis [Adresse 3] à Lorient (56) ;

CONSTATONS que la SASU PRINCIVALLI a libéré les locaux donnés à bail le 8 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la SASU PRINCIVALLI à payer à la SCI BELHAM par provision :

— une somme de 2.940 euros (deux mille neuf cent quarante euros) toutes taxes comprises correspondant aux loyers impayés,

— une somme de 300 euros (trois cents euros) toutes taxes comprises correspondant aux provisions sur charges impayées,

— une somme de 324 euros (trois cent vingt-quatre euros) toutes taxes comprises correspondant à la clause pénale ;

— une somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) hors taxes correspondant au dépôt de garantie,

DISONS que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SASU PRINCIVALLI à payer à la SCI BELHAM en deniers ou quittance et par provision une somme de 1.635 euros (mille six cent trente-cinq euros) toutes taxes comprises par mois correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du 28 avril 2025 et jusqu’au 8 septembre 2025, date de départ effectif des lieux loués ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU PRINCIVALLI aux dépens de l’instance, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.