N° RG 24/00807 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C[Immatriculation 5] 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Christelle GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à M^e Christelle GUILLOU-PERRIER

Copie à [U] MALCOSTE- [V] [M] et Préfet du MORBIHAN

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 29 février 2020, la SCI FG RIO a consenti à Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] la location d’un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] LANVAUDAN [Adresse 1]) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 720 euros, charges comprises.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée en qualité de caution simple au bénéfice de la SCI FG RIO pour le paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT pour l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin le recours à la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] à lui payer la somme de 3634,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024, sur la somme de 761,22 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges,

— Condamner solidairement à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil , a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2850,18 euros. Elle a confirmé la reprise du versement du loyer depuis le mois de décembre.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M], comparants en personne, ont indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Ils ont expliqué avoir fait face à des difficultés financières mais avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiements proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros en plus de leur loyer pour apurer leur dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES:

Cette dernière verse aux débats le contrat de cautionnement régularisé par voie électronique dans le cadre du dispositif Visale entre elle même et la SCI FG RIO, bailleresse, pour garantir à cette dernière, le paiement des loyers en cas de défaillance des locataires.

Il résulte du contrat de cautionnement et conformément aux articles 2305 du et 2306 Code civil qu’après paiement des loyers impayés, la caution se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur et pourra agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce le contrat de caution VISALE signé le 27 février 2020 entre la SCI FG RIO et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule au chapitre « Définitions » que « la quittance subrogative: désigne, conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, le document par lequel la caution est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution ».

L’article 8.2 du même contrat ajoute que la caution s’engage après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » et à « informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours », son dernier alinéa indiquant que « s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à l’encontre de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés qu’elle a elle même réglés à la SCI FG RIO.

Sur la réclamation en paiement :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte de créance faisant état d’une dette locative d’un montant de 2850,18 euros suivant décompte arrêté au jour de l’audience.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats la quittance subrogative en date du 5 décembre 2024 attestant du versement de la somme de 4240,73 euros par ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI FG RIO, au titre des loyers impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution est donc subrogée dans les droits de la SCI FG RIO, et est fondée à agir en remboursement des sommes réglées à cette dernière aux lieu et place de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] dans la limite de la subrogation.

Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2850,18 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Présents à l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] ont indiqué avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience. Ils ont expliqué avoir fait face à des difficultés financières mais être en capacité de pouvoir verser en plus de leur loyer la somme mensuelle de 100 euros pour apurer leur dette locative.

Il convient dans ces conditions d’accorder à Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 28 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues. De même, il y a lieu de dire qu’en cas de décision définitive émanant de la Commission de Surendettement, les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail régularisé entre la SCI FG-RIO d’une part et Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] d’autre part qui contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de règlement à terme des loyers et deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et visant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] le 14 février 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte de la dette de loyer de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] qui démontre que ces derniers n’ont pas régularisé leur dette dans les délais impartis.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 14 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes. Par ailleurs, ces derniers justifient de la reprise du versement intégral de leur loyer avant l’audience.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur l’expulsion des locataires:

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] tant que ces derniers sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bail continue de se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail sera résilié.

Dans ce cas, Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation:

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation dès lors qu’ils sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le bail continuera de se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation égale à 720 euros, due jusqu’à la libération définitive par Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] .

Sous condition de la production par cette dernière d’une quittance subrogative au titre du règlement de ces indemnités d’occupation, Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] seront solidairement condamnés à leur règlement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES .

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les autres demandes:

Au regard de la qualité des parties, la demande présentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile est rejetée.

Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Dit que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en demande à l’encontre de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M].

Condamne solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES la somme de 2850,18 euros , au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 avril 2024.

Accorde à Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] des délais de paiement assortis de l’obligation de s’acquitter de leur dette par 28 acomptes mensuels de 100 euros le dernier comportant le solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Dit qu’en cas de décision définitive de la Commission de Surendettement, les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] des échéances courantes et de l’intégralité de leur dette de loyers envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les termes et délais fixés ci-dessus, le bail continuera de se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, le bail sera résilié, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] de tous occupants de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Dit qu’en ce cas, il sera dû solidairement une indemnité mensuelle d’occupation égale à 720 euros, jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] .

Condamne dans ce cas solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] , sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre, au paiement à cette dernière des indemnités mensuelles d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [V] [M] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT